2019-2019房地产估价师《理论与方法》真题答案共7页

2019年理论与方法答案

一、单项选择题

1．C 2．A 3．C 4．B 5．A 6．C 7．C 8．C 9．A 10．C

11．B 12．B 13．B 14．C 15．B 16．A 17．D 18．A 19．C 20．B 21．C 22．B 23． C 24．C 25．D 26．C 27．A 28．B 29．C 30．A 31．C 32．B 33．B 34．A 35．B 二、多项选择题

1．BCDE 2．ABCD 3．ABCD 4．AB 5．ACDE 6．AD 7．BCD 8．ACE 9．BCD 10．ACDE 11．ABD 12．ABD 13．BD

14．ABE 15．BCDE 三、判断题

1．√ 2．× 3．√ 4．× 5．√ 6．√ 7．× 8．× 9．× 10．× 11．× 12．× 13．× 14．√ 15．√ 四、计算题 1、解：

(1)运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： V=A/Y[1-1/(1+y)n]

(2)各层建筑面积＝4000×6/24=1000m2/层 (3)计算1层商铺收益价格：

年净收益=1000×(1-60％)×75％×90％×60×12=19.44万元 V1=19.44/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=192.20万元 (4)计算2～3层商场收益价格： 年净收益：1000×2×70％×600=84万元 V2～3=84/10％×[1-1/(1+10％)50-3]=830.48万元 (5)计算4层酒楼收益价格：

年净收益：1000×70％×50×12-80000=34万元 V4=34/8％×[1-1/(1+8％)50-3]=413.59万元 (6)计算5～10层办公楼收益价格：

年净收益：6×20×1800×12×80％×(1-10％)=186.62万元 V5～10=186.62/7％×[1-1/(1+7％)50-3]=2555.13万元 (7)计算11～24层住宅价格： V11～24=1000×14×4000=5600万元 (8)计算房地产价格： V=V1+V2～3+V4+V5～10+V11～24 =192.20+830.48+413.59+2555.13+5600 =9591.40万元 2、解：

(1)选取可比实例，实例B误差太大，实例D成交时间与估价时点相隔一年以上，故实例B和实例D不作为可比实例。选取实例A、C、E作为可比实例。

(2)计算公式：估价对象价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数。 (3)交易情况修正系数为： 可比实例A：100/(100+2)=100/102 可比实制C：100/100

可比实例E：100/(100-3)=100/97 (4)交易日期修正系数为： 可比实例A=(1+1％)4 可比实例C=(1+1％)4 可比实例E=(1+1％)3 (5)房地产状况修正系数为：

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因房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同，故设三方面的因素的权数相同均为1/3，则有： 可比实例A=100/[100×1/3+(100-2)×1/3+(100-4)×1/3]=100/98 可比实例C=100/[(100+3)×1/3+(100+2)×1/3+(100-2)×1/3] =100/101

可比实例E=100/[100×1/3+(100-1)×1/3+(100+1)×1/3)=100/100 (6)计算比准价格：

比准价格A=5100×(100/102)×(1+1％)4×(100/98)=5309.20元/m2 比准价格C=5200×(100/100)×(1+1％)4×(100/101)=5357.57元/m2 比准价格E=5000×(100/97)×(1+1％)3×(100/100)=5310.83元/m2

(7)将上述三个比准价格的简单算术平均数作为比较法的估算结果，则有： 估价对象价格(单价)=(5309.20+5357.57+5310.83)/3=5325.87元/m2 来源:考试大-房地产估价师考试

2019理论与方法答案

一、单选题

1．C 2．D 3．C 4．C. 5．B 6．D 7．C 8．C 9．D 10．A

11．C 12．C 13．C 14．C 15．D 16．D 17．C 18．D 19．B 20．C 21．C 2．B 23．C 24．C 25．B 26．D 27．B 28．B 29．C 30．B 31．B 32．C 33．B 34．B 35．D 二、多选题

1．BCD 2．AC 3．DE 4．ACE 5．BCDE 6．ABC 7．ABDE 8．ABCD 9．ABD 11．ABCE 12．DE 13．ABDE 14．ACE 15．BC 三、判断题

1．√ 2．× 3．× 4．√ 5．× 6．√ 7．√ 8．√ 9．× 10．× 11．√ 12．× 13．√ 14．√ 15．× 四、计算题 1．解：

（1）计算未来3年的净利益。

1）未来第一年的净收益(360－36)×)1－20％)×)1－25％)×3000=-58.32万元 2)未来第二年的净收益(400－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=-65.52万元 3)未来第三年的净收益(330－36)×(1－20％)×(1－25％)×3000=52.92万元 （2）用未来数据资本化公式法计算每年不变的净利益。

（3）计算收益价格。

或：

2．解： 第一种答案：

（1）项目总建筑面积： 1.2×10000×2.5=30000m2

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10．ABC 其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2。 （2）房地产开发项目总价值及折现值。 1）住宅楼价值：5000×15000=7500万元

住宅楼价值折现到办理完土地使用权出让手续时点（第一年末）的折现值： 7500/(1+10％)3=5634.86万元 2）写字楼价值。

①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元 ②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元 ③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元 ④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元 ⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元

⑥写字楼价值：

⑦写字楼折现到第1年末折现值=8478.86/(1+10％)3=6370.29万元 3）项目总价值折现值：5634.86+6370.29=12019.15万元 （3）项目开发成本、管理费用及其折现值。 1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％）=2835万元 写字楼部分：2800>（15000×（1+5％）=4410万元 2）住宅楼开发成本及管理费折现值：

2835×[0.5/(1+10％)0.5+0.5/(1+10％)1.5]=2580.13万元 3）写字楼开发成本及管理费用折现值：

4410×[0.5/(1+10％)1.5+0.5/(1+10％)2.5]=3648.76万元 4）项目开发成本及管理费用折现值： 2580.13+3648.76=6228.89万元 （4）住宅楼销售税费及折现值。 1）住宅楼销售税费：7500×6％=450万元

2）住宅楼销售税费折现值：450/(1+10％)3=338.09万元

（5）所能支付的最高土地价格=(总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用)(1+3％) =(12019.15-338.09-6228.89)/(1+3％) =5279.78万元 第二种答案：

（I）项目总建筑面积： 1.2×10000×2.5=30000m2

其中，住宅楼总建筑面积15000m2，写字楼总建筑面积15000m2 （2）房地产开发项目总价值及折现值。 1）住宅楼价值：5000×15000=-7500万元 2）写字楼价值

①写字楼年租金收入=120×15000×70％×(1－20％)×12=1209.6万元 ②写字楼押金：1209.6×30％=362.88万元 ③写字楼押金运用年收益：362.88×3％=10.89万元 ④有关税费和经营管理费用：1209.6×30％=362.88万元 ⑤租赁净收入：1209.6+10.89-362.88=857.61万元

⑧写字楼价值：

3）项目总价值折现值：7500+8478.86=15978.86万元 （3）项目开发成本、管理费用及其折现值。 1）住宅楼部分：1800×15000×（1+5％)=2835万元

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写字楼部分：2800×15000×(1+5％)=4410万元 2）住宅楼开发成本及管理费折现值：

2835×[0.5×(1+10％)2.5+0.5×(1+10％)1.5]=3434.25万元 3）写字楼开发成本及管理费用折现值：

4410×[0.5×(1+10％)1.5+0.5×(1+10％)0.5]=4856.51万元 4）项目开发成本及管理费用折现值： 3434.25+4856.51=8290.76万元 （4）住宅楼销售税费及折现值。 住宅楼销售税费：7500×6％=450万元 （5）所能支付的最高土地价格。

1）4年末地价=（总价值－住宅楼销售税费－开发成本及管理费用） =15978.86－450－8290.76 =72381万元 2）贴现：

7238.1/(1+10％)3=5438.09万元

3）地价款=5438.09/(1+3％)=5279.70万元

2019理论与方法答案

一、单项选择题

1．B 2．D 3．C 4．D 5．C 6．B 7．D 8．C 9．A 10．A

11．B 12．A 13．A 14．B 15．B 16．B 17．C 18．C 19．B 20．B 21．D 22．A 23．D 24．A 25．C 26．C 27．C 28．B 29．B 30．C 31．D 32．A 33．C 34．D 35．A 二、多项选择题

1．CE 2．BCE 3．CDE 4．ACDE 5．AC 6．BCDE 7．BCE 8．ABD 9．CD 10．BCE 11．CE 12．ACD 13．ABDE 14．AE 15．ABE 三、判断题

1．× 2．× 3．× 4．× 5．× 6．× 7．√ 8．× ．9．√ 10．× 11．× 12．× 13．× 14．√ 15．× 四、计算题 1．解答：

（1）项目建成后的价值：

写字楼开发完成后的价值：V写=8000×3／(1+10％)3=18031.56万元 写字楼的销售税费=18031.56×6％=1081.89万元

商业部分开发完成后的价值： （2）续建成本：

3000×(1+5％)×(1-30％)/(1+10％)×5=10022.73万元 装修费为：2000×2/(1+10％)2.5=3152万元 （3）每半年还款额：

（4）贷款余额：

（5）转让价：

(18031.56+27640 70-10022.73-3152-1081.89)/(1+3％)-4114.59=26386万元

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