关于“产权式商铺”的法律思考与建议

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关于“产权式商铺”的法律思考与建议

作者：韦钰琦

来源：《法制与社会》2018年第08期

摘要近年，我国产权式商铺作为新生房地产销售与投资模式得到繁荣发展，但存在着大量的实务法律纠纷、交易风险隐患和法律规范缺失。本论文依托案例实证研究，通过对全国重大典型案件的调查分析，以理念推广引导为突破口，探索形成一套回应诉求、促进“产权式商铺’良性发展的理论新方案。

关键词“产权式商铺” 法律分析 法律思考 理论方案 一、产权式商铺发展现状

（一）产权式商铺概念、类型及其特点

产权式商铺，是指商业性房产开发商为了筹集或迅速回笼建设资金而将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售与投资模式，其实质是产权、经营权和管理权的三权分离。

实践中，产权式商铺有两种类型：一种是现实性产权式商铺，即开发商将商场进行物理形态上的实质分割，各商铺之间具有构造上的独立性；一种是虚拟性产权式商铺，即开发商只对商场进行概念上的面积分割，商铺相互之间没有物理间隔墙，不划分实际区域，没有独立空间。目前的产权式商铺以虚拟性产权式商铺为主。

近年来，产权式商铺因其具备高投资回报率及筹集、回笼资金快等特点而备受开发商和投资者的青睐。但也因其权利分离的本质特点为统一经营和管理造成根源性障碍，从而引发一系列群体性法律纠纷和社会矛盾。 （二）产权式商铺常见纠纷问题

在对我国常见产权式商铺法律纠纷案例的统计与分析基础上，笔者发现：业主权利物权属性不清、各类合同关系定性、产权式商铺所有权行使限制、案件具体执行等是主要的司法争议焦点与困境，且此类诉讼具有主体多样性、纠纷突发性、群体性、业主内部意见的不统一性和法律关系复杂性等特点。而其中当纠纷出现时，个体与整体利益的冲突、开发商变相经营规避责任、投资者风险防范意识薄弱、政府追求效益而怠于监管等是无法有效解决问题的主要原因。

具体的，如一些开发商为了销售，向中小投资者承诺将售出的商铺由开发商返租，许以高额的投资回报，甚至承诺在一定期限内回购投资者购买的商铺。而现实中，由于恶性竞争、经