山东滨州商业物业市场调查报告2012 - 图文

势，其他小商户只能依附其发展，形成了众星拱月的经营格局。

（五）滨州商业发展缺乏长远及合理规划

现时滨州的商业发展存在不少问题，主要有布局欠缺合理、商圈发展严重失衡、业态功能单一、环境及硬件设施落后、商业层次结构不清晰、商业整体管理滞后等一系列问题。滨州的商场、商贸市场因为早期规划的原因，普遍缺乏停车场、休闲空间、客货梯等硬件设施，商业规划布局也比较落后，这对项目来说是一个机会。

（六）综合型商业场所在滨州仍是凤毛麟角

滨州的百货行业、超市虽然被银座等少数经营大户所主导，但同质化商业竞争已比较激烈，滨州除银座、中百等少数百货公司外，其他的百货类经营实体都不太理想，所以，滨州并不缺百货商场，缺的是集“吃、喝、玩、乐、购”等多种业态，能够满足消费者对“购物、娱乐、休闲、餐饮”等多种需求于一身的购物中心等大型城市综合体项目。像国贸新天地项目。之所以能够运营成功，与其产品及业态的综合型不无关系。

（七）近几年商业地产开发热潮暴涨，市场风险凸现

自从2006年以来，滨州的商业地产开发如狂潮般暴涨，大型复合型商业地产项目不断涌现，其他中小型商业项目星罗棋布，为获取高额利润，开发商普遍采取产权商铺、返租销售方式，使商业地产市场风险凸现。项目的开发必须要正视这个现实，采取差异化竞争的市场策略。

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五、滨州周边重点县级市商业市场概况

（一）邹平县

邹平县位列全国百强县，亦是滨州经济发展水平最好的县市之一。地处鲁中泰沂山区与鲁北黄泛平原的叠交地带，东接工业重地淄博，西邻山东省会济南，南依胶济铁路，北靠黄河，济青高速公路横穿全境26公里。西距济南90公里，距济南国际机场62公里，东距海滨城市青岛240公里，距淄博市37公里，北至首都北京550公里。至2008年末，全县有199690户，总人口725266人。

现在全县辖13镇3个街道办事处，858个行政村，一个省级开发区，面积1251.75平方公里。

邹平县城区中心商业在黄山三路与黛溪三、四路之间；主要有超市、服装、家电等商家，如邹平商厦、供销大厦、多了福超市；黄山五路、会仙一路是当地主要的专业市场，主营建材五金和服饰专卖等。该地段的消费仍处于低消费阶段。人均消费能力较低。

（二）博兴县

博兴县位列全国百强县，在滨州与邹平齐名，亦是滨州经济发展水平最好的县市之一。博兴县位于鲁北平原黄河下游南岸，地处黄河经济带与环渤海经济 区的接合部，京津唐和山东半岛两大经济区的交汇处，与淄博市、东营市相邻。工业占主导地位，经济相对发达，2011年国内生产总值为171亿元，列滨州市第二位。 博兴县商业集中分布在博城五路和

胜利三路交汇处，主要业态为超市、服饰、鞋类、宝货、家电、五金类等产品。如百货大楼、新世纪超市、服装城、华联商厦、供销大厦；各个市场经营冷淡，只有新世纪超市经营状况较好，人流量大。由于博兴的民营经济开展较好，在一些民营企业集中的重点乡镇亦自发形成了一些能体现乡镇民营经济特色的商业区，如在博兴曹王镇工业区周边即形成了厨卫家电展示区。

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（三）无棣县

无棣东北濒临渤海，东南连沾化县，南靠阳信县，西接德州市庆云县，北以漳卫新河为界与河北省海兴县、黄骅市为邻 。 辖海丰、棣丰2个街道办事处，水湾、埕口、小泊头、碣石山、柳堡、车王6镇，信阳、佘家巷、西小王3乡。为滨州市辖县。2011年国内生产总值为170亿元。 无棣县城的中心商业街为步行街，主要的服装商家都集中

在这一路段上；商业街是当地餐饮业集中的区域；主要的专业市场是棣新一路上主营建材的市场，店面不够集中，规模较小，此外信阳乡有一个规模相对较大的钢材市场，但辐射范围很有限。

（四）沾化县

沾化县位于山东省东北部，渤海湾南岸，黄河三角洲腹地。县政府位于沾化县富国镇富国村，既是山东半岛和京津唐两大经济区的联结地带，又是国家“黄河三角洲”开发和山东省确定的“海上山东”建设两大工程的主战场。总面积2214.57平方公里，辖六镇四乡、一个渔港办事处，443个行政村，总人口38.2万。这里土地广阔，物产丰富，水陆交

通便利，农林牧渔协调发展，工业门类齐全，基础设施功能配套，环境优美，被誉为“黄河三角洲上的一颗明珠”。

沾化县城的中心商业街为富城路，主要经营服装鞋帽，其中供销商城人气较旺。城区主要成型商业有金铃商厦、百货大楼等；主要的专业市场有富桥路的成型建材市场和新建的城南建材市场，前者比较成熟，商户众多；后者目前无人气，商户很少。

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（五）惠民县

惠民县位于山东省北部平原，处在京津唐和山东半岛两大发达经济区的交汇点上，属黄河三角洲腹部地区和环渤海经济开发圈。全县版图面积1357平方公里，辖10镇4乡，人口62万，2011年国内生产总值实现120.5亿元。 惠民县城的中心商业街为南门大

街，是当地主要的商业街；主要有超市、服装、家电等商家，如联华购物广场、东方大厦、大观园商城、大寺商场，普遍档次不高；文安路西段则是当地主要的专业市场，主营建材五金，规模较大；此外还有物资局钢材市场，不成规模；此外主要的商业单体还有南门商场家具城等，经营状况不理想。

（六）阳信县

阳信处于黄河三角洲平原开发中心地带，处于山东半岛和京津两大经济地区的连接地带。总面积793平方公里，人口45万。阳信东距青岛360公里，南距济南120公里，北距黄骅港60公里，天津200公里，北京350公里，滨州大高航空城30公里。2011年阳信县国内生产总值为88亿元。

阳信县城的中心商业街为幸福二路，业态分布较杂，档次较低；专业市场主要有幸福一路上自发形成的电动车市场、王下马村的家具市场、阳劳路的家具市场等，规模均不大；主要商业单体有东升家具城，档次较低，经营状况一般。

（七）滨州周边重点县级市商业市场概况结论：

目前滨州市下辖的各县中，除邹平外，其他县城商业极不发达，商业业态不完善，与滨城城区不具有可比性。

各县目前的专业市场种类较少，以经营建材五金类和经营家具类为主，规模相对较小，辐射范围多仅限本地，经营户和购买群均主要在本地。

各县中体量或影响较大的商业个案极少，现有个案由于局限不会与滨州城区商业形成竞争。

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