山东滨州商业物业市场调查报告2012 - 图文

（一）在运营的商业物业分析 1、物业类型

就目前来说，滨州的商业物业类型主要有：临街商铺、百货大厦、专业市场、商场铺、商业步行街和大型购物中心等几种类型并存，而批发市场类型占据了滨州整体商业物业市场的半壁江山，但其影响力仍小于新兴商业物业。

2、租售情况

在运营的商业物业中，根据商业氛围、区域、临街和商场内铺的不同，租金价格跨度较大，例如渤海七路渤海国际临街租金价格高达14元/平米/天、而渤海十路黄河七路到黄河八路段附近商铺租金价格仅为0.5元/平米/天，就近年商业销售情况来看，滨州商业地产呈现良好的发展趋势，重点位置的商业物业实际投资回报率远超山东其他地市水平，如渤海七路部分沿街商铺，其投资回报率已高达15%-20%，引领滨州整体房地产市场发展。

3、经营情况

租赁销售情况好不等于经营好，如渤海国际、新悦国际等项目销售情况不错，但运营管理不尽人意，尤其内街商户生意惨淡，人流量未如预期理想。老牌的商业滨州银座、滨州中百、新兴市场，则把持着中高低零售市场。

总体上来说，大型而且起龙头作用的商场，面临着新开发的商业项目的激励竞争，后续经营压力很大。其他的中小型商场，或新开发商业项目需有雄厚资金和业态、管理创新才有机会取得生存发展空间。

4、营业规模

在运营中代表性的百货商场如滨州银座、中百大厦、华联商厦、滨州百货大楼营业面积在20000~35000平方米，代表性超市中百佳乐家超市、银座超市等营业面积都在12000平方米以上，即将开业的大润发超市面积也在20000㎡以上，而中博国际商贸城的名嘉MALL更是号称20万平方米以上，但其位置并不理想，后期经营状况如何仍有待持续观察。

5、商业业态分布

对于大型商业实体如中百和银座来说，因有其多年的调整完善，商业业态分布比较合理，其他中小型商业实体因受其体量和产品类型的影响，业态分布相对单一；但各批发专业市场因为历史的原因，普遍业态分布凌乱，定位模糊，阻碍了其发展的潜力。 总体上，滨州在经营的商场商业业态基本比较合理，而娱乐、休闲、餐饮等业态元素正呈上升趋势。

6、配套设施

滨州现时的商场、专业市场，普遍缺乏对足够的停车位置、客货梯、外广场、休闲景观

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等硬件设施的重视，不能充分满足人们多元化的需求，成为阻碍这些商业物业长期持续稳定发展的瓶颈，这也给后来的商业物业开发提供了较好的市场空白。

7、购物环境

代表性的商场如中百、银座购物广场等通过多年的完善改造，内部的购物环境有了很大的提升，但是，购物环境的营造还只是针对单一的购物功能为主，休闲、娱乐、餐饮的场所空间只占很小一部分空间。而随着人们生活水平的提高对于休闲、娱乐等的消费需求日益增长，因此以后开发的商业物业更应注重对休闲、娱乐等商业功能的完善。

（二）滨州商业物业开发的趋势

滨州典型商业项目罗列

项目名称 国贸新天地 渤海国际 新悦国际 黄金国际 中博国际商贸城 上海大都会 豪德光彩贸易广场 海得汽配城 海虹小商品市场 东海国际新天地 义乌小商品市场 浙江大市场 财富广场 富尔玛广场 银座家居 红星美凯龙 合计 占地面积 41668㎡ 79920 ㎡ 32000 ㎡ 17863 ㎡ 999000 ㎡ 53280 ㎡ 319014 ㎡ 38000 ㎡ 14103 ㎡ / 199800 ㎡ 961704 ㎡ 144522 ㎡ 40500 ㎡ 12000 ㎡ 83250 ㎡ 3036624㎡ 建筑面积 66669 ㎡ 280000 ㎡ 35291 ㎡ 52059 ㎡ 1680000 ㎡ 53950 ㎡ 320000 ㎡ 45000 ㎡ 9731 ㎡ 200000 ㎡ 250000 ㎡ 815000 ㎡ 148800 ㎡ 67647 ㎡ 44600 ㎡ 150000 ㎡ 4068747 ㎡ 销售率 95% 70% 80% 50% 30% 60% 60% / / / 备注 营业中 营业中 营业中 营业中 在售 在售 在售 在售 在售 待售 营业中 规划中 自建 自建 目前，在滨州商圈中在营商业有滨州银座、中百商城、渤海国际、新悦国际、华联、乐天玛特、佳乐家超市、王府井商业街，在建在售的有黄金国际、上海大都会、浙江大市场、环亚一家、站前财富广场、中博国际商贸城等大型商业项目。其中国贸新天地，在滨州较好的诠释了Shopping Mall的商业概念，渤海国际、新悦国际作为街区商业在滨州的代表占据了滨州市中心的有利位置，成为滨州市民休闲购物的首选之地。

根据对滨州典型商业项目罗列（见上表）可以看出，上述商业项目的面积超过200万平米，其主要原因是前两年商业地产市场处于供小于求的态势，商业项目推向市场大都受到追捧，投资回报较高，于是不少开发商看到了商业地产这块高利润回报的“蛋糕”，纷纷上商业项目，导致滨州商业地产开发表面呈现“暴热”的现象，但内里却乱象丛生。 针对滨州商业地产现状特点，具体分析如下：

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1、商业地产呈现炒作“泡沫”——批发市场型商铺泛滥

目前滨州商业地产开发呈现火爆局面，自2005年渤海国际开盘至今，国贸新天地、新悦国际等商业项目，在销售上都取得了不俗的成绩，为开发商赚取了较高的利润。受利益驱动，开发商更多的将目光放在商业地产的开发和运作上，市场的过热使得商业地产开发的节奏和理念并没有真正把握住目前滨州商业格局的真正关键。盲目开发现象比较严重。其中又以批发市场型商铺居多，中博国际商贸城，义乌商品批发市场、浙江大市场、滨州豪德贸易广场这些商业体量大，没有充分考虑到滨州的市场承载能力以及后期的运营问题。可以说滨州的商业地产是存在一定的泡沫的，这也为后期商业地产的运作增加了一些困难。

2、商业物业以前期概念地产推广方式吸引投资者，以期快速销售

为了抢占投资客市场，各地产商使出各种促销方式：降低投资门槛，吸引投资客眼光，包租3年，年回报率8%，一次性返还给客户，减少客户首付压力。为增加商业氛围，尽快实现招商，有些项目推出三年免租的政策。

但从实际效果来看，中博国际商贸城提出年回报率6%，包租六年一次性返还给客户，政策不可谓不具有吸引力，但面对这一政策，投资者仍然考虑再三，原因很简单中博其位置较偏离市区商业中心，商业氛围淡薄，后期能否积聚人气，顺利经营还是有很大的疑问。

而提出三年免租政策的王府井商贸城，地处滨州繁华地带，核心商圈，又有如此优厚的政策，却依旧生意惨淡，招商前景黯淡无光，这是因为三年免租只是其在招商遇到较大阻力后，临时变通的方法，其产品从设计到后期的运营都存在很大的缺陷。

营销方式的翻新，低门槛的投资模式，“狂轰乱炸”的广告战，让滨州的投资者分辨不清投资什么样的商业地产项目回报较高、增值潜力大、风险又较小，但从目前这些商业运营中给我们敲响了警钟，在商业的地产的运作上，我们不应只是强调招商、销售政策的制定，而更应该在好的招商与销售政策下，进一步强化项目前期就对产品、业态规划、市场情况做好详细了解，进一步去指导我们项目的运作。

3、Shopping Mall悄然“空降”到滨州

伴随滨州商业地产“开发热”的到来，Shopping Mall也悄然“空降”到滨州，集购物、休闲、娱乐、餐饮、商务为一体的一站式购物中心开始出现，但目前在滨州仅有国贸新天地可称为Shopping Mall，雄踞于滨州市区，下辖中百商城、潮流前线、佳乐家超市，称为滨州市民实现购物休闲的最佳娱乐场所之一。

目前已开始营业的名嘉购物广场（中博国际商贸城）也打出了Shopping Mall这一理念，其产品定位是集百货、购物街、综合超市、生鲜超市、娱乐、餐饮为一体的一站式购物休闲娱乐场所，共四层17万平米，配套有5000个停车位， 是滨州目前体量最大的综合性商业场所。由于其地理位置较偏，为增加现场人气又配套开设了免费购物班车。由于其体量太大，而滨州城区只有50万人口，按商业面积与人口数量1:1的比例计算，其体量已占去了市场容量的三分之一，市场能否容纳这么大的体量仍是未知数，亦是对

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其开发者智慧的考验。

4、开发商与商业经营商强强联合，推进复合地产开发建设

复合型商业地产是一种较新颖的地产开发营销模式，是开发商与商业经营商联合对所属项目进行开发与经营运作，以保证项目从开发到后期经营都能在预先设计的商业轨道上合理的去运作。

在滨州目前较符合此类商业开发的项目为黄金国际，该项目早期就与大润发达成协议，这对于商业项目的销售、后期运营推广的带动、经营人流的聚集都起到很好的作用。

5、加强商业管理及采取合理租售比例成为趋势

纵观现时的滨州商业地产市场，王府井商贸城采取三年免租招商政策、中博国际商贸城、浙江大市场也通过返租营销的方式促进销售，其目的是通过这些招商、促销手段达到尽快出租、销售的目的，但是却对项目的整体运营管理做的并不到位。

不过，目前一些在售的商业项目如黄金国际，仅销售部分区域，很大一部分由大润发独立经营，采取相对合理的租售比例，一定程度上能保障商业项目的后期运营，可以预见的是，未来商业地产项目的开发建设会朝这个方向发展。

四、滨州商业及商业物业发展现状总结

（一）滨州的核心商业区域位于渤海七路一带

滨州的商业中心区域位于黄河三路、渤海六路、黄河五路、渤海八路围成的区域，在这一区域内包含了大量商业设施超市、商场、银行、写字楼、宾馆、酒店林立，可以说集中了可以体现一个城市发展水平的所有现代商业物业，其中，核心商圈地带在黄河三路、渤海七路、黄河四路、渤海八路围成的区域，这一商圈范围很小但是滨州银座、滨州中百、渤海国际、新悦国际、滨州百货大楼在这一商圈范围内，不大的空间集中了滨州最有人气、知名度最高的大型商业，进而带动了整个滨州的商业市场的繁荣

（二）滨州的商业网点呈中心集中、点面联结、较强辐射力的势态

滨州整个城区已基本形成了大中小相配套、高中低相结合的“中心集中、点面联结、具有较强辐射力”的商业网点发展网络。随着城市规划的进一步落实，城市空间会进一步完善，大型商业零售网点还将迅速增长。

（三）滨州居民的人均收入不算高，但人均消费能力较强

滨州本地人均收入在山东省内属于中游，但受当地文化氛围和消费习惯的影响，人均购买力相对较强，特别是集中在中高档次的耐用消费品上。银座商城面对的消费群体多为高消费、高收入群体，而银座能够在滨州开五个店，由此可见一斑。

（四）商业市场竞争形成一枝独秀，众星拱月的格局

目前，滨州的商业市场以银座为龙头，银座无论在百货商业还是超市经营，都占压倒性的优

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