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______________________________________________________________________________________________________________ 1 2 3 4 制定详细管理方案 人力资源组织 签订委托合同 完善管理及办公条件 1.总结以往的管理经验； 2.制定详细的物业管理方案。 1.人员的招聘和调配； 2.员工的上岗培训。 1.就管理用房及其他管理问题进行充分协商； 2.签订项目管理合同。 1.安排管理用房； 2.安排员工宿舍及其他生活用房； 3.管理所需物资的配备。 1.选聘派驻人员； 2.与外部建立公共关系网落。 1.导入ISO9002质量保证体系制度； 2.配合管理特点，制定和完善切合实际的各项制度。 二个月 二个月 一个月 二个月 5 6 成立学院管理部 制订及完善管理规章 一个月 二个月 7 物业的验收与接管、各项资料的移交 1.依据接管验收标准逐项核对，并办理书面移二个月 交手续； 2.对遗留问题作好备案，并与建筑商协商解决。 五、管理人员的配备、培训
（一）管理人员换的配备
1、管理人员配备的原则
（1）精干、高效、敬业爱业的原则；
（2）文化素质与实际管理经验相结合的原则； （3）内部调剂为主和社会招聘为辅的原则；
（4）先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则。 2、管理部人员配备方案 职能部门 管理部经理室 公共事务部 财务部 工程部 保安部 清洁部 合计 3、人员配备方案说明
管理部计划配备管理服务人员54人，其中，管理层员工4人，操作层员工50人； 4、工程技术人员素质概述
·具备三年以上项目管理工作经验，持有项目管理上岗证书； ·具有较强的组织协调能力和吃苦无私奉献精神，工作责任心强； ·具有相关专业中级以上职称。
（二）管理人员的培训 1、培训目标
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岗位位置及人员配备数量 项目经理人 事务助理（1人，兼出纳、清洁管理员），公寓管理员（8人） 会计1人（公司会计兼）、出纳（事务助理兼） 工程管理员（1人） 保安员（其中主管1人，保安员29人） 道路（2人）、教学实训楼（5人）生活区（6人） 小计 1人 9人 1人 30人 13人 54人 ______________________________________________________________________________________________________________
（1）管理部经理：除熟练掌握物业管理系统知识和技能外，重点是具备专业经营战略的宏观
分析，决策组织、协调和控制能力，具备现代管理学、组织行为学等前沿学科知识，以及具备独立、创新、进去、博爱等现代观念和人文品质。
（2）管理层员工：具备熟练的专业技术知识和能力，勤奋、踏实、敬业，有勇于创新，开拓
进去的精神，以及处理各类突发事件的能力。
（3）操作层员工：熟练掌握自己的工作职责、ISO9002质量标准和管理要求，了解管理部的
经营思想，以及任劳任怨、团结协作、精益求精的团对精神和良好的服务形象。 （4）分解目标为：
①管理人员持证上岗率100%； ②特种工持证上岗率100%；
③操作层员工专业技术培训时间每年不少于80小时，其中保安员军训时间每年不少于120小时。
2、培训主要内容
（1）项目管理中的热点、难点和焦点问题的知识和处理，机电维修等专业技术知识； （2）ISO9001（2000）质量管理和ISO14000环境管理体系知识； （3）CS顾客满意战略和CI企业形象识别系统知识； （4）企业文化（物业管理理念，企业精神等）、职业道德和现代思想文化观念。 3、培训类别与方式 （1）培训类别 ①入职培训：侧重于对物业管理基本知识及ISO9001（2000）质量体系和各项规章制度的培训； ②上岗培训：侧重于专业技能与职业道德的培训，在员工到岗的头两个星期内进行；
③在职培训：管理层侧重于综合管理能力的培训，操作层侧重于专业技能的提高和多种技术的掌握，在员工工作中穿插进行；
④转岗培训：侧重于新岗位的专业知识及技能的培训，在员工到新岗位头来年感个星期内进行，采用授课或带岗的方式的进行；
⑤职外培训：主要是组织员工参加行业主管部门组织的各项专业培训，经公司批准后，采用获得毕业证书即予以报销学费的方式进行鼓励。 （2）培训的组织方式
①集中授课，组织学习； ②参观学习，操作现场实践；
③定期举行学习研讨会，教学与自学相结合；
④根据不同的主题，物业管理中的难点问题，进行转项研讨、攻关，学习，旨在培训员工的研究分析能力和处理难点问题的能力。
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4、培训的实施运行
（1）培训系统图（下图）
修正 培训计划 执行 培训计划 培训计划 反馈 培训计划 评价 （2）系统图说明
①针对学院的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划； ②有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果； ③通过对员工进行考核，了解培训的有效性及员工的接受程度；
④根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路，并确定未来培训重点，强调将理论应用到实践中。 5、培训计划
管理部员工培训计划分为两部分。第一部分为物业接管前期人员的强化培训，采用集中授课的学习方式进行；第二部分为管理期间员工培训计划，视管理部工作具体情况分阶段安排进行。
（1）接管前期员工培训计划 序号 1 培训内容 物业管理法规及配套文件 物业管理专业知识培训 学院管理目标模式及投标书的有关内容 岗位职责和学院物业管理运作制度 整体布局、水培训 时间 三天 授课方 公司本部 有关部门 公司本部 培训对象 全体新员工 培训方式 公司本部培训 考核方式 考核 培训目标 熟悉掌握办法等内容 确保持证上岗率100% 明确各项工作要求、目标、模式 2 3 六天 二天 未获物业管理上公司本部岗证的管理人员 培训 全体新员工 公司本部培训 考核 岗位考核 4 二天 公司本部 设计、安全体新员工 公司本部培训 公司本部笔试、掌握岗位要求和实际考核标准 操作 考核 熟悉校园区管理、5 二天 全体新员工 -可编辑修改-
______________________________________________________________________________________________________________ 电设施、消防设施、空调供暖系统等 6 7 房屋验收交接程序 设施及设备维护标准及作业程序 各工种工作技巧和服务礼仪规范及人际沟通技巧 消防职责及灭火作战实施程序和急救常识 一天 一天 装单位 培训 运行 公司本部 公司本部 公司本部 管理、维修人员 公司本部培训 管理、维修人员 公司本部培训 全体人员 公司本部培训 考核 考核 要求掌握房屋交接的全过程 明确公用设施设备维修范围及标准 行为规范及技巧 8 一天 考核 9 一天半 公司本部 全体人员 公司本部培训 考核 掌握应急方案及常识 （2）正常管理期员工培训计划 序培训内容 号 1 参加江门市物业管理培训单位组织学习考试 参加江门市各类业余大专、中专班学习 电脑网络及管理培训 管理技能知识培训 组织协调、公共关系及公众形象培训 有关主管单位安排、规定必须参加的业务培训 维修服务人员升级培训 劳动安全卫生培训 消防技能训练培训 时间 三年 授课方 有关院校 培训对象 培训方式 考核 方式 培训目标 具备高层次的学历；对物业管理有较深的理论知识；适应现代化校园区管理需要 提高本专业的管理水平和知识水平 了解、掌握电脑网络管理概述及应用 提高员工与客户的沟通技巧和管理水平 增强组织协调能力和公共关系处理，建立良好的公共形象 根据规定要求以提高业务管理水平 具有大专学历业余学习 考试 的中坚层员工 2 三年 各类业务大学 聘请电脑专家授课 聘请物业管理专家授课 公司本部 每年8-10 业余学习 考试 3 4 十天 二天 管理人员及相关工种 全体员工分批进行 全体员工分批进行 公司本部考核 内部培训 公司本部知识内部培训 考核 公司本部考核 内部培训 公司本部 内部培训 5 二天 6 根据实际情况安排 有关管理服务人员 7 江门市劳动部门 公司本部 有关协作维修、服务人员 全体员工 全体义务消防-可编辑修改-
公司本部考核 内部培训 公司本部考核 内部培训 公司本部实际确保每年该类人员10%以上达到中级技工等级证书 熟悉、了解劳动安全卫生知识 掌握消防技能知识8 9 一天 三天
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