保利成本部考题

保利置业合约及成本管理专项考试

如果实测涂布率小于协议涂布率95％，则涂料结算工程量按以下计算： 涂料结算工程量＝（实测涂布率/协议涂布率）×涂料现场实际使用量

如果实测涂布率大于或等于协议涂布率95％，则按涂料现场实际使用数量进行结算。

2、 请列出目标成本相对变动率和目标成本绝对变动率详细的计算公式？（5分）

答：

1）

2）

3、 根据下发的成本测算表格，参照下列科目内容分别列出销售毛利率、税前利润率以及税

后利润率的计算公式：（5分）

序号 一 二 1 2 3 4 5 6 7 8 9 三 四 五 六 七 八 九 十 十一 十二 十三 科目 销售收入 总投资 土地成本 前期开发工程费 建筑安装工程费 基础设施费 公建分摊 不可预见费 资本化财务费用 开发间接费 期间费用 营业税及附加 土地增值税 股权收购溢价 技术成本 销售毛利 销售毛利率 税前利润 税前总成本利润率 所得税 税后利润 税后总成本利润率 答：

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1） 销售毛利率=（销售收入-营业税金及附加-（总投资-期间费用）-股权收购溢价）/(销售收入-营业税及附加)

2） 税前利润率=（销售收入-营业税金及附加-总投资-股权收购溢价-土地增值税）/（总投资+股权收购溢价）

3） 税后利润率=（销售收入-营业税金及附加-总投资-股权收购溢价-土地增值税-所得税）/（总投资+股权收购溢价）

4、 请简单描述塑料管材战略采购报价流程。（5分）

答：

(1)塑料管材公司地区销售及经销商根据保利置业集团各项目公司预算需求，提供塑料管材产品方案给各项目公司选择。

(2)保利置业集团各项目公司初步确定塑料管材产品方案，并要求塑料管材公司报价。

(3)塑料管材公司地区销售及经销商将初步方案提交塑料管材公司大客户部进行统一产品报价。 (4)保利置业集团各项目公司根据塑料管材公司报价进行最终产品方案确认。

(5)塑料管材公司大客户部根据项目最终产品方案进行正式报价，并抄送保利置业集团成本合约部。

(6)保利置业集团成本合约部根据战略合作协议审核项目公司上报的塑料管材价格。审核完毕下发至置业集团各区域公司、项目公司并同时通知塑料管材公司大客户部。

(7)塑料管材公司大客户部根据保利置业集团成本合约部通知，安排相应塑料管材公司经销商执行供货合同。 (8)置业集团各区域公司、项目公司根据总部成本合约部审定的塑料管材价格与塑料管材公司经销商签订塑料管材采购合同，并将签订的塑料管材采购合同上报置业集团总部备案。

(9)置业集团各区域公司、项目公司对塑料管材战略合作伙伴的项目执行情况提供评价报告给置业集团成本合约部。

五、 计算题（每题10分，共30分）

1.某高层住宅原外立面设计为腰线以下为石材干挂，腰线以上为通体砖湿贴。其中石材的干挂面积占外立面的展开面积的2%，通体砖的铺贴面积占外立面的展开面积的98%。干挂石材的综合单价为1400元/m2，通体砖铺贴的综合单价为85元/m2，外立面装饰系数为1.2，外立面门窗系数为0.2，外立面门窗单方造价为380元/m2。现因为市场客户定位调整，外立面装饰配置降低：外立面设计改成腰线以下仿石涂料，腰线以上外墙乳胶漆，其他不变。另，外立面乳胶漆的综合单价为27元/m2，仿石涂料的综合单价为90元/m2。请问因为外墙设计选用材料的改变，建面单方可以省多少钱？ 答：

外立面装饰面积=1*1.2=1.2 m2 石材干挂面积=1.2*2%=0.024 m2 通体砖湿贴面积=1.2*98%=1.176 m2

因为外墙设计选用材料的改变，建面单方减少造价=0.024*1400+1.176*85-0.024*90-1.176*27=99.65元

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2.某住宅项目立项阶段测算方案基于以下信息：政府要求车位比为1:1，车位全设置在地下，平均车位面积为38平米/个，车位不可售，户型为90平米、地下室建安成本2500元/平米。项目运作过程中发生以下变化：

1）基于市场调研后，将原方案中户型改为140平米； 2）车位配比相应改为2:1；

3）施工阶段，发现地下车库建安成本上升到3000元/平米；

假定单方可售成本简化计算公式如下，请根据以上信息计算（保留两位有效数字）： 1） 仅户型变化时，单方可售成本增加值； 2） 仅车位比变化时，单方可售成本增加值； 3） 仅建安成本上升时，单方可售成本增加值； 4） 三个因素同时变化后，单方可售成本增加值；

S可售S户型C地上*S可售+车位比i*S车位*C地下平均单方可售成本C可售 =

（C可售为住宅项目单方可售成本，C地上为地下室成本公摊以外的可售成本，C地下为地下室建安单方

S可售C地上+*C地下*车位比iS户型成本，S可售为地上部分可售面积，S户型为户型面积，S车位为车位平均面积，i为车位比）（5分）

S车位 答：

ΔC可售=可售-C地上=S车位S户型* C地下* 车位比i1、 仅户型变化时，单方可售成本增加值=1*38*2500/140-1*38*2500/90=-376.99元 2、 仅车位比变化时，单方可售成本增加值=2*38*2500/90-1*38*2500/90=1055.56元 3、 仅建安成本上升时，单方可售成本增加值=1*38*3000/90-1*38*2500/90=211.11元 4、 三个因素同时变化后，单方可售成本增加值=2*38*3000/140-1*38*2500/90=573.02元。

3.某土地出让条件中规定：净用地面积为105000平米，容积率为2，假定地上建面=计容建面，不可售（含会所、市政用房、物业用房等公建配套设施）部分面积为5000平米，沿街商业面积5000平米。住宅车位配比为1:1（别墅车位建造成本含在别墅建安成本中并随别墅赠送，不计入车位比），沿街商业不必配置车位，车位全部设置在地下，平均面积为38平米，地下车位全部可售但按50%去化计入销售收入。项目立项阶段产品类型强排，各产品类型建筑面积比例如下：方案一：小高层住宅（100%）+商业+地下车库；方案二：中高层住宅（60%）+花园洋房（40%）+商业+地下车库；方案三：高层住宅（80%）+别墅（20%）+商业+地下车库，其中各产品户型平均面积如下表所示，请分别计算三种方案的毛利率，并给出方案选择结果。（营业税及其附加按照5.565%计算）(总建

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筑面积2分，可售面积2分，成本情况2分收入情况2分，盈利能力1分，方案选择1分，三个方案全对给满分，做对两个方案的给相应分值的1/2，仅做对一个方案的给相应分值的1/4)

方案对比 产品类型 小高层（平均100平米/户） 中高层（平均120平米/户） 高层（平均80平米/户） 总建筑面积(m2） 花园洋房（平均160平米/户） 别墅（车位不算入车位比） 商业 可售地下车库（m2) 不可售部分面积 总建筑面积合计 产品类型 小高层（平均100平米/户） 中高层（平均120平米/户） 可售面积(m2） 高层（平均80平米/户） 花园洋房（平均160平米/户） 别墅（车库不算入车位比） 商业 可售地下车库（个） 可售面积(不含地下车库）合计 方案一 200000 5000 76000 5000 286000 方案一 200000 5000 2000 205000 方案二 120000 80000 5000 57000 5000 267000 方案二 120000 80000 5000 1500 205000 方案三 160000 40000 5000 76000 5000 286000 方案三 160000 40000 5000 2000 205000 42,000 11940 5970 19530 1100 方案一 46000 0 0 0 0 1400 22800 70200 145560 方案一 180000 0 12045 6022.5 18235 1100 方案二 0 26400 0 17600 0 1400 17100 62500 138018 方案二 0 96000 13716 6858 19530 1100 方案三 0 0 40000 0 13200 1400 22800 77400 155424 方案三 0 0 成本情况 土地费用（万元）（给定） 资本化财务费用（万元） 开发间接费+期间费用（万元） 大类公摊成本（上述三项除外）（万元） 公建分摊成本（万元） 产品类型 小高层 中高层 建筑安装工程费 （万元） 高层 花园洋房 别墅 商业 可售地下车库 小计 成本合计 产品类型 销售收入(万元） 小高层 中高层 按照可售收入6%计算 按照可售收入3%计算 按照可售面积700元/平米计算 不可售部分按2200元/平米标准 建安单方成本（元/平米） 2,300 2,200 2,500 2,200 3,300 2,800 3,000 收入情况 售价（元/平米） 9,000 8,000 保利置业合约及成本管理专项考试 高层 花园洋房 别墅 商业 可售地下车库(元/个） 合计 股权收购溢价（万元）(按0计算) 技术成本（万元）(按0计算) 销售毛利（万元） 销售毛利率(%) 42196.5 22% 51390.13 27% 60260.1 28% 7,600 11,000 22,000 20,000 90,000 0 0 0 10000 9000 199000 0 88000 0 10000 6750 200750 121600 0 88000 10000 9000 228600 0.00 0.00 盈利能力 方案选择：根据以上测算，选择方案 3 ，毛利率为 28 %。