睢宁荣盛大酒店地块建水游城商业广场的可行性研究报告0828修改稿

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睢宁县荣盛大酒店地块建设水游城商业广场

（暂定名）的可行性研究报告

一、总 论 (一)项目概况

1、项目名称：睢宁水游城商业广场(暂定名) 2、项目占地面积：17908平方米

3、项目建筑面积：52200平方米（住宅面积：36500平方米；商业配套：15700平方米）

4、项目容积率：2.9 5、项目建筑密度：43.8% 6、项目投资总额：20000万元

7、项目建设地点：睢宁八一西路南侧、晋陵路西侧、成侯广场对面。（详见项目规划平面图） (二)项目背景

睢宁位于江苏省北部，隶属徐州市，是徐州市特大都市圈“一城两翼”的重要一翼，是苏皖边界以工业商贸流通、文化旅游和滨河生态园林为特色的现代化中等城市。全县辖16个镇、1个省级经济开发区，397个行政村。总面积1769平方公里，城区面积约25平方公里，耕地面积150万亩。全县总人口133万，城区人口23万。

睢宁东邻亚欧大陆桥东桥头堡连云港，西靠徐州，南与安徽接壤，北与山东相望。距全国交通枢纽徐州80公里、京沪高铁徐州站60公里、陇海铁路50公里。104国道穿城而过，宁宿徐高速公路横贯东西，与连霍高

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速、京沪高速、京福高速相连，形成通达全国的高速公路网。淮海经济区最大的民航机场——徐州观音机场座落在我县双沟镇境内，现已开通20多条国内、国际航线，架起了连接海内外的空中桥梁。境内的徐洪河、徐沙河为五级航道，可直通京杭大运河，船闸、港口等设施齐全。即将开工建设的徐淮铁路在我县过境，与京沪铁路相连。全县公路、铁路、水运、航空“四位一体”的立体交通网络基本形成。从境内的观音机场出发，到香港、深圳、广州仅2个小时左右，到北京、上海仅1个小时；从境内的高速公路出发，到南京2.5个小时、连云港国际港口1.5小时。

2008年以来，睢宁依托招商引资和项目建设，不断整合土地、资金等优势资源要素向工业集聚，不断加大对工业企业的扶持力度，工业产业发展的基础日益雄厚，纺织服装、白色家电、皮革皮具、医药化工、金属机电等五大产业的主导地位逐步确立，产业规模急剧扩张。2010年，睢宁地区生产总值达到了200.1亿元，比2009年增长14.6%，在全省排名38位。2010年，睢宁城镇建设投入94.53亿元，在全省排名33位，比2009年提升了4个位次，增幅居全省第6位。

睢宁水游城商业广场项目依据睢宁打造宜工、宜商、宜居、宜游的西部新城，工业化、城市化“两轮驱动”、遵循量力而行和精品建设的理念，力求在睢宁城市的重点位置建设标志性建筑，打造地标性建筑，不断完善西部新城的综合载体功能。本项目参考南京水游城商业广场的定位和建筑理念，打造主题为景观式购物公园，集购物、餐饮、休闲、影视、娱乐、文化等功能于一体，在满足消费者一站式购物需求的同时，还通过建筑空间、景观营造以及丰富多彩的城市化互动，不断更新消费空间，让消费者甚至不以消费为目的来到水游城商业广场，而是把这里当成消磨时间、休

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闲娱乐的好地方。

(三)项目建设的必要性及可行性 1、在睢宁建设水游城商业广场的必要性

“衣食住行”泛指穿衣、吃饭、住房、交通等生活上的基本需要。是每个人都离不开的，从衣食住行的变化可以清晰地看到社会的飞速发展。

随着社会的发展进步，服装也早已从遮体御寒的生活必需品升级到代表一个人的生活品味、社会地位、个性风度的体现。目前睢宁的服装经营场所主要集中在百货大楼，商业大厦，金鑫购物中心、时代商城、威尼斯商城和中央步行街。多以个体经营为主，经营的产品以大众品牌和杂牌为多；主要交通要道两边的商铺主要是些大众品牌的专卖店：JEANS、GAP、GUESS、佐丹奴、斯伯高、班尼路、真维斯、摩高之流触目皆是，这个级别的品牌价格不算贵，经常打折，刚引进国内的时候款式好质量也过的去，门店服务也不错，但是当引进一段时间火过以后就变得一无是处，价钱越来越贵，打折越来越频繁，款式开始不堪入目，设计毫无个性和品味，质量让人头痛。纵观睢宁整体市场的发展现状可以发现：商业业态单薄、数量少且质量不高，沿街规模较大的铺面多是大众品牌的专卖店。

从饮食方面来看，睢宁除了数量不多的几家稍具规模的饭店和新市街、城中、城西三条大排档街外，大部分餐饮店都不成气候,且环境脏乱差，甚至还有露天摆摊经营的摊位。其环境、卫生令人堪忧！而承载了大部分睢宁居民餐饮需求的三条排挡街，有两条是违章建筑，列入政府规划拆除的范围。

随着居民经济条件的不断提升和生活品味的提高，睢宁的商场和餐饮现状远不能满足人们的审美需求和生活需要，许多对生活品质追求较高的

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居民会去徐州、南京等外地城市购物，本着“Better City, Better Life”的美好愿望，在睢宁建设一个集购物、休闲、餐饮、影视、娱乐、文化等为一体的休闲购物商业广场，其中包括若干国际品牌的主力店及次主力店、院线影城；业态以时尚、新潮为主流；餐饮包括风情美食街，大型餐饮，咖啡座、甜品屋、面包坊、茶餐厅以及风味小吃，根据不同消费群体分设于各个楼面。强调将休闲、舒适的购物状态与多样性的游乐设施，以缤纷多彩的生活体验来满足家庭消费的不同年龄、性别、个性的多元生活情趣。睢宁水游城商业广场在引进品牌方面做差异化经营，并不是一味追求高档的一线品牌，而是以国际二线品牌为主，如优衣库、H&M、无印良品等，都属于价格不高，但品质优秀，受消费者欢迎的品牌。可以吸引更多的消费者，增加人气指数。

睢宁水游城商业广场是家庭型，时间型，乐游型消费的购物水城。本项目的建设，给睢宁居民平静的生活带来波澜和惊喜，填补了目前睢宁的餐饮购物的环境缺陷。所以在睢宁建设这样一个商业广场是很有必要的。

2、在睢宁建设水游城商业广场的可行性 (1)城市发展现状良好

2010年，睢宁完成城建投资106亿元，拆迁105万平方米，建设商品房130万平方米，新增绿地270万平方米，仅2010年就规划建设12个安置小区，总建筑面积94万平方米，城市建设总投入是前20年的总和。城市目前的发展状态良好且还有很大的提升空间。

(2)优越的区位条件及便利的交通

本项目位于睢宁的主要交通要道八一西路和晋陵路交叉处，交通便利，同时是睢宁的经济开发区和城区链接的枢纽，更是睢宁西部新城的居民区

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