房地产开发项目范围管理研究

房地产开发项目范围管理研究

第1章 引言

1.1研究目的和意义

随着我国经济的飞速发展，房地产业也在蓬勃地发展起来，已经成为国民经济的支柱性产业。

房地产开发企业之间的竞争越来越激烈。房地产开发企业要在残酷的竞争环境中生存并取得发展，必须对每一个项目有准确深入的市场洞察力、敏锐的战略眼光和娴熟的专业操作技巧，科学合理地控制房地产项目开发过程中每一环节，，从而实现预期利润。

当前，我国房地产开发项目管理水平有了很大的提高，大部分房地产企业开发项目的管理还存在一定的不足，还需要进行大量的研究和实践摸索。

另一方面，从项目管理本身而言，范围管理是其中的重要部分。正确地确定项目管理的范围对项目的成功十分重要。项目的范围确定得不好，就可能造成项目费用的提高；导致意外的变更，从而打断项目的实施进度，延长项目完成时间甚至导致项目的失败。

正是基于以上事实，本文力图通过案例研究，探索项目范围管理方法在实际项目管理中的运用，以更好地指导和解释房地产企业项目管理的实践，为房地产开发项目管理的发展作出贡献。

1.2研究内容及本文结构

文章在简单对项目管理做了定义和内容描述的基础上，进一步细化，给出了

项目范围的定义及其目的和作用，然后提出了房地产企业项目管理的概念，分析了当前国内房地产企业项目管理中范围管理的具体操作。

在接下来的几章中，文章是这样安排的：

第二章给出了项目的概念特点，项目管理的定义和特点，以及项目管理的内容，并简要给出了项目管理的大致流程，以使读者对项目管理有整体上的理解。

第三章是本文的重点章节之一，继续给出项目管理中范围管理的概念，阐述了范围管理的作用，以及范围管理的一般框架。作为范围管理的工具，对工作分解结构图进行了简单描述，最后给出了房地产开发项目范围管理的内容和过程。

第四章在第三章基础上对具体项目的全过程范围管理进行了分析，将项目范

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围管理的理论知识用于实际案例，以对实际项目范围管理进行指导。 结构图： 房地产开发项目范 绪论 项目管理 房地产开 发项目范工作结构分解 房地产开发项目范总结 结语 研究目的和意义 研究内容 项目概念 范围管理 评价 项目管理基本知识 项目管理流程 项目管理概念 项目管理意义 管理流程和框架

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第二章 项目范围管理的基本理论

2.1项目管理

2.1.1项目

各种有组织的活动分为两种类型:一类是重复性、持续性的活动，人们称之

为“运作”，另一类是独特性、一次性的活动，人们称之为“项目”。

在项目管理知识体系(PMBOK)中项目被定义为:为创造独特的产品、服务或结果而进行的一次性努力。也就是是说，项目是一次性、多任务的工作，具有明确规定的开始和结束日期、特定的工作范围、预算和要达到的特定性能水平。此定义包含三层含义:

（1）项目是一项有待完成的任务，有特定的环境与要求。

（2）在一定的组织机构内，利用有限资源(人力、物力、财力等)，在规定的时间内完成任务。

（3）任务要满足一定性能、质量、数量、技术指标等要求。

由定义显见，项目具有以下特点：

(1)项目的一次性。也可称为单件性，这是项目最主要的特征。是识别项目与运作的关键特征。一次性不是指历时短，而是指一个项目的历时是有限的，有明确的开始和结束期。当确定的目标达到之后，项目就会中止。

(2)项目的独特性。独特性是指以前从未以完全相同的方式并由完全相同的人来完成。一个产品或服务也许其所属类别的范围很大，但这不会影响他的独特性。如建造的楼房，虽然成千上万，但每一个楼房却是独特的一一它有不同的物主、不同的设计形式、不同的地理位置、不同的承包商等。

（3)项目目标的明确性。每个项目实施以前，就必须进行周密的筹划，规定总工作量和质量标准，规定明确的时间界限、空间界限、资源(人力、材料、设备及资金等)的消耗限额。项目的目标包括成果性目标和约束性目标，成果性目标是对功能性的要求，如新建一所学校可容纳的学生人数等;约束性目标是指限制条件，包括期限费用及质量等，这些目标是具体的、可检查的，实现目标的措施也是有形的、可操作的。

(4)项目的整体性。项目是为实现目标而开展的任务的集合。它不是一项孤立的活动，而是一系列活动的有机组合，从而形成一个完整的过程。强调项目的整体性，也就是强调项目的过程性和系统性。 2.1.2项目管理概念特点

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美国项目管理学会(PMI )把项目管理定义为:“项目管理就是把有关知识、

技能、方法和工具应用于项目活动，以达到或超过利益相关者的需求及期望的过程。”

钱明辉、凤陶在其编著的《项目管理一晋升为经理人的敲门砖》(中华工商联合出版社出版，2001年4月第一版)一书中如此对项目管理下定义: “项目管理是一门新兴的管理科学，它是指在较短的时期内，为了形成一个既定的特殊的任务目标，并通过纵横相结合的运行机制，达到对企业有限资源进行有效的计划、组织、控制的一种系统管理方法。首先，项目管理要成功达到一个特定的目标:其次，这个目标的实现要受到工期、预算及其他条件的限制;最后，为了达到预定目标并同时满足限制条件.就必须采用科学而有效的方法进行管理。”

以上两种定义说明了项目管理一词的两种含义，其一是指一种管理活动，其二是指一种管理科学。基于此，我们采用项目管理的如下定义：项目管理就是一项目为对象的系统管理方法，通过一个临时性的柔性组织，对项目进行高效的计划，组织，指导和控制，以实现项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调和优化。

项目管理的特点：

(1)普遍性： 项目作为一种创新活动普遍存在于我们人类的社会生产活动之中。

(2)目的性：项目管理是一种目标管理。一切项目管理活动都是为实现“满足或超越项目有关各方对项目的要求与期望”这一目的服务的。

(3)独特性：项目管理既不同于一般的生产服务运营管理，也不同于常规的行政管理，它有自己独特的管理对象(即项目)，有自己独特的管理活动，有自己独特的管理方法和工具，是一种完全不同的管理活动。项目是独特的，教育技术领域的科研项目也是如此。

(4〕集成性/综合性：项目管理要求必须充分强调管理的集成性特性。例如，对于项目工期、成本和质量的集成管理，对于项目、子项目的集成管理等等。

(5)创新性：项目管理是对于创新的管理；任何一个项目的管理都没有一成不变的模式和方法可供参考，必须通过管理创新去实现对于具体项目的有效管理。

2.1.3项目管理的基本内容 1）从项目活动的过程划分

项目管理包括项目决策、项目规划设计、项目实施、项目终结与项目后评价 项目决策：项目立项以前的全部活动，包括机会研究、可行性分析、评估、

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