2019-2020年深圳房地产市场研究报告

【宏观经济】整体投资面临下行压力，国内消费增速持续走低 2019年，固定资产投资增速于四季度降至低位，除三季度外，各季度增速均小于2018年，整体投资面临下行压力，主要源?

于房地产调控力度持续缩紧，各月下降幅度小于2018年，经济韧性增强。

2019年1-11月，社会消费品零售总额372872.3亿元，同比增长8.0%，较2018年同期增速下降1.1个百分点，社会消费增?

速持续走低。

2014年以来固定资产投资完成额累计同比变化趋

势（%）

20.00

450,000.00 400,000.00 350,000.00

15.00

300,000.00 250,000.00 200,000.00 150,000.00 100,000.00 50,000.00

2014年以来我国社消品总额及同比（亿元，%）

14.00 12.00

8.0 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00

10.00

5.00

5.2 0.00

2014-02 2014-06 2014-10 2015-02 2015-06 2015-10 2016-02 2016-06 2016-10 2017-02 2017-06 2017-10 2018-02 2018-06 2018-10 2019-02 2019-06 2014-02 2014-06 2014-10 2015-02 2015-06 2015-10 2016-02 2016-06 2016-10 2017-02 2017-06 2017-10 2018-02 2018-06 2018-10 2019-02 2019-06

固定资产投资完成额:累计同比

2019-10 社会消费品零售总额:累计值 社会消费品零售总额:累计同比（右）

2019-10 0.00

0.00

【宏观经济】全球制造业环境持续恶化，增长乏力，我国外贸态势疲软 2019年发达经济体制造业PMI整体呈现下降趋势，连续多月低于50枯荣线，表明制造业环境持续恶化，全球经济增速放

缓，对我国外贸造成一定的不利影响。?

受全球经济放缓的影响，2019年我国外贸态势略显疲软，尤其是在2月份时出口增速最低至-20.6%，全年进口增速仅4月、?

11月正增长，进出口贸易紧张局势加剧。

2020年世界贸易形势须考虑贸易摩擦局势和宏观经济环境等因素，增幅涨跌取决于贸易紧张局势能否缓解?

2014年以来发达经济体制造业PMI变化趋势(%)

40.00

2014年以来中国进口和出口金额同比增速变化趋势

（%）

60.00

20.00

50.00

0.50

0.00

48.4

47.5

47.2 -20.00 46.3

2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05 2019-09

-1.30

2014-01 2014-05 2014-09 2015-01 2015-05 2015-09 2016-01 2016-05 2016-09 2017-01 2017-05 2017-09 2018-01 2018-05 2018-09 2019-01 2019-05

美国:供应管理协会(ISM):制造业PMI 英国:制造业PMI 欧元区:制造业PMI 日本:制造业PMI

出口金额:当月同比 进口金额:当月同比

2019-09 40.00

-40.00

【宏观经济】CPI结构性分化明显，PPI持续回落，预计2020年仍有背离风险 ? 2019年我国 CPI 运行整体平稳，随月份呈“前低后高”态势，结构性分化明显。?

2019年下半年国内CPI受食品价格带动快速走高，同时未来CPI仍存在上涨压力；结构性分化明显，主要表现为食品与非食?

品价格分化，食品类涨幅明显扩大，非食品类同比稳中有降。

虽然PPI走势持续回落，但高企通胀率仍然制约政府维稳措施的施展空间，预计2020年仍有背离风险?

15.00

2010年以来CPI食品价格和非食品价格变化趋势

（%）

10.00

2010年以来PPI同比变化趋势（%）

8.5

5.00

-0.30

0.00

2010-01 2010-08 2011-03 2011-10 2012-05 2012-12 2013-07 2014-02 2014-09 2015-04 2015-11 2016-06 2017-01 2017-08 2018-03 2018-10 -5.00

1.4

2019-05 2010-02 2010-08 2011-02 2011-08 2012-02 2012-08 2013-02 2013-08 2014-02 2014-08 2015-02 2015-08 2016-02 2016-08 2017-02 2017-08 2018-02 2018-08 2019-02 2019-08 -10.00

CPI:食品:累计同比 CPI:非食品:累计同比 PPI：全部工业品：累计同比

【宏观经济】信贷质量稳定，金融监管强化，人民币汇率将开启波段升值 2019年1-11月新增人民币贷款15.68万亿元，11月末M2余额196.14万亿元，同比增长8.2%，银保监会推动银行业保险业?

金融机构持续加大对经济社融重点领域和薄弱环节的支持力度，不断满足实体经济有效金融需求。

2019年，人民币总体上处于小幅升值状态，全年人民币兑美元汇率的波动幅度不到1.65%。截至2019年11月末，外汇储备?

较年初升幅0.7%，有助于提高人民币汇率市场化波动，预计2020年下半年或2021年人民币汇率将开启波段升值。

2017年以来新增人民币贷款与M2余额同比增速变化

35,000.00 30,000.00 25,000.00 20,000.00 15,000.00 10,000.00 5,000.00

2017-01 2017-03 2017-05 2017-07 2017-09 2017-11 2018-01 2018-03 2018-05 2018-07 2018-09 2018-11 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 0.00

2018年以来美元兑人民币中间价变化趋势

12.00

7.2000 7.0000 6.8000 6.6000 6.4000 6.2000 6.0000 5.8000

10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00

趋势（亿元，%）

8.2

6.9762

金融机构:新增人民币贷款:当月值 M2:同比（右）

中间价:美元兑人民币