临沂物业服务收费管理实施办法征求意见稿

临沂市物业服务收费管理实施办法（征求意

见稿）

第一章 总则

第一条 为了规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人、物业服务企业的合法权益，促进经济社会健康稳定发展，根据《中华人民共和国价格法》《物业管理条例》和《山东省物业服务收费管理办法》等有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费及其监督管理活动。

本办法所称物业服务收费，包括物业公共服务费、机动车停放费和其他服务收费。

第三条 市人民政府价格主管部门负责全市物业服务收费的监督管理工作。县、区人民政府价格主管部门按照价格管理权限，负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 县级以上人民政府物业主管部门和其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费管理的相关工作。

第四条 物业服务收费应当遵循合法、合理、公开、公平和收费与服务质量相适应的原则，并按照不同物业的性质、特点分别实行政府指导价和市场调节价。

第五条 实行政府指导价的物业服务收费，兰山区、河东区、

罗庄区、经济开发区、高新技术开发区、临港经济开发区、蒙山旅游度假区区域内基准价格及浮动幅度由市价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报市人民政府批准后向社会公布执行；

各县价格主管部门会同同级物业主管部门制定各自区域内的基准价格及浮动幅度，报同级人民政府批准后向社会公布执行。

实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况每2年公布或调整一次。

第六条 实行市场调节价的物业服务收费，由业主或者物业使用人与物业服务企业通过物业服务合同约定。 鼓励、支持业主或者物业使用人通过公平竞争机制选择物业服务企业，并与物业服务企业协商确定物业服务内容、服务质量和收费标准、收费方式等。

第二章 物业公共服务费

第七条 本办法所称物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，在物业管理区域内从事房屋以及配套设施设备和相关场地的日常管理、维护保养、绿化养护、卫生保洁、公共秩序维持、安全防范协助等公共性服务，向业主或者物业使用人收取的费用。

第八条 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅公共物业服务收费实行市场调节价，由业主大会或全体业主与物业服务企业约定。其他非住宅类物业公共服务费实行市场调节价，由产权单位或管理单位与物业服务企业在物业服务合同中约定。

本办法所称普通住宅，是指除独栋、联排、双拼、叠拼等各类高档住宅之外的住宅。

第九条 普通住宅前期物业公共服务费应当根据物业服务等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价。

物业服务等级标准分为一星级、二星级、三星级、四星级和五星级五个等级。其中一星级为最低等级，五星级为最高等级。具体物业服务等级标准由市人民政府物业主管部门会同价格主管部门制定并向社会公布。

第十条 普通住宅在销售前，建设单位应当拟定物业服务方案，选择物业服务等级，依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同，并于合同签订之日起十日内报送所在地价格主管部门和物业主管部门备案。

第十一条 普通住宅前期物业公共服务成本包括： （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用； （四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护、安全防范费用； （六）办公费用；

（七）物业服务企业的固定资产折旧；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用是指为保障物业管理区域内共用部位、共用设施设备的正常使用和运行、维护保养所需的费用。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，保修期内由建设单位或者施工单位、生产厂家支付，保修期外由住宅专项维修资金列支，

因人为损坏及其他原因应当由当事人承担的由当事人支付，均不得计入物业公共服务费成本。

物业管理区域内共用部位主要包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

住宅小区内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输及变电、二次供水、换热、燃气调压等设施设备，不属于物业管理区域内共用设施设备。

固定资产折旧是指按规定折旧方法计提的物业服务固定资产的折旧金额。物业服务固定资产指在物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。

第十二条 物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形等，应当在前期物业服务合同中列明，并在物业管理区域的显著位置公示。 建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当包含物业公共服务费的内容。

第十三条 因政府指导价变动需要调整普通住宅前期物业公共服务费标准的，物业服务企业应当在政府指导价变动范围内作相应调整。

在政府指导价没有变动期间，因调整物业服务等级导致服务成本变化需要调整物业服务等级收费标准的或因服务成本因素变化需要在政府指导价幅度内调整普通住宅前期物业公共服务费具体标准的，物业服务企业应当将真实、完整