16营改增房地产企业重点

2016房地产营改增重点

一、兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，税率一切从高。 二、销售额包括货款+价外费用。 三、销售额的确定

1、销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。 2、价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，

3、销售额的冲减：纳税人发生应税行为，开具增值税专用发票后，发生开票有误或者销售折让、中止、退

回等情形的，应当按照国家税务总局的规定开具红字增值税专用发票，可从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的增值税额，应当从当期的进项税额中扣减。未按照规定开具红字增值税专用发票的，不得扣减销项税额或者销售额。

销售折扣：纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张发票上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；

未在同一张发票上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。

4、房地产开发企业中的一般纳税人销售额：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门

支付的土地价款后的余额为销售额。

房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 上述凭证是指：

A、支付给境内单位或者个人的款项，以发票为合法有效凭证。 B、缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。

C、扣除的政府性基金、行政事业性收费或者向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。

四、计税方法

1、房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

注：房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。基于此规定，房地产企业的新老项目划分标准分为两点：

1、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目为老项目。 2、《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年5月1日后的房地产项目为新项目。

2、房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。

3、房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

五、不动产经营租赁服务。

1、一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收

率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

2、一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

六、房地产企业销售自己使用过的固定资产。

一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关增值税政策执行。 使用过的固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。

七、进项税额。

（一）、可以抵扣的项目

1、2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

2、一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇，其进项税额准予从销项税额中抵扣。

3、一般纳税人从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，按照规定应当扣缴增值税的，准予从销项税额中抵扣的进项税额为自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。

4、纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

（二）、不得抵扣的项目：

（1）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

（2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

（4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 （6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。

八、建筑房地产企业老项目的增值税计税方式的选择及涉税处理

财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（七）项第7款规定：“房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。”在该文件中，有两个非常重要的字“可以”，即建筑和房地产企业老项目增值税计税方法的选择上，在2016年5月1日后，既可以选择适用简易计税方法也可以选择一般计税方法。到底应如何选择增值税计税方法呢？现总结如下几方面：

房地产开发企业的增值税计税方法的选择及涉税处理

1、营改增前已经开发完毕的楼盘项目，但未销售完毕，营改增之后继续销售的老项目，一定选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，给购买方开具增值税普通发票。

2．营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，但未办理《建筑工程施工许可证》导致项目一直未动工，营改增后才办理《建筑工程施工许可证》致使工程正式动工的项目为新项目，选择增值税一般计税方法，按照11%计算缴纳增值税。

3. 营改增之前，房地产企业已经进行了项目的立项、报建、审批和规划等法律手续，且已经与建筑企业签订了建筑施工总承包合同，并办理《建筑工程施工许可证》，工程已经动工，营改增后，继续开发的项目，一定是老项目，增值税计税方法的选择应分两种情况：

一是如果已经开发的项目在整个开发项目中占的比例很小，成本发票还没有收到，有大量的成本发票可以抵扣增值税，则选择增值税一般计税方法，按照11%的税率计算增值税，但是根据财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（十）项第2款的规定，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

二是如果已经开发的项目在整个开发项目中所占的比例较大，已经收到了大部分成本发票（是增值税普通发票和建筑业营业税发票），没有多少增值税进项税可以抵扣，则选择适用简易计税方法按照5%征收率征收增值税。