土地资产管理

租土地使用权进行非法经营，出租人有权解除租赁合同，收回土地；

3．承租人有权按租赁合同及时使用土地，在租赁合同终止时也应及时返还土地； 4．承租人使用出租土地时，不得损害或破坏土地的自然状况和经济状况，有保护和合理利用土地的义务。

四、土地使用权出租的限制条件

根据国家有关规定，土地使用权出租存在一定的限制条件，只有符合条件的方能出租： （1）土地使用权出租，应当签订租赁合同，租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定；

（2）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租；

（3）土地使用权和地上建筑物、其他附着物租赁，出租人必须办理出租登记； （4）土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同所规定的义务。

五、土地使用权租赁合同管理

土地租赁合同的主要内容

土地使用权出租期限的确定应在出让期限范围内，即租赁的最长期限为土地使用权出让合同规定所使用年限，减去出租人已使用年限的剩余年限。在出让年限内，租赁期届满后，当事人可以续租。没有规定期限的土地租赁合同，当事人双方可以随时终止合同。

第四节 国有土地使用权作价出资（入股）

一、作价出资（入股）的概念

国有土地使用权作价出资或者入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入股份有限公司或者有限责任公司，相应的土地使用权转化为国家对企业出资的国家资本金或股本金的行为。土地使用权由该股份有限公司或有限责任公司持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。

作价出资（入股），实际就是国家将国有土地或政府土地纯收益作为资本，投资于改制后的公司，并以公司股东身份参与分红，从而实现国有土地的有偿使用。

二、法律依据

1．国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（国家土地管理局令第8号） 经省级以上人民政府批准，国有企业改制中涉及的划拨土地使用权，可以采取国家作价出资（入股）方式，配置给改制后新设立的企业。新设立的企业拥有的作价出资（入股）土地使用权，可以依照法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租或抵押。

对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地方式予以处置。

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土地使用权作价出资（入股）形成的国家股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。

2．国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见（国土资发[1999]433号）

国有企业改革时，可按规定自主选择土地资产处置方式，鼓励以货币、资本、股本等多种形态综合实现土地资产价值。

国家作价出资(入股)和授权经营土地使用权的权益：以作价出资(入股)方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法转让、作价出资、租赁或抵押，改变用途的应补缴不同用途的土地出让金差价；以授权经营方式处置的，土地使用权在使用年期内可依法作价出资(入股)、租赁，或在集团公司直属企业、按股企业、参股企业之间转让，但改变用途或向集团公司以外的单位或个人转让时，应报经土地行政主管部门批准，并补缴土地出让金。

国有企业与外资进行合资、合作，凡以出让、租赁、国家作价出资(入股)方式取得土地使用权的，不再另行缴纳场地使用费。

3．关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发〔2001〕44号）

国土资源部对土地资产处置方案核准和审批实行集体会审，各地也应实行集体决策。审批机关要简化审查内容，只对土地权属状况、土地处置方式和地价水平等内容进行重点审查。初审机关不干预土地资产处置方式。

三、作价出资（入股）国有土地使用权登记

申请材料

1．土地登记申请书；2．单位、法定代表证明；3．企业改制方案及批准文件；4．土地资产处置方案及批准文件；5．土地估价报告备案材料；6．土地使用权作价出资（入股）合同；7．土地行政主管部门与国有股权持股单位签订以委托持股合同；8．建设用地批准书；9．原《国有土地使用证》；10．其他证明文件。

第五章 国企改制中的划拨土地处置（一般了解）

第一节 企业改制中土地资产处置管理概述

一、现代企业制度

企业制度的核心是产权制度，企业组织形式和经营管理制度是以产权制度为基础。 所谓现代企业制度，是指以完善的企业法人制度为基础，以有限责任制度为保证，以公司企业为主要形成，以产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件的新型企业制度，其主要内容包括：企业法人制度、企业自负盈亏制度、出资者有限责任制度、科学的领导体制与组织管理制度。

现代企业制度的基本特征：“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”。

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二、现代企业制度对土地产权制度的要求

国有土地使用制度改革和国有企业改革的有机结合点，就是如何处置划拨土地使用权。 处置方式：

（1）涉及国家安全的领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拔方式使用土地。

（2）对于自然垄断的行业、提供重要产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，主要采用授权经营和国家作价出资（入股）方式配置土地。

（3）对于一般竞争性行业，应坚持以出让、租赁等方式配置土地。

（3）对承担国家计划内重点技术改革项目的国有企业，原划拔土地可以继续使用，也可以作价出资（入股）方式向企业注入土地资产。

（5）对其他采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，可将原使用的划拔土地按出让方式处置，土地收益可作为应付账款暂留企业，全额用于技术改造，并参照技改贷款方式进行管理。

第二节 改制企业土地资产处置政策

国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨用地的政策予以处置。

一、出让方式的政策要求及适用范围

（一）出让的特点

土地使用权出让具有两个基本特点：（1）出让土地年期的有限性。（2）出让土地使用权的可流动性。

（二）出让政策

2001年，《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》中提出，企业改制涉及的划拨土地需要转为出让（租赁）土地的，直接办理变更登记或有偿用地手续，不再进行处置审批。

（三）出让政策的适用范围

无论是国有企业还是非国有企业，无论企业实行改制还是不实行改制，其使用的划拨土地都可以申请以出让方式处置。也就是说，国有土地出让政策不再局限于企业改制。

二、国有土地租赁方式的政策要求及适用范围 三、国家以土地使用权作价出资（入股）

作价出资（入股）政策的一个最大特点，是非货币交易。

适用范围

作价出资（入股）政策是国家给改制国有企业的一项优惠政策，不是任何企业都可以享受

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的。在实践中，改制企业申请采取作价出资（入股）方式处置土地时，政府要严格审批。改制企业至少要具备两个条件：

一是拟进行改制的国有企业属于国家确定作为国家授权投资的机构或国家控股公司试点； 二是企业改制方案需要经过政府批准。

四、授权经营方式的政策要求及适用范围

（一）特点

国有土地使用权授权经营的特点主要有：

一是与作价出资（入股）政策一样，国有土地授权经营具有非货币交易的特点； 二是授权经营土地使用权不能自由转让，是一种受限制的土地使用权；

三是与国家作价出资（入股）政策相比，授权经营土地使用权具有更大的灵活性，土地的处置权在授权单位，授权单位取得授权经营土地使用权后，可以采取作价出资、入股、租赁等多种方式向其所属企业配置。

（二）适用范围

授权经营政策与作价出资（入股）政策的适用范围一致，仅有少数符合政府规定条件的大型国有企业改制可以适用该政策处置土地资产。改制企业至少要具备两个条件：

一是拟进行改制的国有企业属于国家确定作为国家授权投资的机构或国家控股公司试点； 二是企业改制方案需要经过省级以上人民政府政府批准。

五、保留划拨方式的政策要求及适用范围

企业改革有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：（1）继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国家重点扶持的能源，交通，水利等专案用地，原土地用途不发生改变的，但改造或改组为公司制企业的除外；（2）国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；（3）在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；（4）国有企业改造或改组为国有独资公司的。其中第（2）、（3）、（4）项保留划拨用地方式的期限不超过5年。

第三节 改制企业划拨土地使用权处置程序

一、出让和租赁的办理程序

根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》（国土资发〔2001〕44号）的规定，企业改制涉及的原划拨土地需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。

三、授权经营和国家作价出资（入股）的办理程序

对省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资（入股）方式配置土地。经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级土地行政主管部门审批。

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