规避风险 加强土地一级开发项目管理

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规避风险 加强土地一级开发项目管理

作者：郭雪峰

来源：《大陆桥视野·下》2013年第12期

摘 要 为了与时俱进，更好地做好土地一级开发的项目管理，政府必须转变以往的土地一级开发运作模式，尝试新的方法，利用社会资本通过社会化合作解决土地一级市场的持续开发。

关键词 土地开发 一级开发 项目管理 面临风险 应对措施

笔者认为，为了与时俱进，更好地做好土地一级开发的项目管理，政府必须转变以往的土地一级开发运作模式，尝试新的方法，利用社会资本通过社会化合作解决土地一级市场的持续开发，逐步使政府从原先的单一完全主导土地一级开发模式，逐渐转变由政府主导下提供土地资源，企业参与提供开发资金，到时分享土地转让收益的市场化运作新模式。 一、土地一级开发的典型模式

1.完全政府控制模式。该模式是由政府通过严格的计划和规划管理，完全控制熟地开发及供应市场，形成“统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理”的“五统一”格局。该模式完全由政府组织实施土地一级开发，仅以招标方式确定施工企业。这种模式可以保证政府完全控制地价，土地开发为熟地后的增值收益不流失，且土地一级开发法律关系单纯，便于政府实施土地一级开发的各项事务。其主要缺陷是政府的土地开发资金压力较大，融资渠道窄。 2.政府授权机构模式。该模式是指由政府投资成立的开发企业完全垄断土地一级开发，从而达到调控土地市场、配置土地资源、实现土地增值归国家所有的目的。

3.由政府主导一二级联动开发模式。在当前的房地产开发企业、建筑施工企业与土地二级开发紧密相关，因此这两类企业往往将一级土地整理和二级开发相结合，以获取整体收益最大化。这种模式由企业主导，所以在开发初期就确定运行土地一级和二级联劢开发。 两类企业通过土地一二级联动开发，在获得一级开发阶段收益的同时，也可以满足经营业务发展的市场，保证了企业未来的可持续发展的同时，也保证了可获取土地在未来升值和建筑施工利润给企业带来的二级开发的优厚收益。

由政府主导的市场化运作模式在保证政府主导土地一级开发的基础上能有效利用市场资源，减轻政府开发资金压力。但该模式也存在一定的问题，如不利于政府控制市场地价，政府宏观调控土地市场的能力降低等。政府享有的土地收益也将减少。 二、政企合作下的盈利模式

政企合作下的盈利模式表现为不同的模式开发主体的盈利能力不同。