集团西安高新宗地项目规划市场研究教材 - 图文

高新项目地开发方向初步定位及市场研究

陕西正阳置业治理公司

2007年3月

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目 录

第一部分：地块初步研判及定位摘要 ............................................. 3 第二部分：宏观市场分析 ....................................................... 4 第三部分：西安市及本案所处区域各业态市场分析 ................................ 13

一、 写字楼业态市场分析 .............................................. 14

1、国内写字楼市场近况 ............................................... 14 2、西安写字楼宏观经济环境分析 ....................................... 17 3、区域写字楼市场整体状况分析 ....................................... 21 4、西安写字楼市场特征总结 ........................................... 22 5、本案写字楼部分总结 ............................................... 24 二、 酒店业态市场分析 ................................................ 24

1、背景状况 ......................................................... 25 2、西安酒店供需情况分析 ............................................. 25 3、区域酒店市场供需情况分析 ......................................... 25 4、酒店业态总结及本案酒店部分业态定位 ............................... 29 三、

酒店式公寓市场分析 .............................................. 30

1、西安市酒店式公寓现状 ............................................. 30 2、酒店式公寓业态概念 ............................................... 36 3、现有及潜在酒店式公寓分布 ......................................... 37 4、区域内酒店式公寓状况及本案酒店式公寓初步定位 ..................... 38 四、

商业市场分析 .................................................... 37

1、商圈的定义 ....................................................... 37 2、西安市区要紧商圈分析 ............................................. 38 3、高新区域商业业态分析 ............................................. 50

第四部分：综合体项目的规模参照 .............................................. 53

一、 二、

综合体项目差不多情况 ............................................ 52 综合体项目情况小结 .............................................. 55

第五部分：本案所处区域简要概括 .............................................. 57

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第一部分：地块初步研判及定位摘要

项目区位：项目地位于西安国家高新技术产业开发区中央商务区（CBD）内，与区内绿地世纪城隔路相望，距市中心１０公里，距机场３５公里。

四至范围：北接锦业路，南临锦业一路，西起丈八四路，东至规划路。 投资主体：西部机场集团 总占地 净用地面积 土地性质 容积率 建筑密度 绿地率 停车位

通过对西安市及本案所处区域市场的分析，依照本案土地性质、投资主体现有资源和西部机场集团的实际需求，考虑西安高新区CBD的以后进展趋势，我们对项目定位及业态作进行初步分析和建议：

依照西部机场集团的航空旅行服务资源结合项目区位及CBD商务属性做出项目的总定位——西部航空国际商务港

依照现有土地性质为划拨交通用地，不具备开发商品住宅的差不多条件，结合西安高新区CBD的整体定位，对项目所含业态种类做如下初步定位：都市候机中心、写字楼综合体（5A甲级写字楼、西部机场集团下属企业办公地）、商业综合体、五星级酒店和酒店式公寓、停车场（附加汽修中心）五大部分；

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121.639亩（含社会停车场8.216亩、代征路30.827亩） 82.596亩 交通运输用地 ＜3.5 ＜ 35％ ＞35％ 0.5辆/100平方米 第二部分：宏观市场分析 一、西安房地产行业现状与特点 (一) 现状背景

? 西安历年要紧经济指标 年度 国内生产总值（亿元） 固定资产投资（亿元） 2001 734 287.7 2002 2003 2004 640.42 8544 2005 835.10 9628 2006 1066.62 10905 823.46 940.35 1095.87 1270.14 1450.02 280.31 446 7184 7748 居民人均可支配收入（元） 6705

? 2006西安市要紧社会经济指标 社会指标项 常住人口 常住人口增长 人均GDP

指标内容 822.52 万人 15.71万人 17794元（平均汇率折算为2241美元） 从各国经济进展的经验来看，地区人均GDP超过2000美元时人们对经济前景将普遍看好，对经济进展的信心增加，投资也将会保持良好的态势，地区经济将拥有良好的消费支撑能力，房地产业将从起飞时期迈入加速进展时期，而商业主流也将出现品质和结构上的升级换代（Shopping Mall这种商业形式确实是在美国人均GDP超过2000美元后才出现的）。

(二) 特点

国家宏观调控对西安房地产市场阻碍较小

国家宏观调控要紧目的为抑制房价上涨过快，防止部分地区房地产行业出现泡沫，同时对部分短期炒作投资客进行了一定的操纵，在贷款额度和利率方面，加大了投资客的成本及其风险。关于西安如此一个以内需为房地产市场拉动点的都市，国家宏观调控的一些政策对其阻碍并不明显。居住需求作为居民生活的硬性需求专门难被抑制，而西安多次置业的客户同样专门少以炒房、投机为目的，因此近年国家出台的一系列调控政策对西安房地产市场的进展并未形成较大阻碍。

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西部开发政策吸引国内知名开发商进驻西安，加速西安房地产业竞争进展

西部大开发实施后，西安都市化水平有了专门大提升，固定资产投资大幅增长，吸引了许多全国知名房地产开发企业来西安投资。尤其在04年后中国东部房地产市场受政策打压阻碍极大，外地成熟开发商也纷纷向二、三线都市转移，西安作为西北经济的中心，受到外地开发公司的更多关注，外来资金进入西安的房地产市场引起的不仅仅是本土企业竞争意识的加剧，更加拓展了行业内的进展眼界，成为了促进西安房地产业进展的一剂“猛药”。和黄、绿地、中海、珠投、复地、首创等房地产业界的知名企业相继在西安进行投资，为本地房地产市场提供了先进的理念和产品，如同一股清新而迅猛的“阵风”刮入了沉闷的西安楼市，一扫积聚以久的阴霾。

（三） 区域规划与供需结构

区域板块化进展格局已趋成熟

区域板块进展特色差异化更加明显。西安的房地产通过近十多年的进展，已形成城东、城北、城西、城南、城内、曲江新区、高新区、长安八个大的区域市场。同时，在区域市场内部又细分出许多各具特色的板块，例如城北的经济开发区、太华路板块，城东的东高新、灞河板块，城南的电子城板块等。《西安市2004-2020都市总体规划》差不多公示，对西安各区域的进展方向进行了规划，而区域房地产开发也必将以区域规划为先导进行项目运营，因此以后这种区域化、板块化的格局越来越分明、越来越细化。

市场供需结构趋于合理，供需两旺

伴随着近几年来房地产市场的良性、健康进展，政府各种政策的引导及支持，个人购买观念逐渐深入人心，同时市场开发也在全市范围内全面开花，同时延伸至郊区甚至远郊，供西安市民及投资商选择的房产物业不管从结构、供应量及开发区域方面均逐渐丰富，由此也使得近几年来房地产市场销售逐年递增，同时增幅均保持在高位运行，市场呈现供需两旺的态势。尽管近两年来，随着西安都市全面建设步伐的加快，部分区域房地产开发出现了一定结构性失衡，如偏向于中高档物业的开发，使得供应与需求产生了一定偏差，但与此同时，从中央到各地差不多开始从政策上对这种开发结构加强了信息监测及政策调控，市场供应差不多开始向符合大多数购房者的需求角度转移，伴随着市场开发的趋于成熟及购买者的逐渐理性，以后市场开发及需求结构也将趋于更加合理。

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