旧城改造项目可行性研究报告 (精品)

净现金流量现值累计等于零时的折现率。其计算公式如下：

n?(CI?CO)(1?FIRR)tT?1?1?0

（式中：CI为现金流入，CO为现金流出，下同）

本项目全部投资财务内部收益率（FIRR）计算结果为9.45%。 2）财务净现值（FNPV）

按照《方法与参数》的规定，财务净现值（FNPV）是指按行业的基准收益率或设定的折现率，将项目计算期内各年净现金流量折现到建设期初的现值之和。

nFNPV??(CI?CO)t(1?IC)?t

T?1（式中IC为基准收益率，本项目为6%）

本项目全部投资财务净现值（FNPV）计算结果为916.23万元。 3）投资回收期（pt）

按照《方法与参数》的规定，投资回收期（pt）是指以项目的净收益回收项目投资所需要的时间，其计算公式如下：

?(CI?CO)Pt?T?1?t?1T?1i(CI?CO)T

本项目全部投资投资回收期（pt）经计算为8.46年。

4）总投资收益率（ROI）表示总投资的盈利水平，系指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或运营期内年平均息税前利润（EBIT）与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率计算公式如下：

ROT?EBIT?100?6.41% TI5）项目资本金净利润率（ROE）表示项目资本金的盈利水平，系指项目达到设计能力

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后正常年份的年净利润或运营期内年平均利润（NP）与项目资本金（EC）的比率。项目资本金净利润率计算公式如下：

ROE?NP?100?9.83% EC2、偿债能力分析

1）利息备付率（ICR）系指在借款偿还期内的息税前利润（EBIT）与应付利息（PI）的比值，它从付息资金来源的充裕性角度反映项目偿付债务利息的保障程度。

ICR?EBIT PI分年计算结果见借款还本付息计划表，从表中看， ICR前三年在1～1.5之间，以后各年逐年显著提高，表明利息偿付的保障程度较高。

2）偿债备付率（DSCR）系指在借款偿还期内，用于计算还本付息的资金（EBITDA-TAX）与应还本付息金额（PD）的比值，它表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障程度。

DSCR?EBITDA?TAX

FD分年度计算结果见借款还本付息计划表，从表中看，各年DSCR均大于1，表明可用于还本付息的资金保障程度高。

3）资产负债率（LOAR）系指各期末负债总额（TL）同资产总额（TA）的比率，计算公式如下：

LOAR?TL?100% TA由资产负债表可看出，经营第一年资产负债率为61.67%，大于60%，以后各年呈下降趋势，经营第二年起均小于60%。表明项目经营安全、稳健，具有较强的筹资能力，也表明债权人和业主的风险较小。

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3、财务生存能力分析

通过考察项目计算期内的投资、融资和经营活动所产生的各项现金流入和流出，计算净现金流量和累计盈余资金，由项目投资现金流量表可以看出，经营期净现金流量第一年为958.67万元，以后各年依次增大，可以满足经营活动净现金流量。同时累计净现金流量为5258.9万元，大于零，可以实现财务可持续性。

9.2.5 不确定性分析

对该项目进行敏感性分析计算可见：在土地出让价格降低10%时，财务内部收益率降到7.67%；当开发建设投资增加10%时，财务内部收益率降到7.92%，均大于基准收益率6%。由此可以看出该项目抗风险能力是很强的。

变动因素 土地出让价格 经营成本 建设投资

从上述财务评价看，财务内部收益率高于本项目设定的基准收益率，借款偿还期满足贷款机构的要求，从敏感性分析看，项目具有一定的抗风险能力，因此项目从财务上讲是可行的。

9.3 国民经济评价

9.3.1 参数及基础数据的确定 1、社会折现率为8%。

2、本项目评价期限为11年，其中建设期1年。 9.3.2 效益与费用范围的调整 1、转移支付的处理

扣除项目投入及产出中属于转移支付的国内银行银行借款利息等。

-10% 7.67 9.56 11.29 -5% 8.56 9.51 10.32 基本方案 9.45 9.45 9.45 5% 10.33 9.39 8.65 10% 11.20 9.34 7.92 39

2、间接效益与间接费用的计算

本项目的建设对增加地方财政收入，增加地区就业人口、繁荣该地区商贸服务、促进区域科技进步、带动相关产业的发展及提高当地居民物质文化生活水平等都将产生重要的影响。项目的建设在带来巨大的经济、社会效益的同时也会对当地环境质量产生一些影响，虽然也采取了相应的治理措施，但仍会有少量的污染。

上述均属项目的间接效益或间接费用，但由于难以量化，对上只作定性分析。 9.3.3 效益与费用数值的调整

由于效益与费用范围的调整、涉及外汇与人民币换算时以影子汇率代替官方汇率以及主要投入和产出用影子价格代替财务价格等原因，将导致效益与费用数值的变化。现在财务评价的基础上，对调整的项目分述如下：

1、对开发建设投资的调整

开发建设投资由7226.73万元调整到7677.86万元。 1）建筑工程费用的调整

按建筑工程影子价格换算系数1.1 对建筑工程费用进行调整。本项目建筑工程费用由4281.34调整到4709.47万元，调增428.13万元。

2）其他费用调整

其他费用中的土地费用应予以调整，该项目占用土地多为耕地，土地费用的计算采用项目占用土地在整个占用期间逐年净效益的现值之和，作为土地费用计入项目建设投资中的方式，具体计算如下：

① 土地机会成本的计算

该项目建设期1年，运营期按10年计算，共占用土地94.5亩，用地类别为耕地，位于黄土高原区，每亩土地平均征购费用为 3万元。经调查该耕地现行用途为种植小麦或玉米，经分析还可用于种植花生和棉花，假定这几种作物都可以复种2次。按最好可替代用途花生计算，查表得每亩土地最大经济效益为331元/亩·年，NB0=331×2=662元/亩·年。

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