房地产法(第四版)课后习题答案

5.（1）不成立。

（2）不受《中华人民共和国城市房地产管理法》保护，《房地产管理法》第2条规定：中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本案中合同买卖的房屋不属于法律规定的符合房屋买卖条件的城市房屋。

第二章 练习题答案

1.试述房地产法的概念和调整对象。

房地产法是调整房地产经济关系的法律规范的总称。广义上的房地产法包括确认和调整房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的各种社会关系的法律规范；狭义上的房地产法指以《中华人民共和国城市房地产管理法》为核心的，及与之相配套的专门调整房地产关系的法律规范；此外，还有最狭义的房地产法，特指《中华人民共和国城市房地产管理法》。

房地产法的调整对象是指房地产法所调整的特定领域的房地产社会经济关系。所谓特定领域有广义与狭义之分，本书为广义的理解。按照房地产经济活动的范畴，房地产法的调整对象可分为房地产产权、开发、经营、使用、交易、服务、管理及其他与房地产相关的社会关系；按照此法律关系涉及的不同法律部门可分为以下三类：

(1)房地产民事关系。具体包括：房地产权属法律关系(包括物权关系、房地产抵押关系、房屋继承关系、房屋赠与关系等)、房地产转让关系、房屋租赁关系、房地产相邻关系、房屋拆迁关系、房地产抵押关系等。房地产民事关系中的某些部分以民法一般调整为主、专门法规调整为辅，如物权关系、房屋继承关系、房屋赠与关系、房屋租赁关系、房屋拆迁关系、房地产相邻关系等；另一部分则为以商法性质为主的一些房地产专门立法所调整，如房地产交易关系、房屋维修关系、房地产中介服务关系、物业管理关系等。

(2)房地产经济行政关系。这类关系中有一部分是纯粹的行政关系，如房地产行政管理关系，房地产规划管理关系(包括土地规划管理关系和城市建设规划关系)，土地保护关系，房地产质量、价格管理关系，房地产产权和产籍管理关系，房地产行业管理关系，房地产市场的监督管理关系等；另一部分也是大部分属于与经济法律关系相交叉而又以行政性为主的关系，如土地交易管理法律关系(包括国有土地使用权出让关系、集体土地使用关系、土地征用关系、土地使用权转让关系等)、房地产税费收缴关系、房地产金融关系、房地产国有

资产经营管理关系、涉外房地产关系等。这类关系的主要特征是不具备财产内容或不以财产内容为主，主体之间以命令与服从、管理与被管理的关系为主。

(3)房地产社会保障关系，具体内容包括：住宅社会保障关系，公有房屋的使用、转让和管理关系，单位与其职工的房屋产权和使用关系，房地产消费者保护关系等。所谓社会保障是指“政府和社会为了保持经济的发展和社会的稳定，对劳动者或社会成员因年老、伤残、疾病、失业而丧失劳动能力或丧失就业机会，或因自然灾害和意外事故等原因面临生活困难时，通过国民收入分配和再分配提供物质帮助和社会服务，以确保其基本的生活需要”。社会保障关系在国外多为作为独立部门法的社会保障法所调整。这类房地产关系虽然具有较强的公法性，但与房地产行政关系有本质上的区别；虽然具有一定的财产内容，但与民商事关系亦有本质上的区别；它与经济法律关系更为接近，但经营管理的因素很有限。在公有制国家，这类房地产关系曾长期依附于劳动关系，目前在我国，这类社会关系介乎于经济法律关系与劳动法律关系之间，而基本上可以纳入经济法律关系。在市场经济条件下房地产社会保障关系是房地产法的重要调整对象。

2.简述房地产法律关系的概念和特征。

房地产社会关系受到多种社会规范的调整，如政策规范、法律规范、道德与习惯规范、组织纪律与内部规章规范等，其中法律规范调整的房地产社会关系形成了受法律强制力保护的权利义务关系，这种房地产社会关系即上升为房地产法律关系。

（1）房地产法律关系是一种新型的法律关系

房地产法律关系是现代城市经济和现代房地产业的产物，是一个新兴的法律分支的调整对象。从各个国家和地区调整房地产经济关系的法律规范体系来看，虽然大部分国家和地区在立法体系上并无独立的房地产法，但房地产业的形成和发展使调整这一综合产业的法律规范的系统化趋势日渐明显，特别是我国港澳地区和房地产业迅猛发展为支柱产业的一些国家和地区，房地产法律关系作为一种新型的法律关系的地位已得到确认。

房地产法律关系体现了现代社会新型法律关系的各种原则和价值。在产权制度方面，房地产法体现了现代物权法和财产法重土地利用权的原则；在价值取向方面，房地产法强调房地产的社会价值和公民的居住权、基本生存权利的价值；在调整方法上，房地产法提倡法律对各种不同利益的协调、兼顾和综合调整；在法理学方面，房地产法贯穿了现代法理学的许多新理念，突破了大陆法和普通法的界限、公法与私法的界限，我国房地产法在对土地资源的合理利用方面强调的房地产业可持续发展原理、代内公平与代际公平原理、发展与限制的

原理，是对传统法理学的重大发展。上述新型法律关系的原则在一些具有调整房地产社会关系功能的相关法律中个别地体现，而在房地产法对房地产法律关系的综合调整体系中得以全面地体现。

（2）房地产法律关系是一种综合的法律关系

主体的综合性。房地产法律关系的主体既包括民事法律关系的主体，也包括行政法律关系的主体和经济法律关系的主体；在一定的情况下，一个主体甚至可能同时具有两种主体资格，如在国有土地使用权出让法律关系中，国家作为土地所有者既是合同关系中的民事主体，同时又作为土地资源的管理者和房地产业的行政管理主体，这种情况在其他法律关系中是不多见或不明显的。

内容的综合性。房地产法律关系是民事法律关系、行政法律关系有时还包括社会保障法律关系的综合，片面强调其中的任何一种法律关系都不利于对房地产社会关系的合理调整，这种综合性特征使房地产法律关系具有了经济法律关系内容的特征。

客体的综合性。房地产法律关系的客体与一般财产法客体范围不同：后者仅为有形 的财产，而前者不仅包括有形财产的物，也包括行为，甚至从房地产业以第三产业为中心的意义上来说，房地产法律关系的客体应当主要是服务性的经营行为。此外，房地产业客体也包括无形财产，例如香港房地产抵押的重要形式之一是按揭，其中又以公义式按揭为主，这种权利的客体为普通法上的一种期待权，相当于大陆法中的无形财产权，但却不是现实存在的事物，而是一种将来的利益。房地产概念中土地和房屋的不可分性在一定意义上也是房地产法律关系客体综合性的表现。

（3）房地产法律关系是一种有限的法律关系

如前所述，房地产业与房地产不同，房地产法律关系主要是法律对房地产业社会关系的调整，广义房地产社会关系中的房地产业以外的社会关系则由其他法律调整，如房地产继承关系、农村房地产关系等属于一般的民事法律关系，这种局限性在不同国家和地区有所区别。在西方国家，所谓房地产法律关系基本上仅局限于不动产交易法律关系。在我国港澳地区则主要限于房地产开发和交易关系。我国内地房地产法律关系的范围在理论上尚无定论，主要争论之一在于住宅商品化制度特别是带有社会福利性质的住宅开发和交易应否属于房地产法律关系。实践证明，这类房地产关系有必要进入房地产市场，并且应逐步将其纳入房地产法律关系。另一方面，即使是城市房地产社会关系中，也有相当一部分不由法律调整，而由其他社会规范调整，如一些具有涉外因素而政策性较强的房地产的确权问题主要由政策调整而不能适用一般的法律规定。目前我国住房制度改革过程中形成的房地产社会关系主要适用

政策规范调整，只有在条件成熟时，例如一些城市公房销售成功而可以进入二级市场时，才使这类房地产关系具有法律关系的性质。

3.简述我国房地产法律关系主体的分类。

房地产法律关系主体即房地产法律关系的参加者，可以从不同的角度进行分类： （1）从一般民事法律关系的角度可分为：国家、法人和公民。这是许多房地产法论著的分类方法，但国家在民事法律关系中仅作为一般的民事主体，与法人和公民在法律地位上是平等的，而不具有管理者的地位。这种主体分类方法仅仅是局部意义的，不能涵盖一切房地产法律关系的主体范围。

（2）依各类主体在房地产法律活动中所起的不同作用可分为：

①国家或政府，包括土地管理部门、房屋管理部门、规划管理部门、建设管理部门、公证机构等。这类主体在房地产法律关系中具有三重性质或地位：一是作为一般的民事法律关系主体，如国家机关为其工作人员向开发商购买商品房而形成的房地产买卖关系中作为买方的主体资格，这是一种纯粹的民事法律关系主体。二是作为房地产法律活动中的管理者所具有的主体资格，如国家对房地产建设用地的法律限制、对房地产价格的限制、对房地产交易的管理、对房地产产权和产籍的管理等，这是一种纯粹的行政或经济行政法律关系主体。上述两种主体资格是一切国家或政府所普遍具有的双重资格。三是作为国有土地资源所有者和管理者的特殊主体资格，这是我国内地和港澳地区的特有现象，国家或政府在土地使用权出让关系中既是合同一方，同时也是房地产建设用地的管理者，这种法律关系既有财产内容也有管理内容，这种特殊主体具有经济法律关系主体资格的性质。

②房地产开发商，又称房地产发展商，是指专门从事房地产开发的企业。

③建筑商，又称工程承包商，是指承接开发商提供的房地产开发项目，进行建筑施工的企业。

④房地产卖方。主要指作为商品的房屋的出售者，也包括土地使用权转让的卖方，但不包括土地使用权出让的卖方，因此房地产卖方首先可分为土地使用权二、三级市场的卖方和商品房一、二、三级市场的卖方。

⑤房地产买方。与房地产卖方的分类原理相同，但重要的是一般住宅的购买属于消费性购买，是基于公民居住权及基本生存权的消费，这种买方即具有消费者的资格，应当受到消费者权益保护法的进一步严格保护。

⑥房地产辅助商，指从事除直接进行房地产开发和交易以外的房地产服务性经营者。