四平市区基于人口因素的房地产市场需求分析

费能力和购房意愿，扩大了住房需求，而外来人员中为数最多的是务工人员，他们成为这些城市房屋租赁市场的消费主体，租赁市场的活跃又进一步刺激了购房需求的扩大。

三、基于从业人口的产业构成对房地产需求的分析

四平市近年来产业结构调整正在稳步推进，第一产业从业人口不断下降，第二、三产业人口不断增加，尤其是第三产业从业人口数量快速增长。2012年，四平市第三产业增加值预计完成356亿元，

同比增长25.8%，三次产业比重调整到25.3:46:28.7。随着第

一产业从业人员逐步向第二三产业转移，商业服务房地产发展较快。

从2013年各类商品房的供应量比例看，四平市区商品住宅供应量为120万平方米，占总量的80.1%，商网供应量为15.4万平方米，占总量的10.3%，车库供应量为14.4万平方米，占总量的9.6%，其他用房供应量为0.1万平方米，占总量的0.1%。（见图3）

9.6.3%0.1?.1%住宅商网车库其他

注：资料来源于四平市住房与城乡建设局统计数据。

图3 2013年四平市区各类商品房供应面积比例图

精选

从各类商品房的登记销售量比例看，四平市区商品住宅登记销售量为56万平方米，占总量的94.8%，商网供应量为2.5万平方米，占总量的4.2%，车库供应量为0.4万平方米，占总量的0.4%，其他用房供应量为0.2万平方米，占总量的0.3%。（见图4）

4.2%0.7%0.3?.8%住宅商网车库其他

注：资料来源于四平市住房与城乡建设局统计数据。

图4 2013年四平市区各类商品房登记销售面积比例图

虽然市区的住宅用地所占比例最大，商业服务用地所占比例较小，但是随着第三产业从业人口的增加，以及商业的发展，商业服务用地占比将会不断增加。

四、总结

四平市区适龄购房人口总数的持续减少，以及老龄化社会特征逐步显现，将会对商品住宅市场产生很大影响。家庭规模减少趋势能在一定程度上抵消人口下降带来的影响，但空间有限。四平市区住宅市场需求量会受到一定影响，同时不同功能类型的住宅结构有所变化。随着第一产业从业人员逐步向第二三产业转移，商业地产需求将会不断增加。中长期来看，城镇化速度放缓和新增城镇人口逐渐减少，对房地产业的支撑作用下降。根据四平市城区商品房2008年至2013年的供求关系来看，历年商品房累计供应量均大于销售量，说明四平市

精选

近几年的房地产供给充足，住宅需求不旺盛。在未来房产商应减少住宅产品供应量，同时针对人口结构的变化做出产品类型生产的结构性调整，注重增加商服产品的供应量。

我们要密切关注人口结构的变动，树立超前意识，增加一些理性的分析，制定出可持续发展的长期政策。这样才能预测未来房地产市场可能出现的矛盾，做出正确的科学决策，减少一些只看眼前的失误。

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