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第二篇 滨州房地产市场状况

一、滨州房地产市场总体情况 1、滨州房地产发展总述

翻开滨州城市发展的历史，我们可以清晰地看到，滨州市真正意义上房地产业的起步和发展，是与滨州新城市的规划和建设同步的，但滨州房地产的市场化程度仍然滞后。

在2004年以前，滨州市房地产开发建设的形态表现为团体购房及集资建房，只有少部分房子进入市场流通领域，当时市场销售价因素的影响之外，主要原因就是房地产市场化程度太低。当时房地产市场价格的确定，主要是房地产开发商根据集资建房时的大致成本来定的，而不是根据市场上的供给需求来定价的。因此，定价反映的不是当地市场的发展水平。

进入2004年后，滨州城市发展非常迅速，基础设施建设的加快使房地产业迅速发展起来。滨州市政府为筹集更多的资金投入到城市建设当中，通过以土地交换形式吸引各地开发商到滨州投资修路、建设公共配套，解决当地的基础设施投资所需要的大量资金。例如，莱钢集团通过建设滨州国际会展中心在中海北面换取了千亩以上的土地用于房地产开发，山东宇丰房地产开发有限公司(原滨州建工集团)通过修建中海航母娱乐城在中海的西面换取了1500亩土地，山东万鑫集团通过建设市政大楼在新城广场南侧换取了20万平土地??这种城市运营的手法在一定程度上可以解决城市基础设施建设所需要的大量资金，但在土地的控制利用上却与当前的市场需求形势不合节拍。根据我们对滨州目前房地产市场的了解，今后几年里西部新区的土地放量很大，老城区的改造力度也比较大，大量规模

较大的项目（见项目统计表），都集中在今后的几年里上市。而与此同时，一些单位集资建房的形式仍然存在。

【项目供应统计表】

区域 项目名称 位置 黄河十二路，渤海十一路东 黄河十路八，渤海九路西 黄河十路北，渤海七路东 黄河五路北，渤海九路西 黄河四路北，渤海六路西 黄河二路南，渤海八路西侧 物业类型 多层、小高层住宅区 多层、小高层住宅区，商业街 多层、小高层商住区 未定 10万㎡ 20万㎡ 占地规模 23.7万㎡ 预计入市时间 2007年9月 2006年12月 2007年4月 2007年10月 2007下半年 2007下半年 麒麟阁 二十里堡 时间瑄嘉名都东区 老 区 区 域 益动置业地块 金座豪庭 万鑫时代新城 黄一至黄二，渤五至渤六旧城改造地块 新 城市枫景 5万㎡ 未定 多层、小高层商住区 多层、小高层住宅，商业街 多层、小高层商住区 2.6万㎡ 近10万㎡ 黄河二路南，渤海五路西 8.4万㎡ 2007下半年 黄河二路北，渤海十七路西 2万㎡ 2007年7月

区 新 区 区 域 水岸豪庭 长江一路北，渤海十八路西 黄河十二路联排别墅、多层住宅 大型别墅住宅区 21.9万㎡ 2007年年中 中海城 北，渤海十九路西 154万㎡ 2008年 中海金都别墅 中海学苑西南角地块 新城广场花园小区二期高层 黄河五路城中村改造地块 现代城后期地块 山柳杜开发地块 金和房产地块 滨海明珠 中海西北侧 黄河十二路北，渤海十六路东 黄河二路北，渤海十六路东 别墅住宅区 12.4万㎡ 2007下半年 2007年年中 多层、小高层商住区 5万㎡ 小高层住宅 约5万㎡ 2007下半年 黄河五路南，渤海十二路东 黄河二路南，渤海十八路东 黄河四路以南渤海十六路西 黄河五路南，渤海十八路西 黄河二路南，渤海十六路西 多层，小高层商住区 约50万㎡ 约5万㎡ 约25万㎡ 约35万㎡ 10万㎡ 2008年 未定 2008年 商住区 2008年 2008年上半年 2008年 商住区 商住区

405万 合计 ㎡ 另外，滨州市在老区北部区域、新区区域还有大量储备用地，由于目前滨州房地产市场化程度不高，一级市场欠缺规范，未来本案周边区域较多空地将随时开发项目，未来竞争环境将频繁变化，难以掌控。本案在运作过程中，应密切关注周边即将启动的项目。

相比如此巨大的供应量，滨州需求量的增长显得相形见绌。目前西部新区新迁的人口，基本上是市直机关及其相关单位的领导、职员及公务员家庭，他们的住房通过单位统一征地统一集资建房解决。据统计，市直机关及其相关单位共约12000户家庭合计4万人左右已入住黄河小区、交通丽苑、中海家苑等10多个小区。这些家庭基本上在老城区拥有一套原来的住房。根据目前六县一区的住房消费情况，由于中心城区离其他县城距离较远，其城市吸引力及凝聚力有限，其他郊县的消费者考虑在滨州市中心区住房消费的比例相对较少。外地驻滨大部分工作人员因受住房贷款的限制有效需求也非常少，因此，滨州的房地产市场需求显得较为有限。滨州未来房地产市场竞争将显得激烈与残酷。

2、近五年滨州市房地产发展情况

? 房地产发展起步晚，速度快，过程呈跨跃式发展

滨州市02年以前房地产尚处于空白阶段，总投资额不足2亿元，房地产发展起步晚。从近几年的发展趋势来看，整个发展速度较快，特别是04年来，投资额大幅度增长。历经几年发展过程，滨州房地产开始步入快速发展轨道，至06年投资额达15亿元，呈现跨跃式发展。