2017年房地产估价师《理论与方法》真题

22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元， A245 B275 C315 D345 答案：D

23、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元，该厂房的残值率为() A1.43%

32549 7F25 缥>$34781 87DD 蟝30232 7618 瘘?1 B2.00% C7.865 D11.00% 答案：B

24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为() A2.00% B2.13% C2.22% D2.50% 答案：C

25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是() A自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间 B为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和 C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和 答案：B

26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500㎡，净租金为730元/㎡.年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/㎡.年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。 A78

22364 575C 坜28530 6F72 潲31125 7995 禕320047 4E4F 乏27275 6A8B 檋36483 8E83 躃

B102 C180 D302 答案：B

27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。 A价值时点 B开发完成 C未来延迟销售 D销售完成 答案：C

34、关于估价方法选用的说法，正确的是() A旧厂房因火宅造成的保险赔偿估价应选择成本法 B股价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法

C估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实例调查困难，可不选用? D已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法 答案：A

35、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括() A估价师对其估价职业道德的承诺和保证 i 31571 7B53 筓 L30763 782B 砫WV

B估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D估价师对估价结果成立条件的提示和说明 答案：D

1、关于专业房地产估价的说法，正确的有() A、应由专业机构和专业人员完成 B、应经过审慎判断并提供专业意见 C、出具的结果具有证明效力 D、应收取一定的服务费用 E、咨询性估价无需承担法律责任 答案：ABCD

2、下列房地产中，通常适用收益法估价的有() A、农地 B、写字楼 C、加油站

D、二手商品住宅 E、行政办公楼 e

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答案：ABCD

3、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有() A、住宅已设定抵押权

B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定 C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租 D、在建工程有拖欠工程款 E、高层住宅可观赏临近公园的景观 答案：ABD

4、下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有() A周边土地出让出现“地王” B家庭规模小型化 C下周贷款利率 DGDP增速放缓 E城镇化速度减慢 答案：ABC

5、下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有() A建筑面积

532102 7D66 給d20493 500D 倍E36398 8E2E 踮26829 68CD 棍

B建筑进深 C室内净高 D建筑层数 E建筑质量 答案：ABCD

6、下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有() A在建工程抵押估价 B期房预售价格评估 C预购商品房抵押估价 D用于产权调换的期房价格评估 E建筑物火宅损毁价值评估 答案：BCD

7、下列房地产中，通常适用比较法估价的有() A、高档公寓

B、标准厂房 C、房地产开发用地 D、行政办公楼 E、在建工程

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答案：ABC

8、比较法股价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括() A、租赁权限制情况 B、交易税费负担转嫁情况 C、已抵押担保债权情况 D、地役权设立情况 E、利用方式限制情况 答案：ACDE

9、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有() A、收益期应为租赁合同剩余租赁期

B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期 C、净收益应为合同租金减去运营费用 D、净收益应为市场租金减去运营费用 E、净收益应为市场租金减去合同租金 答案：AE

10、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括() A、供求关系短期内不太稳定 B、自由竞争的市场环境