《资产评估》练习题及参考答案

专利产品进入成熟期，因此每股收益率可达l2%，而且从第六年起，B公司每年年终将把税后利润的80%用于股利分配，另20%用于公司扩大再生产，B公司净资产收益率将保持在15%的水平上。如果无风险报酬率为4%，风险报酬率为6%，评估基准日为2005年1月1日，求A公司所拥有的B公司股票的评估值。（要求：最终结果以万元为单位，小数点后保留两位。） （二）

被评估资产为一待开采金属矿的探矿权。该矿由甲勘探队于2001年1月初开始进行投资勘探，2003年12月末完成了全部勘探工作，并形成了完整的资料，具备了投资开采的条件。2004年1月甲勘探队拟将勘探成果转让给乙企业并由乙企业进行开采，要求评估探矿权价值，并将评估基准日确定为2004年1月1日。

评估人员调查得知，甲勘探队在3年的勘探过程中，每年投资l00万元，资金均匀投入，在这三年的过程中，相应物价指数每年递增5%.该金属矿可开采量为1000万吨。乙企业从2004年1月开始投资，如果每年投资500万元，资金均匀投入，3年后可形成年开采矿石l00万吨的生产能力。假设该矿矿石每吨售价500元，每年获得的利润总额为销售收入的l5%，所得税税率为33%，适用折现率为l0%，假设除投资条件外不考虑其他因素，求该探矿权的转让价值。

要求：采用约当投资——贴现现金流量法，结果以万元为单位，小数点后保留两位。 （三）

被评估企业为一拟准备上市的酒店，评估基准日为2003年12月31日，该酒店2003年的财务状况详见2003年利润表，表中补贴收入30万元为因“非典”原因国家给予的退税收入，营业外支出l5万元为防“非典”发生的专项支出。

评估人员对该公司的情况进行深入调查及对历史数据分析后，对该企业正常经营情况下的有关财务数据做出如下判断：

1.由于非典原因，该企业2003年的实际收入仅达到企业正常经营收入的60%； 2.企业主营业务成本约占主营业务收入的50%，营业费用约占主营业务收入的5%，管理费用约占主营业务收入的5%；

3.财务费用（利息支出）约占主营业务收入的10%，其中长期负债利息占财务费用的80%；

4.主营业务税金及附加占主营业务收入的5.5%； 5.企业所得税税率为33%.

2003年利润表

项目 一、主营业务收入 减：主营业务成本 主营业务税金及附加 二、主营业务利润（亏损以“-”号填列 加：其它业务利润（亏损以“-”号填列） 减：营业费用 管理费用 财务费用 其中：利息支出 三、营业利润（亏损“-”号填列） 加：投资收益（亏损以“-”号填列） 补贴收入 营业外收入 减：营业外支出 四、利润总额（亏损总额以“-”号填列 减：所得税（所得税税率为33%） 五、净利润（净亏损以“-”号填列） 行 1 3 5 6 7 8 9 10 11 13 14 15 16 17 18 19 22 本年累计数 1 000 000.00 550 000.00 55 000.00 395 000.00 80 000.00 100 000.00 80 000.00 80 000.00 135 000.00 300 000.00 150 000.00 285 000.00 94 050.00 190 950.00 评估人员根据被评估企业的实际情况及未来发展前景，选取了同行业5个上市公司作为参照物并经综合分析、计算和调整得到一组价值比率（倍数）的平均数值，具体数据如下： （1）市盈率为l0；

（2）每股市价与每股无负债净利润的比率为7； （3）每股市价与每股主营业务利润的比率为3.8.

要求：根据上述资料运用市场法评估该酒店市场价值。（最终评估值以算术平均数为准，运算中以万元为单位，评估结果保留两位小数）。

（四）

被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5000平方米，该宗地的使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地的容积率为5，覆盖率为60%.评估师根据城市规划的要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地的最佳开发方案为建设一幢25 000平方米的大厦，其中l-2层为商场，每层建筑面积为300O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为l900平方米。

评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料：

1.将待估宗地开发成七通一平的建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入；

2.大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积的建筑费用为3000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金的60%，第二年投入所需资金的40%，各年投资均匀投入； 3.专业费用为建筑费用的10%；

4.预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积的年租金为2000元，出租率可达100%，第3至第5层（即写字楼部分的1至3层）平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2.5元，写字楼平均空置率约为10%；

5.管理费用为租金的5%，税金为租金的l7.5%，保险费为建筑费及专业费用的0.1%，维修费用为建筑费用的l%，年贷款利率为5%，复利计息；

6.开发商要求的利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之和的25%； 7.房地产综合资本化率为8%； 8.每年按365天计算： 9.本项目不考虑所得税因素。

根据上述条件，试对该宗地的价值进行评估（要求：评估结果保留两位小数）。

***参考答案***

一、单项选择题（共30题，每题l分。每题的备选项中，只有l个最符合题意） 1.C 2.D 3.C 4.D 5.C 6.A 7.B 8.B 9.A 10.C 11.B 12.B 13.D 14.A 15.B 16.B 17.A 18.C 19.D 20.D 21.B 22.A 23.C 24.D 25.B 26.D 27.D 28.A 29.A 30.B

二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分） 31.CE 32.BC 33.CD 34.AB 35.ABD 36.ABD 37.ABD 38.ACD 39.ACDE 40.ABC

三、综合题[共4题，共50分。其中（一）题10分，（二）题l0分，（三）题12分， （四）题l8分。有计算的，要求列出算式、计算步骤。需按公式计算的，应列出公式] （一）