养老院建设可行性报告

在我国，养老机构仍然以公办为主，民办养老机构则发展滞缓。这是由多方面的原因所导致的

目前，我国民办养老院的发展面临着如下问题：

I、资金短缺。

这是最大的困难。按现行制度设计，养老院大多数为民办非企业单位，执行《民间非营利组织会计制度》，其基本特征是不以营利为目的，资源提供着不取得经济回报，不享有该组织的所有权。由此不难看出，养老服务机构的公益性质是明确无误的。也应为如此，其社会融资受到限制，我国《物权法》规定，社会公益设施不得抵押。中国人民银行《带框通则》对民办非企业单位作为贷款人的主体资格至今没有明确界定，各商业银行依照各自理解决定贷款条件。而依据养老机构的性质和目前经营状况，其社会融资的渠道就受到了限制。

II、民办养老院负担重。

国家规定的免征所得税、营业税和车船使用税，以及水、电、气、暖等鼓励性优惠政策长期难以得到落实，导致民办养老院负担较重。民办养老院属于非营利性的民办非企业单位，早在2000年，国务院办公厅就转发了《关于加快实现社会福利社会化的意见》，要求在用地、用电、用水、电话等方面给予优惠政策，但这些政策很多都未得到有效落实。比如，没有统一的税收政策，税务部门将有的民办养老院作为企业来对待；规定民办养老院的水电费按民用价格标准，但有的民办养老院由于租的是工厂闲置的房子，水电费按工业价格标准收取，承诺的床位补贴不能到位等。由于政策不到位、扶持力度弱，是民办养老院的优惠政策形同虚设。

III、用地困难。

有调查发现，大部分民办养老院靠租赁房屋经营，房屋租金一般达到机构经营收入的25%。由于近年来房屋租金大幅攀升，费用不断增加。这就使得民办养老院只能多收入住老人的钱老维持经营，于是恶性循环，住的人越来越少 。

IV、看病难，意外险空白

大多民办养老机构由于医疗人员和硬件普遍不具备条件，而未能纳入城镇职工基本医疗保险定点单位，所以参保老人必需到定点医院看病，看病成了老人的难题。民办养老院的客户均为老人，老人很容易受伤，由此造成的纠纷较多，而保险公司通常不把70岁以上老人纳入意外伤害保险范围。

2、市场定位

在对实际情况的了解中我们发现，大部分无力在家养老的老人更倾向于到公办养老院中去养老，这主要是由于经济性、口碑，以及民办养老院少，难以获取渠道等原因造成的。但一般公办养老院又大多存在着人数众多，太过拥挤、公共设施老旧、管理水平落后，、效率低下等问题。随着人们收入的增长，老人，以及他们的子女们更多地想要寻求一个足够舒适的环境来安置老人，这时，他们更多的是考虑养老院整体的养老状况，经济因素不再是首要条件。这些都为项目的发展带来了有利因素。

所以要在当下状况的养老院市场中占据有利地位，该项目三个定位点是现代化、科学化、人性化。

（1）、现代化

养老院的建筑、设施等，充分彰显现代化，整体格局与普通居民区相似，不与外面世界脱轨；通过电视、网络、电信等手段让老人在生活中能方便地了解世界，并与外界交流；医疗室配备一些治疗老人常见疾病的先进医疗器械，做到紧急情况是能有效帮助老人脱离危险；明确高效的园区管理等。

（2）、科学化

养老院的公寓建设要充分考虑科学、舒适，窗户、阳台的设置必须根据采光状况来决定；养老院的饮食设置既要考虑健康、不油腻，又要考虑口味好，多选择，让老人在吃上面吃的舒心；老人的活动设施科学安全，健康与乐趣并重；管理要科学有序等。

（3）人性化

养老院的护理人员都要通过相关的职业测试，并有相当的工作经验，工作态度好，让老人满意；对于老人提出的问题与要求，养老院要及时认真地给予处理，尽最大可能满足老人；老人子女老探望老人的，给予方便的安排；活动室、学习室、多媒体娱乐室等一应俱全，满足老人多方面需求。

四、项目选址及建设条件

1、项目选址

本项目选址于奉贤区海思路，紧邻华东理工大学与上海师范大学，占地20亩。因临近海湾大学城，文化氛围浓郁，且方便大学生到养老院进行志愿者活动。因地处风景优美的海岸之滨，远离城市污染，故而空气清新，有益老年人生体健康。另外，如今这里随着旅游业的发展，各项公共设施及银行、超市、邮局等一应俱全，有更多年轻人来到这里定居，从而为他们的老人住入养老院提供了客观条件。

2、建设条件

奉贤大学城包括华东理工大学（奉贤校区）、上海师范大学（奉贤校区）、上海应用技术学院（奉贤校区）、上海旅游高等专科学校、上海商学院（奉浦校区）、上海电子信息职业技术学院、上海中华职业技术学院、上海工会管理职业学院、上海第二工业大学（奉贤校区）、上海城市管理职业技术学院（菜场路校区）等多所院校，其中上海师范大学（奉贤校区），华东理工大学（奉贤校区），上海应用技术学院(奉贤校区）紧拥在一起，坐落在美丽的海湾旅游区，构成了继松江大学城和南汇大学城之后的第三所大学城——奉贤大学城。 奉贤大学城建设是上海创建新型办学模式的一次探索和改革，采用了市场经济体制下的新机制、新模式：区里出土地、银行贷款搞基建、高校以租赁方式进入园区。大学城“先换机制、再进学校 ”，几所大学优势互补、强强联合，共同构建没有“围墙”的大学园区，形成规划整体化、资源共享化、后勤社会化、管理集中化的园区运作模式，以此提高办学效益，盘活教学资源，促进上海高等教育规模的进一步扩大，满足市民对教育日益增长的需求。

养老院毗邻大学城，开发需要奉贤区政府批准设立，规划面积20亩，集中建造。

开发区按照精干、高效的原则设置必要的工作部门和土地、城建、工商、国税、地税、财政、公安、供水、供电等职能机构，具体负责工业区各项管理工作、高效率、快节奏地为建设提供便利。

3、 水文地质条件

本项目区域内，地势高差小，较为平坦，大部分已经平整，将来土方工作量小。主要气象资料如下：

年平均气温： 15.8℃ 年平均气温增温率 0.55℃/10 a 年最大降雨量： 1817.3mm 年平均降雨量： 1127.8mm 年最小降雨量： 654.3mm

五、项目环境保护、安全卫生、消防及节能

1、环境保护

1—1 环境保护执行标准

（1）、《中华人民共和国环境保护法》 （2）、《建设项目环境保护保护管理办法》 （3）、《建设项目环境保护保护管理办法实施细则》 （4）、《污水综合排放标准》 1—2 污染物与污染源

本项目产生的主要污染物为：生活污水排水系统和生活废水排水系统，以及医疗特殊废水排水系统。生活污水经化粪池处理后同生活废水回合一同排入市政污水管网，食堂排水经隔油器处理后排入室外生活污水排水管网，医院医疗区污废水分流排放，非医疗区污废水可直接排入城市污水排水管道，特殊部门的污水还应收集特殊处理。 1—3 环境保护措施

（1）、项目规划对排污管网做了合理的设计，与雨水合并集中，通过钢精混凝土管排入城市地下污水管网。

（2）、在规划区域内合理布置废物箱，以收集生活垃圾。并安排保洁人员进行定时清理、打扫，以保持院区的清洁、卫生。有关部门负责将生产、生活垃圾集中后运至城市垃圾处理场处理。

2、安全卫生 （1）、常规区域绿化、路面平坦、无积水，主要道路用水泥、沥青或石块铺设，防止尘土飞扬。 （2）、污水排放符合国家环保要求。 （3）、垃圾集中在规划区域偏僻的地方集中处理。

3、消防

根据《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）要求，养老院消防用水按室外25L/S计算，室内15L/S计算，消防管网布置成环形，消防用水和生活用水用同一根总管，养老院内配备一定数目的灭火器，同时培训护理人员和老人们正确使用灭火器。

4、 节能

本项目主要节能为：水、电。

为了进一步降低能耗，节约能源，减少生产成本，本项目采取了多项节能措施，主要措施所有：

（1）、所有设备选型尽量采用节能型。 （2）、为了提高电网的功率因素，在低电压侧不重静电容量。 （3）、设立专门的能源和材料管理机构，检测各生产阶段的能源及节能情况并制定奖惩制度。

六、项目投资估计和资金筹措

项目估计投资为5000万元，包括土地使用费、建筑费、绿化费、医疗器械购置费、室内装修费、多媒体设备采购费，水电煤气费以及人工工资费等。

资金来源主要为三部分：企业出资、国家补贴、社会资助。 企业资金主要用来承担建造于人员费用支出等，这部分资金一旦规划完毕要立即落实到位，支撑建造所需。特别的，这部分资金可以来源于企业的现有资金流，也可以来源于企业的贷款。

国家补贴主要体现在水电等常规消耗类支出上。

社会资助能帮助多媒体设备的落实，以及各种医疗器械的配备。

七、项目风险分析

1、 项目风险分析

风险是可以预测的不确定性，根据项目生命周期，风险的来源和内容不同，结合本项目归纳出以下几点主要风险：

（1）、支付力风险 从宏观面上来看，上海目前的养老院市场在较长时间内都会呈上升趋势，总体需求增加。但由于区域经济发展的不平衡性，以及不同地区文化、习俗的差异，对养老院，特别是对民办养老院的收费敏感程度不一，这影响了老人搬入养老院的意愿。养老院的收费项目大致相同，主要包括一次性设备购置费、医疗押金、床位费、管理费、伙食费、护理费等。收费标准根据房间类型、配套设备和提供的服务质量不同差距较大。但总的来讲，办养老院收费不能太高，虽然入住养老院的老人大多家庭经济条件不错，但收费合理、优质服务是保证市场口碑的关键因素。

（2）、竞争风险

随着中国老龄化人口和中产阶级数量迅速增加，外国投资者已经开始瞄准中国养老产业，中国养老产业可能在今后成为外国人的新战场。不久前国内第一家顶级外资养老院在上海国际医学院落户。这家颐养中心宣称将通过高质量、多样化的服务为老年人在志趣相投的群体中提供自主、稳定和高水准的生活，更重要的是老人们的健康能得到绝对的保障。上海市老年学学会秘书长孙鹏镖认为，有外资进入上海养老市场，并将富裕老人定位目标人群，这样的尝试未尝不可因为在上海的确存在部分有经济实力的老人或其子女愿意支付高昂养老费用的老年群体。

此外，德国青年社会及教育工作国际联盟也与青岛市老龄办达成合作意向：在未来两到三年，双方结合各自的优势与特点“取长补短”，中方发挥市场优势，德方发挥资金及经验优势，在青岛开办养老服务业项目，建设高档养老机构。