资产评估第三版习题答案

100×(1－25％)=75(元)

C．假设折现率为10％，则每台彩电在未来3年内总损失额为：

75×(P／A，10％，5)=75×2.4869＝186.52(元)

企业3年内损失额P1为： P1=186.52×10 000=1865200(元)

②计算经济性贬值率。

假设生产规模效益指数为0．6，则经济性贬值率P2为： P2=[1－(7000／10000)

0.6] ×100%＝ (1－0．807) ×100%=19.3%(元)

2. 第一步，估算设备的复原重置成本。

设备复原重置成本估算表

投资时间 1996年 2001年 2004年 合计

原始投资额(元) 40 000 4 000 3 000 47 000 价格变动系数 2．60 1．61 1．21 复原重置成本(元) 104 000 6 440 3 630 114 070 第二步，计算设备的复原重置成本与投资年限的乘积（见下表）。

设备的复原重置成本与投资年限的乘积表

投资时间 1996年 2001年 2004年 合计 复原重置成本(元) 104 000 6 440 3 630 114 070 投资年限 10 5 2 设备的复原重置成本 与投资年限的乘积 1 040 000 32 200 7 260 1 079 460

第三步，计算等效已使用年限，即被评估机器设备的已使用年限。

等效已使用年限=1 079 460÷114 070＝9．5(年)

第四步，计算实体性贬值率。

实体性贬值率=9．5÷(9．5+8)×100％＝54.29％

因此，该设备的成新率约为54％。

■ 案例分析题

1. (1)根据上述资料，提出应采用的评估方法。

因为单台设备非现金产出单元，难以预测收益，不易采用收益法。而且也没有市场参照物的资料，不易用市场法，故应选用重置成本法。

(2)计算被评估设备的成新率。

第一步，估算设备的复原重置成本。

设备复原重置成本估算表

投资时间 1997年 1998年 2001年 合计 原始投资额(元) 500 000 50 000 30 000 580 000 价格变动系数 2．33 2．16 1．71 复原重置成本(元) 1 165 000 108 000 51 300 1 324 300

第二步，计算设备的复原重置成本与投资年限的乘积（见下表）。

设备的复原重置成本与投资年限的乘积表

投资时间 1997年 1998年 2001年 合计 复原重置成本(元) 1 165 000 108 000 51 300 1 324 300 投资年限 11 10 7 设备的复原重置成本 与投资年限的乘积 12 815 000 1 080 000 519 100 14 254 100

第三步，计算等效已使用年限，即被评估机器设备的已使用年限。

等效已使用年限=14 254 100÷1 324 300＝10.76(年)

第四步，计算实体性贬值率。

实体性贬值率=5÷(10.76+5)×100％＝31.73％

因此，该设备的成新率约为32％。 (3)计算被评估设备的功能性贬值。

功能性贬值=10000×12×（1.2-0.8）×（1-25%）×3.7908=136468.8（元） (4)计算被评估设备的评估价值。

P=1 324 300×32%-136468.8=287307.2（元）

2. (1)什么是重置成本法? 重置成本法适用哪些范围? 重置成本法，是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估算业已存在的各种贬损因素，并将其从现时重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值的评估方法。

重置成本法比较充分地考虑了资产的重置全价和应计损耗，对于一切以资产重置、补偿为目的的资产业务都适用，它是清产核资中最基本的评估方法。

(2)重置成本法与市价法都要考虑市场价格，两者有什么区别?

重置成本法是从买方角度而市价法则从卖方角度，即可变现价值方面考虑多一些。 (3)根据上述数据估测该进口设备的重置成本、成新率、功能性贬值及评估价格。 ①重置成本。

CIF价格=30/1.4×7=150(万元) 银行手续费=150×0．8％=1.2(万元) 国内运杂费=(150+1.2) ×3％=1.536(万元) 重置成本=150+1.2+1.536 =152.736(万元)

②成新率=5/16=31.25%

③功能性贬值20000×（1-25%）×3.7908=5.08(万元) ④ 评估价格=152.736×32.25%-5.08=44.08(万元)

3. (1)计算被评估设备的重置成本。

设备复原重置成本估算表

投资时间 1996年 2001年 合计 原始投资额(元) 100 000 50 000 47 000 价格变动系数 3．14 1．95 复原重置成本(元) 314 000 97 500 411 500

(2)计算被评估设备的有形损耗率。

计算设备的复原重置成本与投资年限的乘积（见下表）。

设备的复原重置成本与投资年限的乘积表 投资时间 1996年 2001年 合计 复原重置成本(元) 314 000 97 500 411 500 投资年限 12 7 设备的复原重置成本 与投资年限的乘积 3758000 682500 4440500 已使用年限=4440500/411500=10.79（年）

有形损耗率=10.79×50%/10.79×50%+5=51.9% (3)计算被评估设备的功能性贬值。

功能性贬值=1000×12×（1-25%）×3.7908=34117.2（元） (4)计算被评估设备的经济性贬值率和经济性贬值额。

由于在未来5年中设备利用能达到设计要求，故经济性贬值率和经济性贬值额为零。 (5)计算被评估设备的评估价值。

评估价值=411500×（1-51.9%）-34117.2=163814.3(元)

第5章 房地产评估

■ 基本训练

5．1单项选择题

1.C 2.B 3.D 4.B 5.A 6.B 7.B

5．2多项选择题

1.ABCDE 2.ABCD 3.ABCD 4.BC 5.ADE 6.BE 7.ABCDE 8.BD

5．3判断题

1.× 2. √ 3. × 4. × 5. × 6. √ 7. × 8. √ 5.4技能题

(1)房地有什么不同?房地产的评估为什么要房地分评?有什么依据?

①房产和地产价格的性质不同，房屋价格是房屋这种商品价值的货币体现，而土地不是商品，其价格是土地使用权转让的交易价格；②房屋会折旧，甚至毁损，价值越来越低，而土地则不存在折旧的问题，反而会随着社会经济的发展而升值；③影响房产和地产评估价格的因素不尽相同，土地受市场供求因素及位置、面积、形状的影响较大，而房产主要受其建筑质量和环境因素的影响。这些都导致了评估房产和地产时须采取不同的方法和程序，因此，二者要分离评估。综合计价是因为地价是房价的基础，是构成房价的重要因素，最终通过房价来实现

(2)若采用折现方法，向银行借款的利息应否计入评估价格，为什么?

在土地评估中，投资者贷款需要向银行偿还贷款利息，因此利息也应计入成本，但若采用收益现值法进行评估，由于折现率确定时已考虑资金成本，贷款支付的利息则不应计入成本中。

(3)什么是收益现值法，应用时应遵循哪些原则?

收益法是依据资产预期收益并将其折现或本金化处理来估测资产价值的方法，它涉及

三个基本要素：一是被评估资产的预期收益；二是折现率或本金化率；三是被评估资产取得预期收益的持续时间。因此，能否准确地把握上述三个要素就成为能否运用收益法的基本前提。

(4)运用折现方法，以预期开发法对该待开发的熟地进行评估，计算评估价值。 ①总收入=4000×1000×0.8264+2000×6000×0.8164=13224000（元）

②总建筑费用=5000000×60%×

10.5（1?10%）+5000000×40%×

1（1?10%）1.5=4593956.11(元)

③专业费用=4593956.11×6%=275637.37

④各种税费=13224000×5％=661200(元)

⑤开发商利润=(地价+4593956.11+275637.37)×20％

=地价×20％+973918.7

投资利息因在项目收入及项目开发费用方面都将其换算为现值，即已从折现率体现，故不再考虑投资利息了。

⑥地价=13224000－4593956.11－275637.37－661200－0．2×地价－973918.7

地价=5599406.52(元)

土地单价=5599406.52÷1 000=5599.41(元) 楼面地价=5599÷7=799.92(元)

第6章 长期投资性资产及其他长期资产评估

■ 基本训练 6．1单选题

1.B 2.D 3.D 4.C 5.C 6．2多选题

1. AD 2. AC 3. BCD 4. ACD 5. ABC 6．3判段题

1.× 2.× 3.× 4.× 5.√

6．4技能题

1．该项长期债权投资的评估估值=1200×120=144000（元）

2．F=50 000×（1+10%×4）=70 000（元）

-2

P=70 000×（1+8%）=60013.72（元）