第八章 收益法及其运用

第八章 收益法及其运用

第一节 收益法概述

第二节 报酬资本化法的公式 第三节 净收益的求取 第四节 报酬率的求取 第五节 直接资本化法

第六节 投资组合技术和剩余技术 第七节 收益法总结和运用举例 第一节 收益法概述

一、收益法的含义（熟悉）

□ 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 □ 收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。 □ 根据资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法：

■直接资本化法：是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。

■报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益（净现金流量），选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。

二、收益法的理论依据（熟悉）

□ 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等预期。

□ 收益法原理：将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以源源不断地获取收益，如果现有一笔资金可与这未来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该宗房地产的价格。 □ 收益性房地产的价值高低取决于三个因素： ■未来净收益的大小

■获得净收益期限的长短 ■获得净收益的可靠性

三、收益法适用的估价对象和条件（掌握） （一）收益法适用的估价对象

（二）收益法估价需要具备的条件

□ 适用对象：有收益或有潜在收益的房地产，如住宅、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房、仓库、农场等。

□ 适用条件：房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化。对未来的预期必须以广泛、深入的市场调研为基础。

四、收益法估价的操作步骤（熟悉） □ 按下列四个步骤进行：

■搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；

■预测估价对象的未来收益（如净收益）； ■求取报酬率或资本化率、收益乘数； ■选用适宜的收益法公式计算出收益价格。 第二节 报酬资本化法的公式

一、 报酬资本化法最一般的公式（掌握） nAiA1A2An V???????1?Y1??1?Y2???1?Yn?i?1i1?Y1?Y1?1?Y1??1?Y2?

j j?1【补充说明】

■上述公式是收益法基本原理的公式化，是原理公式，主要用于理论分析 ■实际估价中，一般假设报酬率长期不变，则

n AiA1A2AnV?????? 2ni1?Yi?1

■后面的各种公式都是上述公式的特例

■报酬资本化法的所有公式均是假设各期净收益相对于估价时点发生在各期期末。 如净收益发生在期初，则公式应为：

nAiA2An

V?A1?????n?1i?1 1?Yi?1

■公式中的A、Y、n的时间单位是一致的，通常为年 二、净收益每年不变的公式（掌握） （一）收益期限为有限年的公式

??

A1? V??1?n?Y?

??

此公式的假设前提是：

净收益每年不变为A； 报酬率不等于零为Y； 收益期限为有限年n （二）收益期限为无限年的公式

A V?Y

此公式的假设前提是：

净收益每年不变为A； 报酬率不等于零为Y； 收益期限n为无限年 第二节 报酬资本化法的公式

（三）净收益每年不变的公式的作用 1．直接用于测算价格

2．用于不同期限价格之间的换算 3．用于比较不同期限房地产价格的高低 4．用于市场法中因期限不同进行的价格调整 三、净收益在前若干年有变化的公式（掌握） （一）收益期限为有限年的公式 ??tA1 i?1??V??itn?t ??i?1?????1?Y??1?Y???1?Y??1?Y???1?Y??1?Y??A?1?Y?Y?1?Y???1?Y??

公式的假设前提：

净收益在未来的前t年有变化，分别为A1、A2、等，在t年以后无变化为A； 报酬率不等于零，为Y； 收益期限为有限年n

（二）收益期限为无限年的公式 tAi V??it i?1公式的假设前提：

净收益在未来的前t年有变化，分别为A1、A2、等，在t年以后无变化为A； 报酬率不等于零为Y； 收益期限为无限年

四、净收益按一定数额递增的公式（熟悉）

? ?Ab??1n??b* V???2??1?nn?Y???Y ????

（一）收益期限为有限年的公式 公式的假设前提：

净收益未来第1年为A，以后按数额b逐年递增； 报酬率不等于零为Y； 收益期限为有限年n

（二）收益期限为无限年的公式

Ab V??2 Y公式的假设前提：

净收益未来第1年为A，以后按数额b逐年递增； 报酬率不等于零为Y； 收益期限为无限年

五、净收益按一定数额递减的公式（熟悉）

? ?Ab??1n??b* V???2??1?nn?Y???Y ????

公式的假设前提：

净收益未来第1年为A，以后按数额b逐年递减； 报酬率不等于零为Y；

收益期限为有限年n且n≤A/b+1

六、净收益按一定比率递增的公式（掌握） （一）收益期限为有限年的公式

n ??A? ?V?1?? Y?g??? ??公式的假设前提：

?A?1?Y?Y?1?Y?Y?1?Y??1?Y?YY?1?Y??1?Y??1?g????1?Y?

净收益未来第1年为A，以后按比率g逐年递增； 净收益逐年递增的比率g不等于报酬率Y； 收益期限为有限年n

（二）收益期限为无限年的公式

V?A

Y?g公式的假设前提：

净收益未来第1年为A，以后按比率g逐年递增； 报酬率Y大于净收益逐年递增的比率g； 收益期限为无限年

七、净收益按一定比率递减的公式（熟悉） （一）收益期限为有限年的公式

A??n???1?g?? V? Y?g?1???1?Y??????公式的假设前提：

净收益未来第1年为A，以后按比率g逐年递减； 报酬率不等于零为Y； 收益期限为有限年n

（二）收益期限为无限年的公式

V?A

Y?g公式的假设前提：

净收益未来第1年为A，以后按比率g逐年递减； 报酬率大于零为Y； 收益期限为无限年

□ 当有效毛收入和运营费用都发生变化时：

?n ?

V?I????n?g?1?gI??Y??1???E?Y??1??1?gE???1?Y??g?1?Y???

I????E????公式的假设前提：

有效毛收入I按比率gI逐年递增，运营费用E按比 率gE逐年递增； gI 或gE 不等于报酬率Y；

收益期限为有限年n；并且满足：I(1+gi)n-1- E(1+gE)n-1≥0

■上述情况下，当收益期为无限年时：

八、预知未来若干年后的价格的公式（掌握）

V?IEY?g?IY?gE