五星级酒店投资及运营模式研究

资景区有一个好处，景区有门票收入，门票收入总体来说是比较稳定的，所以，投资量虽然比较大，但是有稳定的收入，从长远来说这个投资也是很值的。

再从跨行业比较来看，比如说投资工业情况如何，投资商业情况如何，投资科技、投资房地产情况如何。总体来看，工业基本上叫做两元钱的固定资产形成一元钱的销售收入，是一个2比1的关系；商业现在是0.3到0.5元的固定资产形成一块钱的销售收入，是0.3、0.5比1的关系；科技产业的投资不好比较，因为风险太大；房地产业现在基本上的投资回报率在15%-20%，还是一个高利行业。也就是说投资者有很多种选择，这四类都可以选择，为什么还要投资饭店？从直接回报的角度来说，投资饭店是低的，效益也不突出，这是总体状况。无论是跨行业比较，还是行业内的比较，从直接的表层的角度来看，都是不值的，为什么还要投，必有深层的道理。历史上的因素主要是非经济因素，这是延续下来形成的状况，在新的形势下，以经济性因素作为主导因素的时候为什么还要投资饭店，这就需要研究饭店发展的投资回报的特色问题。

3.投资饭店至少有几个好处：

一是饭店投资的稳定性比较强，相应来说风险也就不大。投资工业，项目成功了，回报非常迅速，但是投资不成功，可能就是一锤子买卖。我曾经看到国家计委的一个材料，分析了20个大型投资项目，最少的投资是20亿，其中有的项目，建成之日就是亏损之时。甚至有的项目到了这种程度，项目已经建成了，如果不开工，每年要贴三个亿，如果开工，每年赔一个亿，怎么办？选择来选择去，最后只好开工，因为每年可以少赔两个亿。所以，同工业比较，饭店的稳定性很强。

二是成长性好。虽然饭店投资是资金密集型投资，但是总体来看成长性比较好，其中的基础是级差地租效益。这也是很多人投资饭店的一个重要原因。

三是阶段性效益显著。如果饭店的投资地点比较好，时机比较好，会形成比较显著的阶段性效益。很多饭店实际上都是起到这个示范作用。商界里有一个特点，好事传千里，恶事不出门，所以，我们在商界里听到很多商业神话，实际上百分之一都到不了。有时候碰到一个老板，问他情况怎么样？他回答马马虎虎，就意味着他肯定是亏损经营。如果回答还好，就说明他可能是平手。如果他要能兴高采烈的给你讲两个故事，就说明他盈利了。但是没有一个人说我现在不行，正在亏本。所以这是商界里的一个规律性的现象，也造成了一种阶段性的显著效应，在行业里马上传成饭店投资回报经营管理的一种神话，就会起到这种示范作用。

四是品牌性效应突出。很多人投资饭店看重的是品牌性的效应，包括很多私营企业。按道理来说，私营企业投资饭店产权最明晰，经营情况应该最好，但是从总体来看，私营饭店在饭店行业里的经营状况处于中下游，普遍亏损。当然原因很多，比如说规模过小，核心竞争力不够，市场定位不准确等等，这些原因都有，但是在这种状况之下，为什么大家还要投呢？其中很重要的一点就是看到这个品牌效应。

五是现金流的作用。饭店的经营会形成稳定的、而且比较大量的现金流，从企业经营的角度来说，现金流比利润还重要。正是这个现金流效应，使很多饭店的投资商即使亏损也要继续经营。

六是从长远来看，和各个行业的总体回报大体平衡，或者叫总体均衡。这是经济发展的客观规律，经济发展到一定程度，要向平均利润率这个角度转化，只要这个市场是比较成熟的市场，相应来说自由进入自由退出，最终会达到一个总体均衡的状况。但是这里有很多阶段性的时机，所以需要通过行业比较来研究一下。

（四）饭店市场与宏观经济 1.四个效应

这几年饭店市场和宏观经济的关系最突出地表现在“四个效应”。这“四个效应”都有积极拉动的一面，同时也有需要深层次进行分析的一面：

一是假日效应覆盖了全国，假日效应推动了全国旅游行业的总体上升，但是也产生了一个模糊的导向，产生了一个误区，大家认为旅游市场现在好得很，消费热点、市场热点自然就变成投资热点。好的一方面就是积极推动，误区就是使大家笼统地形成一个市场感觉，但是这种感觉未必准确。

二是入世效应。加入世贸组织之后，大量的国际商务客人蜂拥而至，拉动了大量的国际旅游客人，同时带动了国内的商务客人和观光客人，形成了两个方面的拉动和两个层次的带动现象。在这个过程中，商务旅游的发展形成了龙头，这种商务龙头对饭店行业最大的一个导向就是使很多宾馆迅速定位为商务宾馆，然后迅速加以更新改造，按照商务的要求建设，现在已经产生了一大批在国际上也属于一流水平的商务宾馆，主要体现在一些中心城市。但也有一批饭店盲动，产生大而无当，华而不实，费而不惠的情况，因而加大投资总量，提高经营成本，形成长远隐患。