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泄漏部位前端阀门，及时通知有关人员抢修。
（4） 排污管、雨水井等因堵塞造成下水不畅、浸水等，立即组织人员疏通。 （六） 空调故障处理规程
1． 当主机发生故障时，启动备用机组投入运行，并且检查排除故障。 2． 由于检修或其他原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即停止系统的运行，排除故障后再补水投入运行。
3． 当故障停电时，立即关闭机组。待恢复供电后，再重新启动运行，同时做好记录。
三、系统的维护保养
设备维护保养是设备正常运行的保证，它不仅要使设备随时处于良好的工作状态，而且要保证各项运行参数合格，以便确保设备达到设计性能并延长使用寿命。 （一） 维护保养工作方式
维护保养工作方式分日常维护保养和定期维护保养二个层次：
日常维护保养属运行操作人员的职责范围，各部门使用的机器设备要有专人负责，并严格按照操作规程操作使用。其工作内容主要是巡视检查及调整、清洁，由值班、巡视人员进行，重点在于设备的外观、功能状态。
定期维护保养工作对于保持设备良好的运转状态、延长设备寿命极为重要。其内容包含性能状态检查、系统试验及计划性修理，由维修人员在工程技术人员指导下实施。
（二） 日常维护保养、定期维护保养的质量控制
日常和定期维护均按相关工作规程实施。保养工作按工作性质和区域划分到人，专职负责。各责任人按规程、计划做完维护保养工作后在相应图表中作记录。同时管理处主任与工程技术人员根据设备管理和维护保养制度分层次、分系统对设备状况、保养工作质量进行定期和不定期检查、评议，发现不合格即查找其发生原因，提出改进措施并跟进实施。对各责任人的设备维护保养工作质量及效果之检查评议结果，将作为员工工作业绩量化考核的依据。 （三） 主要系统定检工作要点
1． 供配电系统：对相零地线端子检查是否接压良好，牢固可靠。线路的电压、电流、功率的检测仪表是否正常，其接线是否牢固，显示是否清晰。
2． 给排水系统：检测各种水位检测和控制器件动作灵敏度，是否有误动作。
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3． 空调系统：对各温湿传感器、压差传感器等部件进行灵敏度测试，对各个
电磁阀门进行开、合测试。定期对风机盘管进行清洗。年度换季时进行大清洗。 4． 电梯系统：按电梯安全检测和保养规范要求进行周检、月检、季检和年度审核工作。
5． 闭路电视监控系统：检测各处监视探头镜头是否清洁，螺丝是否有松脱，云台是否转动灵活，线路是否连接完好。中央监控室的屏幕图像是否清晰，信号是否受到干扰，录像机是否工作正常，录制磁带是否图像清晰。
6． 中央监控室机房监控系统：检测中央监控室的空气温湿度是否符合标准，防静电环境是否合格，各路子系统弱电信号是否正常，模拟屏或电视墙显示是否正常，集控台与运端通讯是否正常，楼宇自控软件系统是否运行良好，各个设备接地是否良好，UPS不间断电源是否工作良好。
7． 停车场管理系统：检测道闸升降是否自如，读卡器是否工作正常，各处指示灯是否正常运作，报警器是否工作，计算机停车场数据库管理系统是否运行良好。
8． 消防监控系统：检测消防联动控制台各项控制功能是否有效，线路连接是否可靠，报警信号装置是否失效。抽查烟、温感探头是否反应正常，试验消火栓破玻按钮信号是否有效，检查消防应急广播功能是否正常，检查试验送风及排烟系统设备。
9． 发电机系统：检查冷却水位、油位、滤芯塞指示器，检查传动皮带松紧度，检查机组有否漏油、水情况和启动蓄电池电压、液位及比重，检查机组外部螺丝有否松动现象。
10． 防雷接地：雷雨季节到来之前，均应对整个系统进行检查和维护、提前做好防雷准备。在大雷雨后，也要尽快对系统进行检查，查看是否有因雷击而导致某些连接点的松脱和断开。若有问题，立即处理。 （四） 设备维护保养检修计划和标准
1． 设备的维护保养计划见（表9.1）（表9.2）（表9.3） 2． 设备维护保养标准及实施方案详见机电设备管理手册。 四、节能管理
在大楼的运行成本中，能源开支是最重要的一部分，工程技术人员要直接参与能源管理，制定节能计划、布置日常检查等工作。 节能降耗工作主要有以下几个方面：
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（一） 工作内容
1． 制定节能工作计划与有关节能的规章制度。
2． 统计和分析能源消耗，做好能源用量的计划及计量工作。 3． 巡视、检查和监督能源使用。
4． 进行各种形式的节能宣传，加强节能管理工作。
5． 实施节能技术改造，应用先进节能器具，采用切实有效的节能运行技术措施。
（二） 组织措施
1． 节约用电、节约用水、节约使用一切能源和材料，既是国家的现行政策，也是CPM公司体现物业管理水平的主要内容，全体员工务必十分重视此项工作。 2． 加强能源使用的计划管理，严格执行管理处下达的各项指标，工程技术人员应经常掌握能源消耗情况，及时发现和解决出现的问题，在保证正常需要的前提下，尽力降低能源消耗水平。每月上报“能源消耗统计”。
3． 能源的使用实行分区域、分部门控制的方法。凡需要单独考核的，都要装设分水表、分电表及其他计量装置。
4． 控制使用能源的时间，特别是对旺季用水和高峰用电要严格控制。 5． 加强设备管理维修，认真节约能源，杜绝浪费水、电的情况。 （三） 技术措施
1． 配电系统中应注意无功负荷的补偿。通过电容器组的投切，将功率因数控制在0.95以上。
2． 变压器投入运行的台数，应根据实际负荷大小进行调整，并使运行中的变压器的负载系数保持在0.7~0.9之间，以提高变压器的运行效率。
3． 空调采暖系统消耗的能量最大。在实际的运行中，应根据实际负荷的变化，确定冷水机组及其配套设备的投入台数，提高系统运行效率。并且针对不同季节，修改温度、湿度设定值，以减少能量消耗；合理调整新风比例，以充分利用新风温度减少新风处理能耗。
4． 照明系统中，使用高效节能灯具，走廊、楼梯灯具开启采用光控或声控。同时还可利用楼宇设备自动化控制照明的开/关，保证人走灯灭，避免浪费。 5． 电梯系统：采用电梯群控系统，它能对运行区域进行自动分配，自动调配电梯至运行区域的各个不同服务区段。服务区域可以随时变化，它的位置与范围均由各台电梯通报的实际工作情况确定，以便随时满足大楼各层不同厅站的召唤，达到既能减少候梯时间、最大限度利用现有运输能力，又能避免数台电梯同时响应同一召唤造成空载运行、浪费电力。
6． 给排水系统：使用节水卫生器具，并且通过楼宇设备自动化系统控制水泵的开/关，防止溢水。加强巡视，防止跑水、漏水。 五、技术改造、更新
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在高层楼宇落成并投入使用后，随着时间推移，楼宇设备改造工作将逐渐成为工
程设备管理中不可缺少的重要内容，其原因主要有以下几点：
1． 设备系统的设计缺陷和制造安装缺陷以及由于当初设计理论、应用技术水平等限制，造成系统设备不适应现实需求的情况逐渐显露，有必要进行改造。 2． 设备经过一段时间运行，趋向老化陈旧，通过改装、改造可改善设备性能，提高耐用性、可靠性，延长设备使用寿命。
3． 随着社会经济发展水平提高，楼宇服务标准的要求也相应提高，楼宇内部功能发生变化调整，设备必须改造才能适应需要
设备改造是技术性很强的一项综合性工作。主要有下列几个阶段： （一）论证立项
选择改造对象，确定改造目标，根据设备实际情况，结合长远规划，考虑现有人力、物力、财力，在每年最后一个季度制定下一年度的改造方案，主要目标是： 1． 2． 3． 4． 5． 6．
扩大设备应用范围 改善设备主要性能指标 提高设备工作效率
提高设备可靠性和可维修性 提高设备安全性能和环保性能 降低设备运行能耗
（二）方案设计
设备改造成败及效果如何，关键是设计。设计水平决定了改造的技术经济效果。根据原有设备缺陷和运行实际需要，尽量采用新技术、新工艺、新材料。充分应用楼宇设备工程技术人员在实践中积累的经验，安排好改造施工和运行使用的相互衔接，尽量减少施工造成的停机时间，使改造方案切实可行。 （三）组织实施
设备改造可单独进行，也可结合大修理进行。改造结合大修可节省工时、材料、费用，减少停机时间，具有较高的经济性。小的改造可自行组织力量实施。大的改造工程通常由专业单位实施，但要注意改造质量控制，加强现场监理，注意指挥协调，精心组织施工，防止意外故障及运行安全。 （四）整理技术资料
改造完成时对设备结构、功能、技术 参数所作的改变要有详细记录。改造中形成的文件、图纸、资料要整理归档，做到图物相符，记录完备。
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