现代城商业广场服务建议书

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CLIENT：昆明兴杰地产 ATTN：相关人士

Drafted By：苏代才，昆明原动力地产顾问机构常务副总经理 DATE：2007年4月9日星期一

兴杰·现代城商业广场服务建议书

基础资料一：如有与事实不符，请不咎随时指正 位置：春城路与环城南路交汇处(现代城商业广场旁)

经济技术指标:

总建筑面积: 41346.90㎡ 基地面积:7414.33㎡ 商业面积: 6292.51㎡，其中

附一层：2604.10平方米 一层：1985.16平方米 二层：1703.25平方米 住宅及公共面积:35054.39㎡ 容积率:4.5

车位数：191个

前言：针对本项目商业地产的原则性意见

? 商业地产=商业+地产、≠地产+商业、商业＞地产。 ? 通过商业规划引导物业与街区互动达至物业价值提升。 ? 项目定位战略考虑：

通过项目独特的地理位置及商业规划，尽可能从项目商业的唯一性（战略领先）、独特性（或差

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异化）、功能性（区域配套服务）三方面出发来研究定位和招商经营，而不是炒作新奇虚无的 时尚概念、或者简单复制并在没有任何优势的情况下与其它项目同质化经营恶性竞争。 ? 统一管理、分散经营；设计商业运营模式和策略，统一推广促销；

? 建立对二层和负一层短期不进行小产权销售，后期可带租约按经营面积分割销售。 ? 租赁先行，以租带售原则。

? 6：4原则（市场信心及利益最大化之间的互动关系）。

第一部分 产品设计建议

? 商业项目应该有购物性、娱乐性

摆在我们面前的本项目的商业经营有以下几个问题：＊什么人来现代城商业广场？（WHO）＊这些人来到现代城商业广场干什么（WHAT）？＊现代城商业广场是否为这些人提供了足够的消费娱乐配套项目而不至于过分单调？＊这些人与现代城商业广场本身有没有足够的互动，有没有很好的概念可以让这些人参与到整体项目里面来？……以上的问题我想甲方比我更能回答。

针对本项目，首先考虑应是清晰思路：购物中心模式，还是商场模式，也就是多业态组合经营还是纯购物的商业经营规划选择。

? 商业项目的操盘流程——终极消费者?租户?投资人?开发商

一般开发商的思路是“开发商?投资人?租户?终极消费者”，过分单纯地强调给投资人提供投资回报，而不是站在投资人的角度考虑其对物业价值的自主性，更忽略了我们要走在投资人的前面，考虑商户有没有生意做和消费人是不是愿意付钱购买服务这样的问题。

商业地产项目需要借助专业公司提供顾问意见的环节主要包括：项目商业经营规划、招商、销售、商场管理、营销推广等，详细工作看《营运管理工作内容范围》 ? 商业规划及建筑设计

通过项目商业的精准定位，确定经营业态规划，进而根据各业态经营特点和需求来修改建筑设计装修方案，充分通过整体风格和内部环境营造主题商业氛。避免名不符实货不对版。 ? 租赁设计

租赁年限设计：项目内大型商业将根据经营企业租赁要求设置3-10年的租约，餐饮、娱乐行业一般为5年以上，步行街内商铺租赁合约采取1-3年期中短期租约，3年一调整。 租金水平设计：前两年固定低租金介入，第三年租金根据实际情况递增。

注：低于协议回报率部分由发展商拨备补贴。补贴资金在售价上体现。

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