上海南汇万达广场项目市调和定位策划报告_

南汇万达项目

2007年9月

商业地产整合营销实战派

市调和定位策划报告

目 录

前 言 ........................................................................................................................................................................................... 4 项目市场策划和定位报告纲要 ....................................................................................................................................................... 10 第一部分 项目定位初步建议 ....................................................................................................................................................... 11

1、项目定位 .................................................................................................................................................................................................................................. 11

（1）产品定位 ...................................................................................................................................................................................................................... 11 （2）功能定位 ...................................................................................................................................................................................................................... 12 （3）产品特点 ...................................................................................................................................................................................................................... 12 2、客源总体定位 ......................................................................................................................................................................................................................... 14

（1）客源定位 ...................................................................................................................................................................................................................... 14 （2）客源需求与偏好分析 ............................................................................................................................................................................................... 15 （3）客源决策模式分析 ................................................................................................................................................................................................... 17 （4）客源关键性需求 ........................................................................................................................................................................................................ 17 3、价格定位及策略 .................................................................................................................................................................................................................... 18

（1）价格定位 ...................................................................................................................................................................................................................... 18 （2）价格定位原则 ............................................................................................................................................................................................................ 19 （3）价格策略建议 ............................................................................................................................................................................................................ 20 4、产品定位建议（户型面积范围及户型比） .................................................................................................................................................................. 21

（1）面积配比建议 ............................................................................................................................................................................................................ 21

（2）户型建议 ...................................................................................................................................................................................................................... 22 （3）户型面积配比依据 ................................................................................................................................................................................................... 23 （4）户型参考 ...................................................................................................................................................................................................................... 26 5、公寓式酒店和普通住宅居住成本支出比较 .................................................................................................................................................................. 28 6、初步开发策略建议 ................................................................................................................................................................................................................ 30

（1）项目开发策略建议 ................................................................................................................................................................................................... 30 （2）项目风险及控制 ........................................................................................................................................................................................................ 30

第二部分 项目所处城市及区域概况 ............................................................................................................................................. 32

1、上海市基本概况简述 ........................................................................................................................................................................................................... 32

(1) 2005-2006上海GDP总量及增长情况 ................................................................................................................................................................ 32 (2)2005-2006上海市人均GDP及增长情况 ............................................................................................................................................................. 32 (3)2003-2006上海人均可支配收入水平 ..................................................................................................................................................................... 32 2、上海市房地产概况及市场走势分析 ................................................................................................................................................................................ 33

(1) 上海市房地产概况及市场走势分析 ....................................................................................................................................................................... 33 (2)2007年上海房产供需分析 ......................................................................................................................................................................................... 35 3、南汇区行政区域占地面积、人口数量及相关区域特征状况 ................................................................................................................................... 37

(1)南汇区产业结构比例及重点产业发展概述 ............................................................................................................................................................ 38 (2)南汇区全社会固定资产投资及增长情况 ................................................................................................................................................................ 39 4、南汇区未来城市规划情况 .................................................................................................................................................................................................. 39

(1)产业布局策略 .................................................................................................................................................................................................................. 39 (2)交通发展策略 .................................................................................................................................................................................................................. 39 (3)城区规划方案 .................................................................................................................................................................................................................. 40 5、南汇房地产市场发展研究 .................................................................................................................................................................................................. 41

（1）南汇区房地产市场基本发展条件 ........................................................................................................................................................................ 41 （2）南汇区房地产市场发展状况及购房人群分析 ................................................................................................................................................. 43 （3）南汇区2005年—2007年上半年土地开发量及各类产品的供应量与消化量： ................................................................................. 46 （5）典型酒店公寓市场情况及供求状况； ............................................................................................................................................................... 50 6、小户型酒店式公寓在上海销售较为成功 最近的销售案例 ................................................................................................................................ 56 第三部分 南汇区项目自身状况分析 ............................................................................................................................................. 57

1、项目区域环境分析： ........................................................................................................................................................................................................... 57 2、项目基本情况分析： ........................................................................................................................................................................................................... 58 3、项目SWOT分析： ............................................................................................................................................................................................................... 59 4、南汇办公项目的不可行性分析 ......................................................................................................................................................................................... 63

（1）上海办公楼市场分析 ............................................................................................................................................................................................... 63 （2）南汇办公楼市场的不可行性 ................................................................................................................................................................................. 64 （3）南汇/浦东地区的专业人士访谈 ........................................................................................................................................................................... 65 5、相应对策分析及未来前景评价： ..................................................................................................................................................................................... 64 第四部分 附件 .......................................................................................................................................................................... 67