房地产市场波动对中国宏观经济的影响

房地产市场波动对中国宏观经济的影响

——基于实证的分析

陈虹、彭大为

摘要：房地产业作为第三产业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。在现在市场经济条件下，房地产业起着其他产业不可替代的作用。本文使用单位根检验和协整检验，对GDP增长与房地产投资增长以及GDP增长与房地产市场价格变动率之间的关系进行实证分析，结果表明，GDP的加速增长将在一年左右引起房地产市场价格的加速上涨，并进一步在两年内持续推动房地产投资额的加速增长。

关键字：房地产市场，单位根检验，最小二乘估计、协整分析

一、文献综述

国内对中国房地产投资、价格波动与经济发展的关系的研究有很多，其中：温军、赵旭峰（2007）采用VAR模型对我国1998年第1季度到2006年第3季度的股票市场、房地产市场与经济增长的关系进行了研究。结果得出房地产价格指数与经济增长指标之间的相关关系为正，且存在双向的因果关系，说明在样本期间内，房地产发展已经成为中国经济增长的一个源泉，而且经济增长也会促进房地产业的发展。夏丹（2007）选取GDP作为衡量经济发展的数据支持，以房地产开发投资完成额作为房地产行业发展的适合量度，运用协整分析方法对我国房地产行业与经济增长之间的动态均衡关系作相关研究。结论是：房地产行业发展状况对当前GDP变动的影响并不是很显著，我国房地产行业的发展与经济增长之间不存在明显的因果关系。费晨（2008）从房地产投资与经济增长关系的角度出发，运用协整理论、误差修正模型和Granger因果检验法来研究武汉市房地产开发投资对该市经济增长的作用及其相互关系。研究表明，武汉市房地产开发投资与经济增长之间存在Granger因果关系，房地产业的迅速发展已经成为拉动国民经济增长的一个重要因素。

王阔田、何志强、周美娟（2008）认为房地产作为国民经济的支柱产业对经济增长发挥着越来越重要的作用。他们利用协整理论和误差修正模型对房地产市场投资与经济增长之间的关系进行了实证分析，结果表明，房地产投资与经济增长之间存在动态均衡关系，适度的房地产投资规模是保证经济可持续发展的重要因素。商碧元、田涛（2008）根据深圳市房地产开发投资和国内生产总值历史数据，采用动态计量经济学的相关模型、应用统计分析软件包Eviews3.1定量分析了房地产开发投资与国民经济增长的相互作用，并进行回归分析得出结论：深圳市的房地产投资是GDP增长的主要原因之一，并且对该市的经济增长具有巨大的推动作用；同时，GDP的增长对房地产投资也有很大的促进作用，不过二者之间的相互关系均存在4期(一年)的滞后。

本文试图探明中国房地产投资完成额增长率与GDP增长率的因果关系及其影响程度，以及是GDP增速的变动带来了房地产价格的波动还是后者导致了GDP增速的变化。文章将通过两步实证来探讨这些问题。 二、数据来源及实证方法 （一）数据来源：

本文数据来自中国经济数据库、国研网和各年统计年鉴。选取1987年——2007年的

房地产投资完成额增长率I（以此代表房地产市场波动）、GDP增长率数据Y（以此代表中国经济的增长）。由于房地产价格指数的季度数据只有1998年之后的数据，而GDP季度数据只有2001年之后的数据，所以选取2001年一季度——2008年三季度的GDP增长率Y和房地产价格变动率P（代表房地产市场的波动）。 （二）实证方法

1、平稳性分析。一个时间序列是否为平稳序列以及如果是不平稳的情况下它是几阶的单整(Integration)序列要通过计量检验来确定1。目前，检验时间序列单位根的最常用方法是Augmented Diekey—Fuller(ADF)检验法。本文也同样采用ADF检验方法对数据进行检验。 2、协整检验。协整分析技术从分析时间序列的非平稳性人手，探求非平稳变量间长期稳定的比例关系2。对于变量之间协整关系的检验，通常有两种方法：一是Engle&Granger(1987)提出的基于协整回归残差的两步检验法，二是Johansen&Juelius(1990)提出的基于VAR的协整系统检验。本文采用后者来检验变量之间的协整关系。 三、实证分析

（一）1987——2007年房地产投资额增长率与GDP增长率关系的实证 1、单位根检验

表1：1987——2007年Y和I两个变量的ADF结果

变量 Y I ADF统计量 -4.094331 -3.458013 注：I(0)表示零阶单整，即平稳的。

临界值 结论 -3.0294 I(0) -3.0294 I(0) 检验结果显示两个变量是零阶单整序列，从而不存在非平稳性问题，可以进行最小二乘估计。这是由于我们采用的数据是增长率，本身就是进行了一次变量的差分，从而可以使得一阶单整的时间序列变成零阶的平稳序列。平稳的时间序列可以直接进行最小二乘估计，而不会出现伪回归问题。 2、最小二乘估计

运用Eviews3.1软件包对两变量进行最小二乘估计，其结果如下：

Variable Coefficient Std. Error t-Statistic C Y -69.37564 10.61525 24.90968 2.465247 -2.785087 4.305960 Prob. 0.0118 0.0004 R-squared：0.893891；F-statistic：38.54129

检验结果显示，Y和I之间存在如下线性关系：

I=-69.37564+10.61525Y

（-2.785087）（4.305960） 从Prob.值来看，变量Y前的系数以及常数C显著不为零，表明I和Y之间有一线性关系。Y变化一个单位可以引起I变化10.62个单位。即GDP增长率加快一个百分点可以使房地产投资增长10.62个百分点。例如1992年的GDP增速高达14.2%，与1991年的9.2%相比，增加了5个百分点。如果按10.62的比率可以导致房地产投资增长率增加53.1个百分 12

李子奈、潘文卿，计量经济学[M]，第322页，北京：高等教育出版社，2005年4月第2版 李子奈、潘文卿，计量经济学[M]，第356页，北京：高等教育出版社，2005年4月第2版

点！而事实上1992年的房地产投资增长率达到117.5%，与1991年的32.7%相比，增加了84.8个百分点。我们可以认为这个增长部分来自GDP的快速增长。

（二）2001年一季度——2008年三季度房地产价格变动率与GDP增长率关系的实证 1、单位根检验

表2：2001年一季度——2008年三季度Y和P两个变量的ADF结果 变量 Y P ADF统计量 -1.358136 -1.998774 临界值 结论 -2.6552 I(1) -2.6220 I(1) 注： I（1）表示一阶单整。

从上表结果来看，2001年一季度到2008年三季度的GDP数据和房地产价格水平数据都是一阶单整的时间序列，存在非平稳性。为了避免伪回归问题，不能直接对两变量进行最小二乘估计，而应该应用Johansen&Juelius两步法进行协整检验。 2、协整检验

基于上面的实证结果，我们应该对两变量先进行一阶差分，再用误差修正模型进行估计，以△Y作为被解释变量，△P作为解释变量，运用Eviews3.1软件包进行实证的结果如下：

表3：2001年一季度——2008年三季度△Y和△P的协整检验结果 原假设 r=0 r≤1 特征值 0.519153 0.261125 似然比统计量 28.97532 8.473560 5%临界值 15.41 3.76 1%临界值 20.04 6.65 检验结果 无* 最多一个 注（1）：滞后阶数为2阶；（2）*代表在1%显著性水平下拒绝假设。

检验结果显示，在长期内，△Y和△P之间存在一个协整关系，即有99%的理由相信GDP增长率和房地产市场价格变动率之间存在一个线性关系，其形式如下：

△P=-1.211618+10.17012△Y （9.04846）

这个线性关系描述的是，GDP增速变化一个百分点，将导致房地产价格水平变动率变化10.17个百分点。这个数值不容小觑。不过GDP增速的变动率一般在一个百分点以内，故房地产价格水平变动率也在10%以内。但是，正处于金融危机中的中国，明年GDP增速有可能降低至7%，比今年（大约9%）低两个百分点，房地产价格是否会在未来两年降低20%值得研究，笔者认为在存在其他一些经济运行外的影响因素的情况下（如城市化进程），房价还是不会跌的这么厉害的。 四、结论

（一）1987——2007年GDP增长率和房地产投资完成额增长率都是零阶单整的平稳时间序列；而2001年一季度——2008年三季度的GDP增长率和房地产价格变动率是一阶单整的非平稳时间序列，差分后变成零阶单整。

（二）1987——2007年，GDP增长率与房地产投资额增长率之间存在一个线性关系，前者每变动一个百分点，可以促使后者两年内变动10.62个百分点；2001——2008年GDP增长率与房地产价格波动之间存在一个长期的均衡关系，GDP每变动1个百分点，可促使房地产价格在一年内变动10.17个百分点。

（三）总的来看，在中国，经济增长是房屋建设和房市表现的晴雨表。经济发展加快，在大

约一年之后会导致房地产价格上升，而在大约两年之内可以持续带动房地产投资的增长。也许是由于外生的经济快速增长（可能来自出口或者国内消费增长）使人们收入增加，对房屋的需求也加速增长，而在短期内房屋供给增长率却是不变的，从而引起房价上涨。价格上涨导致新房建设速度上升，从而接着就是房地产投资的加快增长。这种滞后性的自我调节很容易导致供需脱节，房价一时高一时低。当经持续快速增长的时候房地产业容易过渡投资，积累泡沫，而一旦经济由于外生因素放缓（如外部金融危机），泡沫就会破灭，导致房屋滞销，房价下降，经济放缓。这在此次金融危机时表现的极为明显。从2001年到2008年，中国经济保持着10%以上的高速增长，先是推动了房地产的高价格，然后又带动了房地产的过度投资，而一旦由于外部经济危机导致出口下降，经济增速放缓，中国房市立马下泻，接下来就是房地产投资的减少，从而其乘数效应也减小，最终导致经济下滑的恶性循环。 五、政策建议

首先，短期内，房地产投资增长对经济增长的贡献率不是很大，投资过度集中于房地产业会对经济稳健增长产生不利影响。因此，可以利用金融杠杆调节资金流向，如提高贷款基准利率、调高存款法定准备金率、紧缩房地产信贷等政策来遏制房地产投资的过快增长，使房地产市场逐步走向合理、健康、可持续的发展道路。

其次，房地产投资的快速增长与房地产价格持续上升有密切关系。住房有效供给不足导致房地产价格出现加快上涨的势头，房价涨幅的持续攀升推动房地产投资的加速上升。所以可以通过完善住房保障制度来调节供需矛盾。

再次，宏观经济的波动具有周期性，因此政府在制定政策上，就应该考虑到房地产市场周期波动的因素，以采取相应的反周期策略，适当熨平周期的波动幅度，减少对经济运行以及人们经济生活的冲击。

最后，房价的高涨很大一部分还来自公众的投机需求，因此政府应适时发出警告，公布有关市场信息，加强对投资者市场风险的教育，稳定市场情绪，尽量化解大众的非理性行为，保证房地产市场的健康稳定。

参考文献： 【1】 陈杰、郝前进，购房支付能力危机不等于住房消费能力危机[N]，中国房地产报，2006，05—15。 【2】 费晨，武汉市房地产投资与经济增长的实证分析[N]，湖北广播电视大学学报，2008,01. 【3】李子奈、潘文卿，计量经济学[M]，北京：高等教育出版社，2005年4月第2版. 【4】温军,赵旭峰, 我国股票市场、房地产市场与经济增长的关系[J], 2007 ,20. 【5】夏丹,我国房地产业发展与经济增长关[N], 重庆工学院学报，2007，01. 【6】徐滇庆，房价与泡沫经济[M]，北京：机械工业出版社，2006.

【7】Fama EF.Stock Returns,Expected Returns,and Real Actibity[J].The Jounrnal of

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