从业资格考试备考《专业知识与实务》精选重点题含答案解析(第九十五篇)

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? 简答题-16

一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据《房地产权证》和《×市人民政府关于土地使用权出让年期的公告》该物业使用年期为40年(1992年9月至2032年9月)，剩余土地使用年期为25.5年。

试问测算补地价的技术路线是什么并写出主要计算公式。

【答案】调查当地政府在估价时点制定的同类地块土地出让金标准。确定估价对象的已使用年期和剩余使用年期以及土地资本化率，通过年限修正，确定估价对象的补交地价款。 【解析】

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? 简答题-17

2006年市区某房地产开发企业开发产品销售收入8000万元，开发产品销售成本3500万元，产品销售销售税余及附加440万元；其他业务收入500万元，其他业务支出300万元；管理费用200万元，财务费用40万元，营业外收入300万元，营业外支出200万元。2005年初，经税务机关对该企业进行审计，核实有关账簿内容如下；

(1)管理费用200万元，其中：业务招待费40万元。

(2)财务费用40万元，其中：尚未交付使用的融资租赁设备发生的利息6万元；逾期还贷，银行按规定加收的利息5万元。

(3)营业外支山200万元，其中：工程毁损净支出20万元(单项丁程毁损50万元，保险公司赔偿企业损失30万元)。

(4)12月份采取预售方式销售开发产品取得的预售收入500万元，已记人“顶收账款”账户。 (5)以开发的两套商品房抵偿债务，本企业近期同类开发产品市场销售价格120万元

(销售成本100万元)，已冲减“应付账款”账户。

要求：请依据企业所得税暂行条例及有关规定，计算该企业当年应纳所得税税额。

【答案】(1)支付业务招待费，超过计税标准应予调整。 【解析】

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? 简答题-18

即期汇率(JPY/USD)：97.3 90天远期汇率(JPY/USD)：95.2 90天美元利率：5% 90天日元利率：2%

简述利率平价理论。目前的情况是否符合利率平价理论为什么

【答案】利率平价理论的思想由凯恩斯于1923年首次提出，他认为汇率波动由两国利率差价决定，不久英国学者爱因齐格进一步阐述了远期差价与利率之间的相互关系。利率平价说的基本观点是：远期差价是由两国利率差异决定的，并且高利率国货币在期汇市场必定贴水，低利率国在期汇市场上必定升水。在两国利率存在差异的情况下，资金将从低利率国流向高利率国以牟取利润。 【解析】

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? 简答题-19

简述我国农村社会养老保险的原则。

【答案】坚持资金个人交纳为主，集体补助为辅，国家予以政策扶持；坚持自助为主、互济为辅；坚持社会养老保险与家庭养老相结合；坚持农村务农、务工、经商等各类人员社会养老保险制度一体化的方向。 【解析】

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? 简答题-20

【案例4】(本小题17分) 2009年3月1日，甲房地产公司(简称甲公司)与乙建筑公司(简称乙公司)签订一份建筑工程承包合同，约定由乙公司承建甲公司开发的景明写字楼项目，工程价款5000万元，工期14个月。工程将要竣工时，甲公司因资金短缺，无力继续提供约定由其提供的部分建筑材料。鉴于双方的长期合作关系，乙公司遂以自有资金500万元购买部分建筑材料用于该工程，工程如期完成。对于乙公司的垫资，双方未作任何约定。工程竣工验收后，甲公司支付了3000万元工程款，剩余2000万元工程款及乙公司垫付的500万元建筑材料款尚未支付。 2010年6月22日，甲公司为投资其他房地产项目，以景明写字楼作抵押，向丙银行借款2、5亿元，同时办理了抵押登记。该借款到期后，甲公司因资金周转困难，未能全部偿还，尚欠丙银行借款本息2亿元。 2010年，乙公司开始涉足房地产开发业务，并于7月12日以2、3亿元的价格，从丁房地产公司(简称丁公司)处受让一块建设用地使用权，用于建设西山公寓住宅项目。乙公司在取得该块土地使用权时，向丁公司支付了1、3亿元土地转让金。根据双方约定，剩余1亿元转让金应于2011年5月31日前支付完毕。同时，甲公司以景明写字楼作抵押，为乙公司所欠丁公司的1亿元土地转让金提供担保，双方亦办理了抵押登记。 西山公寓项目竣工后，因市场低迷而滞销。为缓解困境，乙公司于2011年6月8日，以西山公寓作抵押，从戊银行处获得一笔借款，并办理了抵押登记。双方约定，一旦乙公司连续3个月不能偿还借款利息，戊银行即可行使抵押权。 2011年10月29日，吴某以110万元的价格购买了西山公寓住房一套，并一次性付清了房款。但乙公司未将该房屋已设定抵押的事实告知吴某。 甲公司因不能清偿到期债务，于2011年12月27日被人民法院裁定进入破产程序。在申报破产债权时，乙公司就其2000万元的工程余款和500万元的垫资款、丙银行就甲公司尚未偿还的2亿元借款本息、丁公司就其1亿元土地转让金，均主张以景明写字楼拍卖所得价款全额优先受偿。景明写字楼拍卖所得价款为2、7亿元。 鉴于乙公司停止偿还借款利息已超过3个月，2012年3月20日，戊银行行使对西山公寓的抵押权，申请人民法院拍卖西山公寓。至此，吴某方知其所购商品房已被设定抵押，遂主张解除房屋买卖合同，要求乙公司返还110万元购房款并赔偿损失，此外，还要求乙公司另行支

付110万元惩罚性赔偿金。 要求：由甲公司担保的乙公司所欠丁公司1亿元土地转让金能否从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿并说明理由。

【答案】乙公司所欠丁公司的1亿元土地使用权转让金不能从景明写字楼拍卖所得价款中全额优先受偿，只能部分优先受偿。根据破产法律制度的规定，有 抵押担保的债权人有权就抵押物的拍卖所得优先于普通破产债权人受偿。根据物权法律制度的规定，丁公司的抵押权顺位低于丙银行(或答：丙银行的优先受偿权顺 位在前)，故应在丙银行的债权得到满足后，就剩余拍卖款优先受偿。拍卖款为2、7亿元，全额偿还丙银行的2亿元后，剩下7000万元用于优先清偿丁公司的 土地使用权转让金。 【解析】

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