住宅抵押估价报告 - 图文

扬州市邗江区来鹤台广场4幢所属房地产评估报告

（5）建筑面积：356.15㎡ （6）交易价格：9076元/㎡ （7）交易日期：2011年04月 （B）文昌西路某门面 （1）位臵：文昌西路 （2）用途：商业 （3）所在层次：3-4层 （4）结构：混合结构 （5）建筑面积：323㎡ （6）交易价格：9043元/㎡ （7）交易日期：2011年04月 （C）望月路某门面 （1）位臵：望月路 （2）用途：商业 （3）所在层次：3-4层 （4）结构：钢混结构 （5）建筑面积：352.2㎡ （6）交易价格：9120元/㎡ （7）交易日期：2011年04月 2、确定修正系数

（1）交易情况修正：因所选三个实例均属正常交易，故不做交易情况修正。

（2）交易日期修正：

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比较因素 交易日期 合 计 A -1 99 B -1 99 C -1 99 估价对象 0 100 （3）区域因素修正： 比较因素 地理位臵 交通状况 商业繁华度 公用基础设施 环境景观 合 计 A +1 +1 +1 0 0 103 B +1 +1 +1 0 0 103 C +1 0 +1 0 0 102 估价对象 0 0 0 0 0 100 （4）个别因素修正： 比较项目 建筑结构 工程质量 楼 层 成 新 平面布臵 宽、深比 设施设备 装 修 维修保养状况 A 0 0 0 0 0 -1 0 +1 0 B -2 0 0 0 0 +1 0 +2 0 C 0 0 0 +2 0 -1 0 +1 0 估价对象 0 0 0 0 0 0 0 0 0 江苏慧宇诚房地产土地评估规划咨询有限公司 第 18 页

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物业管理 合计 3.修正价格

0 100 0 101 0 102 0 100 可比实例A：9076元/㎡×100/99×100/95×100/103×100/100 =9369元/㎡

可比实例B：9043元/㎡×100/100×100/99×100/103×100/101 =8780元/㎡

可比实例C：9120元/㎡×100/100×100/99×100/102×100/102 =8854元/㎡

4.由于三个可比实例修正后价格较为接近，故采用简单算术平均值为估价对象平均单价，即（9369元/㎡+8780元/㎡+8854元/㎡）/3=9001元/㎡（四舍五入，取整至元）

5.市场比较法得出估价对象价值=9001元/㎡×4421.03㎡=3979.4万元

采用收益法进行测算

1、采用等额年收益有限年计算公式 P＝A/r×[1－1/(1＋r)n] 2、确定资本化率

考虑到商业银行在估价时点一年期的固定资产贷款利率及一定的风险报酬率在6%-10%,根据房地产实际收益状况确定6%为其资本化率。

客观纯收益的求取

年纯收益=客观年租金-空臵等造成的损失-维修费用-管理费用-江苏慧宇诚房地产土地评估规划咨询有限公司 第 19 页

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税金-保险费

根据我单位掌握的装修好的商用房租金价格资料，并结合估价房地产实际出租情况，年租金计算如下：

委估房地产区域范围内，三、四层商业用房出租的年平均租金为908.83元/平米，空臵率取该区域的平均数为5%，而可出租面积为委估房产的95%；

维修费按租赁价格的2%计算； 管理费按租赁价格的5%计算；

保险费按房屋重臵成本（取1200元/m2）的2‰计取，即年保险费为2.4元/m2；

税金按租赁价格的17.55%计算； 4、收益年限确定

委估房地产商业用地的最高法定使用年限为40年，钢混结构的非生产用房的法定使用年限为60年。委估对象所在的建筑物为钢混结构，委估对象建于2003年，结合建筑物与土地的使用年限，故本次估价的收益年限按两者中最小的土地剩余使用年限31.43年计算，具体计算结果见表一：

表一 具体计算结果

物业位臵 建筑面楼层 积（平米） 出租年房屋剩年还原空臵率可出年总费年纯收平均租余年限利率房地总价 （％） 租率 用（元） 益（元） 金（元） （年） （％） 来鹤3、4台广层 场4幢 合计 4421.03 908.83 5 0.95 977464 2839603 31.43 6 39745425 39745425 江苏慧宇诚房地产土地评估规划咨询有限公司 第 20 页