房地产开发企业收入确认的会计与税收比较

厦门地税稽查局干部培训资料（二）

房地产开发企业收入确认的会计与税收比较

项目 收入确认内容 1、采取一次性全额收款方式2、采取分期付款方式销售开发产品 3、采取银行按揭方式销售开一、开发产品对外销售 发产品 4、采取委托方式销售开发产品 （1）采取支付手续费方式委托销售开发产品的，应按实际销售额于收入确认方法 会计处理 1、销售商品的收入只有在符合四制度依据 《企业则—收入》 《企业会计制度》第97条 实现 税收规定 应于实际收讫价款或取得了索取价款的凭据（权利）时，确认收入的法规依据 个条件的情况下才能予以确认。 会计准房对外销售，如果符合建造合同的条件，并且有不可撤消的建造合同的情况下，也可按照建造合同收入确认的原则，按照完工百分比法确认房地产开发业务的收入。 销售开发产品 2、房地产开发企业自行开发商品应按销售合同或协议约定付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。 首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。 国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》 收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 ２００３年（2）采取视同买断方式委托销售开发产品的，应按合同或协议规定７月９日 的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现 国税发［２(3）采取包销方式委托销售开发产品的，应按包销合同或协议约定的００３］８价格于付款日确认收入的实现。包销方提前付款的，在实际付款日确３号 认收入的实现。 （4）采取基价（保底价）并实行超过基价双方分成方式委托销售开发产品的，应按基价加按超基价分成比例计算的价格于收到代销单位代销清单时确认收入的实现。 委托方和接受委托方应按月或按季为结算期，定期结清已销开发产品1

的清单。已销开发产品清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。 5、以非货币性 应于分得开发产品时确认收入的实现。 资产分成形式取得收入 6、开发产品预房地产开发企业按照国家法律、法财政部房地产开发企业采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收售收入 规的规定取得预售许可证后，方可《房地入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得上市预售商品房。预售商品房所得产开发额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。 的价款，只能用于相关的工程建企业财预计营业利润额＝预售开发产品收入×利润率 设，并作为企业预收账款管理。商务管理预售收入的利润率不得低于１５％（含１５％），由主管税务机关结品房竣工验收办理移交手续后，应若干问合本地实际情况，按公平、公正、公开的原则分类（或分项）确定。将预收账款转为营业收入。 题的补预售开发产品完工后，企业应及时按规定计算已实现的销售收入，同充规定》 时按规定结转其对应的销售成本，计算出已实现的利润（或亏损）额，经纳税调整后再计算出其与该项开发产品全部预计营业利润额之间的差额，再将此差额并入当期应纳税所得额。 2

1、房地产开发企业之间签订项目开发合作、合资开发项目 1．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目开发产品的，主办企业收到投资各方开发资金作应付账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业按合同规定分配投资各方项目开发产品，应按实际成本冲转开发产品及相应财政部《房地产开发企业财务管理若干问题的补 甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税： 1、房屋建成后，如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。 与分配，或提取固定利润，则不属于营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；合营企业则按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。 3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。其次，对合营企业的房屋，在分配给甲、乙方后，如果各自销售，则再按“销售 二、合作开发房地产项目 的应付账款。投资各方对分回的开2．项目开发合同中规定按投资额比例分配项目利润的，主办企业收到投资各方开发资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，主办企业对外出售项目开发产品，应将预收账款转为营业收入，并相应结转营业成本。项目利润形成后，按合同规定分配项目利润 充规定》 2、房屋建成后，甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参发产品应及时作为存货管理。 3

2、房地产开发企业与其他无房地产开发经营权的单位签 订合资开发项目合同，合同中规定按各方出资比例分配 房地产开发企业收到出资各方资金作预收账款管理。项目开发完毕并办理竣工验收手续后，房地产开发企业按合同规定分配出资各方项目开发产品，应按合同规定的转让价格计入营业收入，并相应冲转预收账款，结转营业成本。合同中规定按各方出资比例分配项目利不动产”征税。 项目开发产品 润的，按第一条第二款规定执行。 4