2011年佛山市禅桂写字楼市场调研报告100525241 - 图文

佛禅（挂）2010-021地块 佛禅（挂）2010-022地块 1.4万（含商业） 6万（含商业） 约33万 （都市型产业用地） 4.7万 （都市型产业用地） 10.2万（含商业） 24.1万（含住宅） 5.3万（含商业） 35.7万（含住宅） 28万（含商业） 12.3万（含住宅） 298.1万（不含新鸿基） 6万 26万 约12万 4.7万 5万 （含商业、娱乐、饮食） 10.5万 （含商业、娱乐、饮食） 8万 12万 7.2万 13万 20万 （含住宅和商业） 16.5万 （含住宅和商业） 8.8万 4.6万 35.8万（含公寓） 3.3万 6万 27万（含酒店和公寓） 9.2万 2万 44.4万（含科教） 2011年以后 —— 2011年 2013-2014年 2011年 2011-2012年 2011年 2011年 2011-2012年 2011-2012年 2011年 2011年 2011年后 2011年后 2011-2012年 2011-2012年 2011-2012年 2011-2012年 2011-2012年 2011-2012年 佛禅（挂）2010-019地块 6.4万（含商业和住宅） 佛禅（挂）2010-017地块 佛禅（挂）2010-015地块 2万（含商业和住宅） 佛禅（挂）2010-014地块 佛禅（挂）2010-010地块 佛禅（挂）2009-016地块 佛禅（拍）2009-001地块 佛禅（挂）2009-004地块 佛禅（挂）2009-008地块 佛禅（挂）2009-007地块 禅城小计 —— 天安南海数码新城 中国（平洲）玉器城 鸿晖·都市产业新城 海逸商务大厦 金百福都市广场 宇浩·汇金广场 南海壹号 佛山电力科技产业园 慧丰科技大厦 金谷·光电产业社区 桂城 越秀城建 桂城地铁站地块 创鸿万业广场地块 承创大厦 联达大厦 IFC华南国际金融中心 景兴环球大厦 亿能国际 阳光国际广场 佛南（挂）2010-097地块 佛南（挂）2010-098地块 佛南（挂）2010-059地块 2011年后 佛禅（挂）2009-005地块 5.6万（含商业和住宅） 佛南（挂）2010-088地块 22.9万（含住宿餐饮） 5

佛南（挂）2010-042地块 佛南（挂）2010-044地块 佛南（挂）2010-037地块 佛南（挂）2010-001地块 佛南（挂）2008-023地块 佛南（挂）2008-027地块 佛南（挂）2008-036地块 8.8万 9万（含批发零售） 1.7万 11万（含科教） 2.5万（含科教） 3.1万 2.3万（含科教） 9.9万（含住宅、批发零售、餐饮） 9.6万 14万（含科教） 4.9万（含科教） 407.7万 705.8万 —— —— 佛南（挂）2010-043地块 9.4万（含批发零售） 佛南（挂）2010-038地块 14.1万（含批发零售） 佛南（拍）2008-018地块 2.5万（含批发零售） 佛南（挂）2008-050地块 佛南（挂）2007-061地块 佛南（挂）2007-072地块 佛南 (挂) 2007-073地块 桂城小计 禅桂总计 —— —— 数据来源：禅城区和南海区国土分局

未来的3-5年禅桂两地的写字楼项目将迎来供应的高潮，其中禅城区将有约300万㎡，桂城将有约400万㎡，合共约700万㎡（含相关兼容用地设施）。

二、禅桂写字楼客户需求 1、佛山写字楼发展演变史

佛山的写字楼起步于上世纪的90年代初期，最初主要是以国有企业的办公楼为主，后来随着国有企业的转制以及全国房地产投资开发热的驱动之下，地产开发商开始涉足写字楼开发，但是由于房地产市场的不成熟以及对佛山写字楼需求市场的高估，一大批烂尾楼“拔地而起”。而进入21世纪，佛山五区合并，交通路网不断得到完善，城市的商业氛围渐浓，写字楼的需求也与日俱增，祖庙商圈和季华路、南海大道沿线等路段的中高端写字楼开始涌现。2006年前后，佛山“三旧改造”的序幕正式拉开，并且与“两转型一再造”（产业转型、城市转型、环境再造）紧密结合，加之在广佛同城化进程不断加速的“催化”之下，创新型和高档次的写字楼项目逐步占领市场。整体而言，佛山写字楼的发展主要经历三个阶段：

阶段 时间 城市发展 写字楼品质 起步阶段 90年代初-2000年 发展缓慢 国企办公楼、烂尾楼

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发展阶段 飞跃阶段 2000-2006年 2006年至今 发展较快 商住楼和写字楼混杂 飞速发展 创新和高端

起步阶段：

代表写字楼项目 项目概况 图片 1992年动工；1997年封顶 佛山国际商业中心 楼高52层，高达191米，（禅城区） 规划集购物、饮食、客房、办公等多种功能于一体 邮政大厦 （桂城） 中国邮政自用写字楼，部分楼层整层对外出租 此阶段写字楼绝大部分都是政府相关部门投资兴建，以单位自用为主，而同时为了创收，部分空出的写字楼会对外出租。1992年跟随全国房地产热的大潮，一些设计超前的超高层写字楼破土而出，其中位于禅城区城门头附近的佛山国际商业中心就是当中的代表。但随后由于各种原因导致开发商资金断裂，1996年大楼仓促封顶并于一年后戛然而止，本来准备建成60层楼的大厦也被迫只建了52层，并且一直“烂尾”至2005年终被拍出，最终实现由“烂尾楼”到“城市地标”的华丽蜕变。整体而言，市场的供应量和需求量均不足，加之佛山经济依托于本土产业，企业品牌形象意识薄弱，许多公司选择租住住宅或群楼的二楼来做办公楼，有的甚至在其工厂附近自建整栋的办公楼。

写字楼市场特点：

投资开发方：国有企业，少量房地产企业 市场行为：自用为主，少量出租 地理位置：市中心繁华地段（祖庙商圈）

写字楼配套和服务：基本安保和打扫服务，缺乏自身配套

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发展阶段：

代表写字楼项目 项目概况 图片 百花广场 （禅城区） 1997年商场开业；2000年之后推出写字楼；楼高54层，高达254米，是佛山集商、住、玩、购于一体的最大型的多功能商业大厦 财汇大厦 （桂城） 13层高，1-3层为汇潮天地购物广场，4-13层为写字楼 南海房地产发展大厦（桂城） 由主副两栋楼组成，总建面约3万㎡，共9层；无地下停车场，大厦广场仅有10-15地面停车位；其中临街的首层设置为街铺，2-9层为写字楼 金汇大厦 （桂城） 中国农业银行自用物业

该阶段写字楼呈现多元化发展的局面，呈现大型银行自用写字楼、商场+写字楼、街铺+写字楼等多种开发模式，产品特性较第一阶段的有了较大的提高。百花广场为当中做得最为成功的典范，通过前期率先开业的商场，集聚大量的人气和人流，一举成为佛山最繁荣的商业中心，继而带动了后期写字楼的发展，并长期成为佛山写字楼的标杆。伴随着百花广场的成功运营，禅城的季华路和桂城

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