重庆市房地产市场调研报告[001]

价因素，每年实际增长6.8% 。最能反映居民家庭生活水平的恩格尔系数由五年前的48.7%下降为40.4%,主城区居民的生活水平已差不多实现\小康\。2001年城乡居民收入接着增长，依照《2001年重庆市国民经济和社会进展统计公报》显示：全年都市居民人均可支配收入6721.09元，比上年增长7.1%。都市居民人均消费支出5765.07元，增长5.3%。依照据重庆市统计局日前披露的数据显示，2002年上半年都市居民人均可支配收入3614.94元，比上年同期增长5.9%，6月末城乡居民存款余额达到1475.18亿元，增长11.9%。 图示如下： 单位（万元） 1995年 2000年 2001年 2002年（预测） 人均可支配收入 4413 6276 6721.09 7229.88 人均消费支出 3932 5475 5765.07 从以上数据能够看出，重庆市经济正向良好的方向进展，居民的购买力正在逐年增长，随着收入水平的提高，居民用于消费性的支出在不断增加的同时，非消费性支出也日益成为居民支出的重要组成部分。 4、 都市规划 依照重庆的都市规划，以后的重庆将是一个以主城区为中心的由中等都市、卫星都市等共同组成的都市群，以后的都市进展一方面是主城区的扩大， 另一方面是中等都市、卫星城的形成。对房地产业来讲，这就意味着进展机遇不仅仅停留在主城区，各中等都市、卫星城都将有5 / 20

专门好的进展空间。 按照重庆市政府制定的20年进展规划，在十五期间要紧是解决重庆的交通问题，形成枢纽重庆的格局。重庆的地理位置，在整个国家区位中处在南北的中间，东西的中间，重庆在整个中国地图几何的中心位罟。然而那个几何中心，目前是南北交通的屏界，连东西纽带的壁垒。重庆市政府提出“一千亿元、五管齐下，打造枢纽重庆”。“五管齐下”包括：一是机场的改造，机场的规模要扩大五倍；二是铁路，现有的四条铁路变成八条铁路，形成四通八达的铁路交通；三是高速公路环线，五年以后增加500公里，现在是300多公里，整个800多公里的高速公路形成全国西部的枢纽；四是航运，万吨级的拖船能到重庆主港，力争使重庆成为长江上游的航运中心；五是管道运输，确实是柴油、汽油的管道和天然气管道等。“五管齐下”解决重庆在全国交通格局的同时，解决重庆市内的交通，今年解决通县油路，也确实是各个县到主城的油路、二级路，明年建成八小时重庆，即重庆任何一个远郊县城，到市中心大体上8个小时。2004年实现“半小时主城”。十五期间重庆市总投资有六千亿左右，其中一千亿解决交通问题，届时重庆将成为东西间的交通纽带、南北间比较顺畅的通道，交通的便捷必将带来新经济区的形成。 二、重庆市房地产消费市场特征 1、 2001年重庆购房者人口结构特征 6 / 20

依照《2001重庆房地产展示交易会住宅需求调查报告》资料显示，重庆购房者呈现下列人口结构特征： （1） 消费者年龄构成：50岁以下年龄段有较强的购房欲望，占整个购房者的比例为86.2%。30岁以下购房者占整个购房者的比例最重达到48%，该年龄段正是消费者成家立业的时期，购房需求较大；41—50岁年龄段在整个购房者中的比例居次席，该年龄段的购房行为要紧是二次置业，为子女买房。 （2） 消费者文化程度构成：具有较高文化程度的消费者超过了半数，讲明消费者文化程度越高，购房愿望越强烈。 （3） 消费者家庭月收入构成：由于购房行为在支付能力和支付期限等方面不同于一般商品消费行为，购房群体的收入水平明显高于居民平均收入水平。采样样本平均家庭月收入2325.5元，与2000年相比增长18.33%。其中家庭月收入为1500元以下的样本比重同比下降6.24%；1501—2500元、2501—3500元的样本比重分不增长7.02%、12.32%。 2、 重庆市房地产市场消费需求总体状况 依照重庆市国土与房屋治理局最新信息表明：重庆房市的价格呈现稳步增长的态势，宽敞消费者对价格的承受力也在稳步增强。 2001年全市个人购房比重差不多达97.6%。从消费市场来看，房地产经济通过近年来的快速进展，消费者对房价现状有了理性认识，对日7 / 20

渐提高的房价，宽敞消费者的承受力也在稳步增强，以往简单追求低价住房的状况已有了较大改观。据去年11月房交会问卷调查，52.4%的被调查者表示，在抵押贷款的支持下，可承受住房单价在1500-2000元/平方米（以往此类调查，选择1000元/平方米以下房价者占大多数）。这种与市场进程同步增强的心理承受能力，为产业进展提供了宽敞的空间。 重庆通过直辖以后数年的进展，阻碍住宅产业进展的三大因素差不多发生了极大的变化。 消费水平：重庆总体收入水平逐年增长，中高收入的经营者、白领、银领阶层的人数在扩大，对住宅产生了更高档次的需求。 消费理念：受先进地区及国际化居家方式和理念的阻碍，住宅阶梯式消费的观念已被普遍认可。 市政环境：随着都市化进程的进展和半小时主城区的实现，中远郊的交通状况将得到极大的改善，生活、出行更加便捷，居家在郊区，已成为可能和现实，且将成为一种时尚。 从市场容量考察，人口规模的增加必将带来更大的需求。目前重庆的都市化率为33%，而全国平均都市化率为37%，这一状况将在以后10年内完全改变。可能2010年内重庆都市化率达到50%，都市人口将增加600万，假如按每人20平方米的市场需求，600万人要1.2亿平方米的住房需求；再加上现有1000万人并没有达到人均20平方米，形成8 / 20