房地产评估案例市场法+收益法+成本法.

物 业 名 称 比 较 因 素 距车站港口的距离 城市基础设施 社会公共服务设施 社会人文环境条件 环境质量 自然环境条件 景观 城市规划限制 不动产销售状况 区域因素小计 临街状况 建筑面积 层高 内部结构的合理性 物业朝向、层数 建筑结构 日照、通风程度 个别装修状况 因素 设备标准及状况 新旧程度 物业管理 绿化环保程度 特别因素 个别因素小计 比准价格(单价) 评估价格(总价) 待估物业 **银行大厦 状况描述 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 优 1 优 大 3.8m 一般 较好 钢混 相似 高档装修 高 新 好 一般 一般 1 23400(取整) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 实例一 新**国际大厦 分值 100 100 100 100 100 100 100 100 100 1 优 大 3.8m 一般 好 钢混 相似 外装修高档，内装修毛坯 高 新 好 一般 一般 1.0204 22939 1,444,286,755.00 100 100 100 100 102 100 100 96 100 100 100 100 100 实例二 **联合大厦 状况描述 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 优 1 优 大 3.8m 一般 较好 钢混 相似 外装修高档，内装修毛坯 高 新 好 一般 一般 1.0417 23417 100 100 100 100 100 100 100 96 100 100 100 100 100 实例三 证券大厦 分值 状况描述 分值 100 100 100 100 100 100 100 100 100 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 优 1 优 大 3.8m 一般 较好 钢 相似 高档装修 高 新 好 一般 一般 0.9901 23852 100 100 100 100 100 101 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 分值 状况描述 100 100 100 100 100 100 100 100 100 近 七通一平 齐全 优 优 优 优 相似 优 可比实例价格修正和调整表 可比实例1 可比实例2 22480 可比实例3 24090 成交价格（元/平方 米） 22480 成交日期 交易情况 区位因素 个别因素 2004.8 1 1 1.0204 2004.7 1 1 1.0417 2004.7 1 1 0.9901 经过上述各种修正后，评估比准价格如下：

估价对象比准价格=可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数 A＝22480*1*1*1*1.0204=22939（元/平方米) B＝22480*1*1*1*1.0417=23417(元/平方米) C＝24090*1*1*1*0.9901=23852 (元/平方米)

取三者的算术平均值作为评估单价（比准价格），即： 地上建筑物评估单价＝（22939+23417+23852）/3

＝23400(元/平方米)(取整)

二、成本法案例――＊＊办公楼

办公楼产权属武汉***有限公司，建于1984年，共2层，砖混结构，建筑面积551.88平方米。房屋基本状况如下：外墙水泥砂浆，内墙及顶棚喷涂，木门窗，地面水磨石，走道铁栏杆，楼梯砼踏步，铁栏杆扶手。 1．综合造价

办公楼楼预决算资料难以搜集，根据武汉市建设工程造价管理站于2001年10月发布的文件（武建造预字[2001]28号）中公布的第四期工程造价信息，选取与评估对象技术特征类似的典型工程综合造价为602.32元/平方米，评估对象基准日为2001年12月31日，距典型工程造价发布仅两月时间，该期间人工、材料价格基本无变化，故评估人员对典型工程造价直接采用。以下为典型工程与评估对象的建筑技术特征一览表：

技术特征建筑结构层数建筑外形层高装修附属设备采光、通风典型工程7长方形评估对象2长方形砖混结构，240mm厚砖墙，预应力钢筋砼板砖混结构，240mm厚砖墙、结构稍差3米3米外墙水刷石局部墙面砖、内墙及天棚混合砂浆、铝合金推拉窗、木门、卷闸门、水泥地外墙水泥砂浆、内墙及天棚喷涂、木门窗、水面磨石地面水、电、卫良好水、电稍差稍差 依据武汉市建设工程造价管理站文件（武建造预字[2001]28号）并参考“ 资产评估常用数据与参数手册”第二版（吕发钦主编）中的有关参数，将典型工程与评估对象进行比较确定修正系数，下表为修正系数一览表：

技术特征建筑结构层数建筑外形层高建筑装修附属设备采光、通风典型工程10196100100105105101评估对象100100100100100100100 经过以上修正系数修正，确定评估对象单方综合造价为：

602.32×100/101×100/96×100/100×100/100×100/105×100/100×100/105×100/101=557.8(元/平方米)

综合造价=557.8×551.88= 307,838.66（元） 2．前期及其他费用（5.16％）

（1）按工程比例收取：

勘察设计费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字375号文，按建安工程造价的2.55%计算）；

城市建设工程招（议）标服务费（依据鄂价费地字[1992]232号文，按建安工程造价的0.04%计算）；

标底审查费（依据鄂价费字[1992]232号文，按建安工程造价的0.1%计算）； 工程质量监督费（依据武政[1997]20号文，按建安工程造价的0.18%计算）； 工程建设监理费（依据原国家物价局、建设部[1992]价费字479号文，按建安工程造价的2.6%计算）。

安全监督费（鄂财综发【1997】269号文，按建安工程造价的0.08％计算）。 工程预算定额测定费（依据武政办【1998】65号文，按建安工程造价的0.06％）。

小计：557.8×5.61％＝31.29元/平方米 （2）按建筑面积计取（20.25元/平方米）

人防易地建设费（依据武政[1997]20号文，14元/平方米）

城市公共消防设施配套费（依据武汉市政府[1997]20号文，5元/平方米）