房地产企业账务处理·内控设计

本真实体现，并具有合理利润空间。

②时限的确定：应确定一个时间为房屋完工（达到可以入住）时间，然后再发生装璜成本。 ③最重要的：必须买房人与开发企业和装璜企业分别签订协议或合同。

④还要与买房人讲好，只要买我的房，就必须用指定企业装璜，这一点要体现在某个合同中，以免事后发生纠纷。 风险：

1）如果装潢企业不与购买人签订合同或协议，只是房地产开发企业与买房人签订。 2）如果将房屋先装修后等买房人来买，也不行。 3）这个装璜企业千万不能体现是关联企业。 4）利润的合理划分不能偏离常规。 其它应付款：

（1）代收代付装修费、初装费 （2）假借款隐瞒收入

（3）实际是接受虚开发票的资金来源

5、销售开发产品代收费用的票据处理 6、商铺售后返租的处理

十四、租赁业务票据处理

依据国税函〔2010〕79号：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

[案例]A企业2009年12月欲将一厂房租给B企业，拟定了三种租赁方案。

方案一：2009年12月一次性收取了2010年至2012三年的租金300万，一次交营业税。 方案二：分别于2009年、2010年、2011年12月收取次年的租金100万，收到时交营业税。 方案三：于2012年12月一次性收取三年的租金300万，权责发生制。

营业税纳税义务发生时间条例第十二条：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。

《营业税暂行条例实施细则》第二十五条：纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

租金的所得税计算

方案一：权责发生制：依据的是国税函〔2010〕79号，配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。

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方案二：该项租金收入10万应在合同收的年度确认为应税收入。

方案三：所得税纳税按权责发生制，纳税义务递延了，租赁合同的双方可能是关联企业。 后付租金，权责发生制的解释

企业所得税法条例第九条：企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。

1、不等额租金收取如何开票

甲公司出租商业用房，租赁期为2012年1月-2014年12月，2012年租金800万，2013年租金600万，2014年租金400万，会计如何确认收入，如何开具发票，如何进行税务处理？

2、免租期是否需确认收入

甲公司出租商业用房，租赁期为2012年1月-2014年12月，2012年免租金，2013年-2014年每年租金1000万，会计如何确认收入，如何开具发票，如何进行税务处理？

3、无租使用的税收风险

甲公司将商业用房出租给乙公司使用，双方约定不支付租金，是否需纳税？ 4、售后回租如何防止重复征税？

例1：A是一家从事房地产开发的企业，该企业有一座临街的商业用房，共三层，可供出租。2009年度，该企业将这座商业用房整体出租给B企业从事餐饮和卡拉OK经营，双方约定年租金为1000万元。

方案：A企业将1000万元租金进行划分，将700万元划分为物业管理收入，300万元为房屋出租收入。由A企业的母公司C和B企业签订物业管理合同，年服务费700万元，A企业和B企业签订房屋租赁合同，年租金300万元。

B企业由于经营不善已准备停业，到年底只给了A企业150万元的租金收入，其余价款一直没有支付。C企业并未提供物业管理服务，法院判决B企业仅应支付A企业剩余的房屋租金150万元。

例2：A商贸公司下属的商场建于15年前，房产原值400万元，由于商场的内外装修陈旧，购物环境较差，该公司因资金紧张，无力重新装修，故准备以每年200万元的价格将商场整体租赁出去。该市B房地产有限公司决定将该商场整体租赁下来，重新装修后再面向社会招商。

方案：整体租赁商场5年半（其中半年为装修期间，免租金），租赁价格为每年200万元，室内外装修等一次性投入和财务费用、管理费用总计约600万元，预计每年租金收入约为400万元。A商贸公司要求与商场租赁活动有关的税收项目一概由B公司承担。该方案是否可行，如何改善？

十五、融资业务票据处理

1、统借统还是否需开具发票

国税发[2009]31号、财税[2000]7号、国税发[2002]13号

企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出

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具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除

采用“统借统贷”要注意的几个问题：① 集团内部的成员企业之间方能采取此方式 ② 是必须向金融机构贷款，不能仅是母子公司间自有资金借贷

③ 凭证可以是母公司还款的利息凭证复印件，同时附上母公司的借款合同

分摊利息费用应出具（取得）何种凭证？房地产企业应提供董事会决议、集团公司利息分摊办法，分摊企业名单，以及银行借款合同及利息结算单据等相关凭证。

2、向个人借款、关联企业借款

向个人借款的利息是否允许扣除？个人借款，转公司使用，利息是否可以扣除？

国税函[2009]777号：符合企业所得税法及实施条例的规定，企业与个人之间的借贷是真实、合法、有效的（发票？），并且不具有非法集资目的或其他违反法律、法规的行为；企业与个人之间签订了借款合同。

法释[2010]18号：未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。

财税[2008]121号：企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定（即：企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除）外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：其他企业，为2：1。

3、企业无息借贷的税收风险——山东地税2011年4号公告

企业之间借款不支付利息，稽查一般可以认定为“在利益上具有相关联的其他关系”。因为不符合独立交易原则，在利益上就是有关联关系，企业举证没有关联关系也很困难。

问题一：如何认定“没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少”？实际操作很难掌握。目前常见的做法是：如关联企业在一个省或市，一般不会调整所得税。而跨省的关联交易，因为影响本省的财政收入，或因无法认定是否影响收收入，一般借出方都要被主管税务机关要求调整所得税，而借入方无法进行相应调减。目前此项调整已经在一些省市陆续展开了。

问题二：如果认定“没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少”，是否就不用调整了？ 实际操作：即使所得税不调整，其它税也可能调整。征管法第三十六条：“企业不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整”。

例1、A公司将自有资金500万借给B公司使用，约定时间2个月，不付利息。 B公司到期按协议还给A公司500万，没有向A公司支付利息。问，A公司是否应该按同期银行利率计算利息收入缴纳营业税等？税务机关是否有权核定其利息收入？

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例2：A公司将银行借款500万借给B公司使用，约定时间2个月，不付利息。B公司到期按协议还给A公司500万，没有向A公司支付利息。问，A公司是否应调整当期的财务费用？如果企业没有调整，税务机关是否有权调增企业应纳税所得额？

国税发[2009]2号：第三十条 实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不做转让定价调查、调整。

4、无息借贷的变通方法——预收账款、债转股

5、利息支出税前扣除争议应对（实际发生） 问题：计提但未支付的利息是否需纳税调整?

国税发[2009]2号：第91条 本章所称“实际支付利息”是指企业按照权责发生制原则计入相关成本、费用的利息

十六、工资薪金与劳务费

1、工资与劳务的区别

工资——雇佣关系：招工登记表、用工合同、考勤、花名册等，申报个人所得税 劳务——个人独立劳务，不存在雇佣关系：取得发票 2、劳务派遣人员

3、临时工、季节工、实习生、返聘

总局2012年15号公告：企业因雇用季节工、临时工、实习生、返聘离退休人员以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用，应区分为工资薪金支出和职工福利费支出，并按《企业所得税法》规定在企业所得税前扣除。其中属于工资薪金支出的，准予计入企业工资薪金总额的基数，作为计算其他各项相关费用扣除的依据。

4、工资与附加费的扣除——实际发生、实际缴纳、实际支付

条例第三十五条 企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除

5、福利费、招待费、行贿、宣传费、会议费、旅游费 工资化福利——从衣、食、住、行筹划企业税收 （1）劳保支出

《企业所得税法实施条例》第四十八条规定，企业发生合理的劳动保护支出准予扣除。需要注意：

① 必须实际发生。企业只有实际发生费用支出，才准许税前扣除，没有实际发生的，不能预提列支。

② 必须是合理的劳动保护支出。必须确因工作需要，为职工配备或提供的支出，限于工作服、

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