旧城改造税收优惠政策二

旧城改造税收优惠政策二

在签署拆迁协议时，双方确认了拆迁补偿的金额；但以补偿商品房的形式履行协议。 这种情况，从税务上应认定为债务重组。 一、债务重组的企业所得税处理《国家税务总局令第六号》第四条规定：债务人（企业）以非现金资产清偿债务，除企业改组或者清算另有规定外，应当分解为按公允价值转让非现金资产，再以与非现金资产公允价值相当的金额偿还债务两项经济业务进行所得税处理，债务人（企业）应当确认有关资产的转让所得（或损失）；债权人（企业）取得的非现金资产，应当按照该有关资产的公允价值（包括与转让资产有关的税费）确定其计税成本，据以计算可以在企业所得税前扣除的固定资产折旧费用、无形资产摊销费用或者结转商品销售成本等。上述规定中公允价值的确定建议借鉴国税发[2006]31号文件的方法和顺序。

国税发[2006]31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值

确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

据以上政策结合题中所述情况，若协议中约定的拆迁补偿金额为400万元，且该企业近期同类开发产品市场销售价格也为400万元，则该房地产企业按照6号令的规定，应首先将用于偿债的产品做视同销售处理，计税价格为400万元，相应的计税成本为320万元；再以400万元偿还债务。

若协议中约定的拆迁补偿金额超过400万元，该企业除应作视同销售处理外，还应确认债务重组所得，并入到应纳税所得额纳税。

二、参考会计处理

签署拆迁补偿协议时，按照协议约定的金额确认拆迁费及负债，假设该约定金额为400万元，且不考虑相关税费。

借：开发产品/土地拆迁及补偿费用 400 贷：其他应付款 400

借：其他应付款 400 贷：开发产品 320

资本公积 80

第二种情况：在签署拆迁协议时，直接约定以产权调换方式进行补偿。

这种处理方式，税务处理上一般情况下做非货币性交易，即“以物易物”处理（拆迁补偿为房地产企业“存货/开发成本”的组成部分，可视为以开发产品换入存货）。

一、非货币性交易的企业所得税处理国税发[2006]31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

二、换入资产的计税成本确认对于非货币性交易中，换入资产计税成本的确认问题，目前并无专门政策文件进行规范。但可以参考国

税发[2006]31号文件中关于以土地换取开发产品的规定：国税发[2006]31号文件规定：企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资房地产开发项目的，按以下规定进行处理：1、企业、单位应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。2、接受土地使用权的开发方应在首次分出开发产品时，将其分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）和购入该项土地使用权两项经济业务进行所得税处理，并将该项土地使用权的价值计入该项目的成本。

结合以上规定，该房地产企业应在交付开发产品时，分解为按市场公允价值销售该项目应分出的开发产品和购入存货两项经济业务进行所得税处理，并将购入存货的价值计入该项目的成本，该存货的计税成本即所换出的开发产品的市场公允价值。

三、参考账务处理按照原准则，非货币性交易不涉及补价的，根据换出资产的账面价值加上应支付的相关税费，作为换入资产的实际成本。

以题中用于补偿的开发产品的成本价320万元为例，且不考虑相关税费。

借：开发成本/土地拆迁及补偿费用 320 贷：开发产品 320

企业所得税的计税成本为400万元，进行企业所得税处理时应进行相应调整。