已预告登记的房屋买卖合同的解除与变更

法第五十一条的无权处分，直接以合同法第五十一条为依据否定预告登记后其他买卖合同的效力，并不妥当。

其次，从民法原理上考察，债权与物权构成民事财产权的两大基干。如果承认债权与物权是两种不同的权利，具有不同的属性和效力，还承认债权的发生与物权的变动是两种不同的民事法律效果，那么就应该承认引起这两种不同民事法律效果的是两种不同的法律要件。因此，应当采纳负担行为与处分行为的区分。像一体把握那样认为一个法律要件（法律行为）同时引起债权和物权两方面的法律效果，当因欠缺处分权而导致法律要件无效时，债权与物权的法律效果均不发生，并不符合公平的价值判断。

最为典型的例子是，当无权处分场合的善意相对人不能受善意取得制度保护的时候（比如标的物没有交付或没有办理转移登记），如果连作为基础的买卖合同也归于无效，则相对人将连债权法上的救济手段也没有了，其对交易安全的合理预期完全落空，而无权处分的一方也将因合同无效，而无需承担违约责任，这岂不是一种放纵（因为信赖利益损害赔偿的观念在司法实践中基本没有得到确立，尤其是信赖利益中的间接损失是否赔偿，在学术界都还存有争议。实践中，合同被认定无效后，一般都是判决双方恢复原状）。

退一步说，即便相对人在与出卖人缔结合同时知道标的物已经过预告

登记，这也只能说明标的物有权利瑕疵的事实已经被相对人获悉，只能免除出卖人的权利瑕疵担保责任，并不会导致合同无效。从反面说，如果相对人知道标的物有权利瑕疵，合同就无效的话，那也就无所谓免除权利瑕疵担保责任的问题了，因为连合同都无效了，还有什么权利瑕疵担保可言，那样的话，合同法第一百五十一条关于权利瑕疵担保的内容还有什么规定的必要呢？更何况，现实生活中还存在一种情况，即出卖人虽已将房屋卖予前序买受人，并办理了预告登记，但出卖人向后序买受人承诺，会动员前序买受人放弃优先权，这时就更没有理由否认后序买卖合同的效力。

事实上，负担行为、处分行为的区分与是否承认物权行为的无因性没有必然联系，不采纳物权行为的无因性理论，而只把“负担行为”、“处分行为”当作一对分析范畴加以接受是完全可行的。尤其应当引起注意的是，物权法第十五条的表述是“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，而没有规定“不发生法律效力”，这一点应该引起我们的警觉。

因为物权效力并不等同于法律效力，法律效力除包括物权效力之外，还可以包括债权效力，上述规定说明立法者已经深刻考虑到债权效力和物权效力的区分，并有意识地传达出一个信息——不发生物权的效力，未必影响原因行为（买卖合同）债权的效力。

综上，在预告登记之后签订的其他买卖合同，只要不违背法律的其他规定，应该是有效的。预告登记只是使登记的债权获得优先的地位，但并不具有排除后序买卖关系中债权的有效性；其他债权尽管不能有效推定为物权，但仍然受债权法的调整和保护。因预告登记的存在，出卖人不能向后序买受人履行合同，但应该承担履行不能的违约责任。

预告登记是预告登记的权利人为保障将来实现物权，按照约定向登记机构申请的登记。房屋买卖合同签订以后，如按买卖双方的约定进行预告登记，产生的法律效果是未经预告登记的权利人同意，处分该房产的，不发生物权效力。而并不禁止当事合意解除该合同。《物权法》第二十条第二款规定了“预告登记后，债权消灭??的，预告登记失效”，说明预告登记并不影响债权的消灭。因此，房屋买卖双方解除合同、消灭该项债权的，只是导致预告登记失效。

预告登记以后，登记簿就对这一权利进行了登记，如果合同已经解除，预告登记也因之失效，而登记簿仍对这一请求权进行记载，就会影响原房屋所有权人正常行使权利，因此，应当通过登记程序注销这一权利。

《房屋登记办法》第六十八条第二款规定“办理预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应房屋登记之日起三个月内， 当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记的内容办理相应的登

记”。这一款规定表达了两个方面的内容：一是经预告登记的请求权到能够进行相应的房产登记(如所有权登记、抵押权登记)时，登记机构应按当事人的申请办理登记，使预告登记的权利人取得物权；二是预告登记后，债权消灭的，当事人申请注销预告登记时，登记机构应为之办理注销登记，将预告登记的请求权注销。