物业管理工作在安全管理中的责任认定与规避（全）

4. 在判断没有严重事件发生时，要及时设法与业主取得联系，以便业主采取必要措施。 5. 当判断发生困难又恐业主家发生严重事件时，要有除物管公司以外的第三人在场见证，方可进入。第三人可拟请派出机构、居委会、业主委员会、业主的亲戚朋友或者邻居。 6. 在实施正当防卫及紧急避险行为时，应采取效果好、损失最少、业主最能接受的方式进行。 7. 有关物管服务中需要紧急进入业主家的情况，最好能够通过书面形式（比如《业主手册》等）进行约定。

当然，以上方法需要物管公司建立科学的“安全防预案制”作支撑，在平时工作中针对各种类突发事件进行有针对的演练，才能及时有效地处理这类问题。 二、 物业管理服务中常见的难点与法律风险

多年来，物业管理纠纷迭起，它作为一种新类型案件审理难度较大，加上现行法律、法规的滞后，且缺乏相应《物权法》理论体系的支撑，所以在司法实践中会面临许多的问题。从物业管理行业涉及多方面的法律关系，诸如消防、电梯、高处坠物、用户被他人入屋偷抢伤、停车场失车等，所以物业管理企业及从业者了解有关的法律责任及对策有着极其重要的意义。

消防——物业管理面临的最大灾难无过于火灾。我国消防法规规定：主要负责人是消防安全的第一责任人。因此物业管理公司的一把手要亲自抓消防，平时主要是抓用户装修的消防报批及消防的验收，合格后才允许其使用；其次是保持各类消防设施设备的完整有效。完整是指不能擅自废改已有的消防设施，有效是指设施随时能供消防使用，不允许出现类似消防通道上锁堵塞、灭火器过期、烟感温感探头失效、消防水龙没水或拧不开等情况。一旦出现火灾，管理人员要知道先报警，组织人员疏散，及时组织扑救初始起火。消防法规规定，没有经消防专业训练的人员有责任扑救初始起火，这就是说，再大的火的扑救对他们不再有责任，而是一种见义勇为。火灾现场只能由公安消防部门处理，以利于判断起火原因，消防法规规定其他人不得处理火灾现场。

电梯——电梯是高层楼宇的交通动脉，也是物业管理中最容易造成人员伤害的设备。电

梯管理不好造成停用，会招致用户强烈不满。管好各类电梯是管理机构、公司的重点工作。电梯事故常见的有梯门开了不见轿箱、电梯夹人、失速、悬停等，物业管理公司要保证安排懂得电梯施救的人值班，保证轿箱内对讲机的完好，在长时间停用（如放假）前要对轿箱内是否有人进行检查才能断电。由于电梯是一种专业性强的复杂设备，管理机构最好将电梯的保养维修交托专业公司负责，以减轻自身的直接责任。

高处坠物——高处坠物砸死行人的事不时会发生，根据《民法通则》第一百二十六条规定，建筑物上坠物伤人，建筑物的所有人或管理人要承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。物业管理机构要避免坠物伤人的管理责任，首先是从管理上不让坠物发生，一是经常检查告诫用户不要在建筑物边缘搁臵物品，令用户无物可坠；二是对临时进入建筑物边缘的人员，如施工人员、清洁人员、维修人员，要有专人监管，并在地面设臵临时禁行区；三是认为的故意在高处扔物，是防不胜防之事，也是最可能因找不到肇事者而由所有人和管理人背上民事责任的情况。现在已经有一些大厦设臵闭路电视对大厦外墙进行保安监控，一旦发生坠物，可以从录象中找到肇事者，争取自身免责；四是物业管理企业购买公众责任险，把企业自身的风险合法的降到最低。

用户被人入屋偷、抢以致受到伤亡——这类刑事案件即使抓不到侵害人，民事赔偿责任一般无需物业管理机构承担。近年来有几宗受害人起诉管理公司的案例，是抓住了管理公司在治安管理方面的管理漏洞、失误、夸张宣传及承诺作为起诉的理由。因此，管理公司对物业管理的治安保障方面必须高度重视，不宜作过度的宣传及承诺。

停车场失车——收费停车场失车的赔偿责任困扰物业管理也有多年，1996年以前收费停车场地失车被赔偿屡见不鲜。物管企业应与业主明确停车场收费是保管关系还是有偿使用关系。言下之意即同是收费，收车辆保管费在发生失车时要赔，收车位使用费则不用赔。但由于相应的配套措施跟不上，收车位使用费的停车场的经营牌照与收车辆保管费的停车场的经营牌照并无不同，特别是收车位使用费的停车场并无反映其场地租赁关系的租赁许可证，发生失车的诉讼中仍因不能证明其合法出租车位而败诉。从民法原则及“消法”的角度看，停

车场收了费而不负车辆责任也是说不通的。因此，物业管理机构要避免所经营的停车场的失车赔偿责任，目前唯一的办法是加强管理和完善硬件设施，不要让失车现象发生。

见义勇为——根据我国法律的规定，见义勇为是指公民在法定职责之外，敢于挺身而出与侵害财产或生命安全的行为作斗争或在排除灾害事故中作出突出贡献的人。作为公民的物业管理人员（包括保安员），与犯罪分子搏斗或救灾不是法定职责，况且排除这些危险往往需要受过专门训练及配备装备有组织进行，否则会招致无谓的牺牲或损失，付出了代价而体现不到“作出突出贡献”。就如不会游泳的人下水救人反而遇难的教训告诉我们，在处理突发事件中要头脑清醒，根据客观的环境及自身的能力理智地选择挺身而出的方式。比如追捕持刀匪徒，在追的时候始终保持距离令匪徒的刀无从发挥作用，通过边追边喊等待增援会比与歹徒近身搏斗效果要好。我们之所以要提出这个问题，是因为人们对这个问题的认识是令人担忧的。我们要弘扬正气，鼓励见义勇为，但要理智行事，用最小的代价达到最好的目的。