沈阳穗港-公园里项目可研分析报告-83页 - 图文

? 城建发展与总体规划分析

? 房地产市场发展趋势

沈阳是东北地区的核心，在房地产业的发展中,与其它一二线城市比较相对落后，在这次宏观调控政策实施前房地产业发展的基本态势是健康的，主要特点是购销两旺，有效需求拉动供给；主要问题是供给结构失衡，有效供给不足。

1.1、快速发展的基本态势

沈阳房地产1985至2003年的18年间，房地产投资出现3次高潮和2次低潮。1985年开始进入第三个发展期，2003年进入快速发展期。土地开发利用676万平方米，收取土地出让金30.03亿元；开发建设投资177.3亿元，施工面积1738.8万平方米，竣工面积585.9万平方米；拆迁居民3.95万户，拆迁面积182万平方米，安置居民4.82万户；商品房销预售面积518.2万平方米，销售额94.7亿元；存量房销售553.3万平方米，销售额90.4亿元；租赁面积67.7万平方米，租金为5.8亿元；商业银行贷款208.9亿元，个人贷款91.23亿元；居民人均住房面积上升到20.12平方米，房价收入比降低到8.02。由此可见，沈阳房地产业是在刚刚进入快车

道就迎涞了宏观调控的考验。 1.2、购销两旺，主要比例协调

（1） 开发建设投资与房屋销售比协调。2004年房地产投资177.3亿元，商品房预售合同备案金额164.99亿元，

投资销售比为93.1%，远高于全国平均70～80%的水平，2007年1—11月，沈阳市房地产完成投资314.42亿元,比上年同期增长30%,其住宅完成了264亿,比上年同期增长24%。

（2） 房屋竣工面积与销售面积比协调。2004年，沈阳市商品房竣工近586万平方米，销售518万平方米，占

88.45%。2007年1—10月沈阳市房地产施工面积为2769万平方米,比支年同期增长8.1%,其中住宅为2103万平方米,同比增长19.2%。

（3） 房地产发展与本市国民经济发展相应。1985-2007年，GDP年均增长16.3%，固定资产投资年平均增长

21.6%，其中房地产投资占固定资产的26.9%，属于正常区间。

（4） 房地产业发展与人均可支配性收入相协调。1995-2007年，沈阳市居民可支配性收入由3721元增加到近

8000元，房价收入比由9.7降到8.02，居民购房能力大有提高。

（5） 房地产发展与城市化进程相协调。我国城市化水平为39.1%，沈阳市已达63.6%。根据国际经验证明，城

市化达到40-50%，房地产业进入快速发展期，沈阳市已处于这个阶段中。

（6） 二三级市场协调共进。2007年1—11月商品房销售面积848.15万平米，存量房销售538.04万平方米，

二者比例为1：1.57，形势喜人。

（7） 从2007年1—11月的购房消费与购房投资比例来看,基本上达到1:1。因此租金将会回归,房价格上涨会

减缓。这说明进入良性发展阶段。

（8） 住房消费已开始转向大众消费为主体。2003年，每平方米3000元以下的和120平方米以下的商品住宅均

达60%左右，2004年，这一比例还在增加，2007年1-11月已超过65%，百姓购房成为沈阳市的强势主流。 （9） 房价上涨与居民可支配性收入增长相适应。1993-2004年11年间，沈阳市居民可支配性收入年均增长

12.97%，同期房价上涨9.97%，低于前者3%。2004年房价上涨9.5%，2007年1-7月上涨6.6%，处于稳中有升的良好状态。

? 房地产市场总体供求现状

沈阳市国民经济支柱产业的房地产业，在全国及时的宏观调控中，其发展趋势同整体的房地产业发展形势一样，

仍在持续快速健康地发展着，且今后的发展态势将会更好。根据统计资料显示，沈阳市房地产完成投资、开发建设、市场销售等情况如下表：

年份 1998 项目 完成投资额（亿元） 房地产投资占全社会固定资产投19.1 资比例（%） 房屋施工面积（万㎡） 房屋竣工面积（万㎡） 存量房总面积（万㎡） 商品房实际销售面积（万㎡） 商品房实际销售额（亿元） 商品住宅平均价格（元/㎡） 610.7 719.9 828.4 888.9 1238.2 1738.8 1530.1 238.7 326.1 349.5 348.8 363.6 585.9 723.4 / / 139 156 158 261 348 538.04 944.61 314.42 3256 21.5 24.4 25.8 28.8 30.4 29.7 35.6 51.8 64.0 78.1 116.1 177.3 142.4 1999 2000 2001 2002 2003 2004 11月 2007年1—120.5 149.1 210.5 195.2 206.1 324.8 387.4 29.2 41.6 56.5 53.5 56.4 94.7 106.5 2311.8 2437.7 2545.8 2609.0 2601.0 2752.7 3107