项目开发报建报批流程(doc 12)

项目开发报建报批流程

前 言

本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。

需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。

作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！

此致

敬礼

营销策划部 敬上 200X年12月29日

项目开发流程

一、 土地使用权的取得 1. 取得方式

1) 行政划拨 2) 协议出让

3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4) 转让

2. 流程示意（以拍卖为例） 现场勘察， 获取土地出让信息信息的初步 组建竞投小组，购买标测算土地成本、估算收集相关资料 及相关规划指标（一收集、分析 书。（成员包括：估价师、开发总投资、总价 个月前，政府般1-3策划分析、财务、工程设值。（一般采用假设 予以公布即挂牌） 计、法律等多种人员） 开发法进行计算） 确定竞拍价、竞 拍人、叫价原则 办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。 获得土地使用权限 办理相应的土地产权转移变更登记手续 竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。

3. 1) A. B.

细节阐述 信息资料部分

招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；

现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域竞争楼盘资料；

C. 前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项目开发的工

程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；

D. 参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 2) 前期可行性分析（机会可行性分析2）

一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；

地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润

总成本费用=开发成本（详见下表）+开发费用（详见下表）+税费（详见下表）

开发成本明细表

序号 1 2 2.1 2.2 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 12

项目 土地取得成本 前期费用 策划研究费 勘察设计费 建筑期费用 桩基础工程 地下室工程 主体土建工程 安装工程 室外配套工程 专业人员费用 不可预见费 备注 、 、 、 、 参考《价格信息》及同类物业 、 、 、 、 、 约前五项之和的3% 约前五项之和的3% 生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 可行性分析可大致分为三个阶段：

1. 机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标； 2. 初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向；

3. 最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；

4 总建造成本 开发费用明细表

、 序号 1 2 3 项目 管理费用 财务费用 推广费用 税费明细表

备注 建安费用的3% 贷款年期利率计算 按售价/租金的3%-5%计算 序号 1 2 3 4 5 6 7 类别 营业税 城市维护建设税 教育费附加3 印花税 房产税* 房屋租赁管理费* 企业所得税4 税（费）率 5% 1% 3% 0.1% 1.2% 2% 15% 计算基数 成交价 营业税 营业税 售价/租金 房产原值X 70% 租金 销售税后利润 二、 立项筹备 凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 选定各类专业服务机构。

专业公司工作分工示意图

监理机构 ⑺ 开发商 施工单位 ⑶ ⑴ ⑵ ⑷ ⑸ 策划、代理公司 规划设计单位 ⑹ （虚箭头表示可由甲方执行或甲方委托执行） ⑺ ⑺⑴ 甲方进行招标，选定策划（销售代理）服务公司； ⑺ ⑺⑵策划公司提交项目的可行性分析报告，以市场需求出发，协助完成项目规划设广告设计公司 礼仪制作公司 市场调研机构 模型制作公司 计的要点； ⑶甲方依据可行性分析，下达设计委托招标书，并最终选定； ⑺ ⑷设计单位提交初案； 印刷包装公司 ⑸策划公司（综合甲方意见）提出具体书面修改意见； ⑹设计单位依据修改意见，出正式的规划设计方案； ⑺依据确定的策划（规划设计）方案，选择具体执行机构后实施；

3

4

仅为房屋租赁所须缴交项目，房产转让无须缴交该税项。

深圳市企业所得税率15%，具体依各地政策和企业性质而定。