桂林市象山商贸城项目调研报告 8 9

桂林市象山商贸城项目调研报告

一、土地状况

桂林象山商贸城是桂林市象山区政府旧城改造的重点工程项目。其位置在桂林市有名的美食城内，属桂林市二类地段，现有10000多平方米的临时干杂食品批发市场。东边面向桂林汽车客运总站，西背靠湘桂铁路，南临桂林火车客运站，北接西环路与西城路交汇口，交通较多便利，占地总面积33265m2，约合50亩。

二、现状调查：

①周边环境：东边面向桂林市汽车总站，西面有桂林市建材副食品批发市场。人车密集，人气较旺，流动人口众多,商业气氛较浓。

②实时状况：

通过走访象山区招商局、建设局等有关部门，了解到该项目系2000年象山区的重点旧城改造项目，开发商为桂林市东城房地产开发有限公司。该项目内需拆迁385户，其内有产权面积36814m2，无产权面积15300 m2（与原提供数据略有差距），土地评估价约105万元/亩，四年多来，开发商因资金不足，特别是拆迁难度大，一直未进入实施开发阶段。

另外，由于国家对土地开发具有时效性，该宗地开发商若不能在今年8月31日前缴纳土地出让金，国土地部门将收回该宗的土地使用权而进入挂牌拍卖程序重新处置。

③周边房价：（以下均按套内面积计称）

A：同盛苑：位于该宗地南侧，结构为多层与小高层组合，於 2003年投资开发，现销售近90%，商铺销售近60%，其单价为住宅（不带电梯）2500元/ m2，带电梯2700元/ m2，商铺为15000元/ m2。

B：环西苑：位于该宗地西侧，於2000年投资开发，现已全部销

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售完毕，单价为住宅2300元/ m2，

C：市内其它楼盘：漓江路沿线的“天香苑”，系多层无电梯房，现已销售完毕，均价2800元/ m2；“三星大厦”在建但己预售90%，系带电梯15层小高层，住宅起价2500元/ m2，每增高一层加价50元/ m2； “恒祥花园”已基本竣工，销售已达到95%，系带电梯小高层，均价3200元/ m2。

④住户调查：

通过询问当地需拆迁居民，感觉到他们对拆迁很反感，特别是临马路四周有一些商铺出租的租赁户，态度更是强硬，一般住户要求按开发商的新房售价计称补偿款（含违章面积）而租赁户的开价则更高。

⑤股东情况：

东城公司注册资金为800万元，其股东构成及投资比例不明，现只知桂林集琦已出资300万元公司买了股权，但没有进行股权变更手续，不知否股东的具体情况，而我司如何参股尚无定义。

三、设计要点： ①设计指标：

规划用地总面积：33265 m2

总建筑面积：81465 m2（不含地下室面积） 住宅建筑总面积：49255.14 m2 商场建筑总面积：32210 m2（两层） 地下层面积：18127.8 m2（两层） 容积率：2.45 建筑密度：40% 绿化率：32.5%

停车位：：355个（地上96、地下259） 居住户数：452户

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②地质结构：

因桂林市属岩溶地质，大面积开挖地下室建安成本较高。 ③项目一、二层定位为大型商场，防水、消防等级高，安装成本较高。

④一梯四户（无电梯）的户型设计落后，只相当于长沙90年代的初期水平，影响了项目的档次，预计销售虽好，但制约了价格上涨空间。

⑤本项目3-7层为住宅，住户须从商场外侧四周上二层顶再分流至每个梯口，人员混杂，交通不畅，不便小区管理。

⑥地上地下共设计355个车位，而住户有452户，另有3万多平方米的大型商场，配套不足。

⑦环境差，因二层商场须采光，顶部需开光窗，无法达到规划中32%的绿化率。

四、政策咨询：

①该项目可通过象山区政府向桂林市申报为市重点工程，享受相关优惠政策，但具体内容暂不明确；

②国土方面：该项目须得到计委立项批文，及通过拆迁方案，拆迁资金到位及拆迁完毕，并缴纳土地出让金后方可办理国有土地使用证。

③项目开工前须办好规划用地许可证，并缴纳20%的资本金，经审记部门开工审讯后，到计划部门取得投资许可证才能开工建设。

④土地出让金的计算标准是按土地评估价的40%计算； ⑤桂林市新增一项以房养路费用，并按30元/ m2计算； ⑥税收方面，桂林市是按总税率计算，标准为12.225%（其中营业税为5.6%计算，所得税按总销售额×17%×33%计算）；

⑦桂林市的商品房面积均按套内面积计算。

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五、手续状况：

①该项目已有计委的立项批复，规划已定点，设计方案已报批同意，可进入施工图的设计阶段。

②已有国土部门批文，土地红线图，现状勘测图已完成，但未未理土地转让手续，也未缴纳土地出让金，没有取得国有土地使用权证。

六、成本测算：

①土地出让金：105万元/亩×50亩×40%=2100万

②拆迁成本：原地安置（以面还面），但需支付拆迁过渡费：36800 m2×7元/ m2×12月×2年=618万，违章建筑拆除补偿：15300 m2×250元/ m2=383万，装饰补偿暂未计算；

③以房养路费：10万 m2×30元/ m2=300万 ④报建费：10万 m2×50元/ m2=500万 ⑤建安费：住宅4.92万 m2×800元/ m2=3940万元

商铺3.22万m2×1000元/ m2=3220万元 地下室1.81万m2×1600元/ m2=2900万 合计：10060万元

⑥配套费（含勘探、设计、水电、绿化、广告、办证费等）

10万 m2×200元/ m2=2000万元

⑦不可预计费：（①+⑤+⑥）×5%=653万元 ⑧管理费：300万元

⑨财务费用：［①+②+③+④+⑤×50%+⑥×5%］×6%×2年=1200万元（采用滚动开发方式，资金投入按50%计算）

⑩税收：（按总销售收入×12.225%计算） 26310万元×12.225%=3216万元

综合以上10项投资成本总计为：21330万元

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