2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案

3.转售 转售时，利用直接资本化法计算房地产价值，房地产价值=房地产未来第一年净收益/资本化率{(1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100](1一25%)/6%}×(1一6%)/(1+10%)10=262.1060(万元)

V=85.7521+107.7310+262.1060=455.59(万元)

二.某公司5年前通过出让方式职得土地面积2000m2、使用期限50年的某地块，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。该公司3年前在该地块上建成房屋并投入使用，总建筑面积5000m2，建筑物经济寿命为50年。现时重新取得类似50年使用期限土地的出让单价为3000元/m2，重新建造建筑物的建设成本为1500万元(建设期2年，第一年投入40%,第二年投入60%,各年内均匀投入)，管理费为建设成本的3%，年利率为6%，销售税费为150万元，开发利润为300万元。门窗、墙面等损坏的修复费用为8万元，装修的重置价格为540万元，平均寿命为5年，设备的重置价格为100万元，平均寿命为10年；残值率假设均为零。请根据上述资料，计算该宗房地产目前的成本价值(土地报酬率为6%)。(10分)

答案1.重置成本

(1)土地成本:3000×2000×[1一1/(1+6%)45]/[1一1/(1+6%)50]=588.35(万元) (2)建设成本

1)第一年:1500×40%=600(万元)； 2)第二年:1500×60%=900(万元) (3)管理费用

1)第一年:600×3%=18(万元)； 2)第二年:900×3%=27(万元) (4)利息

588.35×[(1+6%)2一1]+(600+18)[(1+6%)1.5一1]+(900+27)[(1+6%)0.5一1]=156.5711(万元) (5)销售税费150万元 (6)开发利润300(万元)

重置成本:588.35+1500+18+27+156.5711+150+300=2739.92(万元) 2.折旧

(1)门窗墙面修复成本=8(万元);

(2)装饰装修折旧额=540×3/5=324(万元); (3)设备折旧额=100×3/10=30(万元);

(4)长寿命项目折旧额=(2739.92一8一540一100)×1/48×3=130.745(万元) 折旧合计为:8+324+30+130.745=492.745(万元)

3.该宗房地产成本价值=2739.92-492.745=2247.175(万元)