05-1.第五章 与房地产项目相关的财务、税务知识

从项目投资的角度看，原始投资(又称初始投资)等于企业为使该项目完全达到设计生产能力、开展正常经营而投入的全部现实资金。即：

原始投资＝建设投资＋流动资金投资 项目总投资＝原始投资＋建设期资本化利息

固定资产原值=固定资产投资+建设期资本化借款利息 项目总投资这个数据，只在计算投资收益率时使用，计算其他投资评价指标时不使用。

（2）项目投资现金流量分析 a.项目投资的现金流量明细：

项目类型 单纯固定资产投资项目 现金流入量 现金流出量 1、固定资产投资 2、新增经营成本(付现运营成本) 3、增加的各种税款 1、购臵新固定资产的投资 2、使用新固定资产增加流动资金投资 3、使用新固定资产增加的经营成本 4、使用新固定资产增加的各种税款（因旧固定资产提前报废产生的净损失抵税以负值表示） 1、新增的营业收入 2、回收固定资产的余值 1、使用新固定资产增加的营业收入 固定资产更新改造投资项目 2、处臵旧固定资产的变现净收入 3、新旧固定资产回收余值的差额 现金流出量 表5.5 项目投资现金流量明细表

b.净现金流量的确定

净现金流量又称现金净流量，是指在项目计算期内由每年现金流入量与同年现金流出量之间的差额所形成的序列指标。

净现金流量分为所得税前净现金流量和所得税后净现金流量。

所得税后净现金流量＝所得税前净现金流量－调整所得税。

调整所得税=息税前利润×所得税率 c.现金流量表

现金流量表包括“项目投资现金流量表”、“项目资本金现金流量表”和“投资各方现金流量表”等不同形式。 项目投资现金流量表要详细列示所得税前净现金流量、累计所得税前净现金流量、所得税后净现金流量和累计所得税后净现金流量，并要求根据所得税前后的净现金流量分别计算两套内部收益率、净现值和投资回收期指标。

与全部投资的现金流量表相比，项目资本金现金流量表的现金流入项目没有变化，但现金流出项目不同，其具体内容包括：项目资本金投资、借款本金偿还、借款利息支付、经营成本、营业税金及附加、所得税和维持运营投资等。此外，该表只计算所得税后净现金流量，并据此计算资本金内部收益率指标。 d.单纯固定资产投资项目净现金流量的简化计算方法

?

建设期某年的净现金流量＝－该年发生的固定资产投

资额？？是否有误？

?

运营期某年所得税前净现金流量＝该年因使用该固定

资产新增的息税前利润＋该年因使用该固定资产新增的折旧＋该年回收的固定资产净残值

?

运营期某年所得税后净现金流量＝运营期某年所得税

前净现金流量－该年因使用该固定资产新增的所得税

?

息税前利润和折旧都是指项目引起的新增的部分。

【注意】

运营期某年所得税后净现金流量=息税前利润×(1-所得税率)+折旧+回收额

息前税后利润=息税前利润×(1—-所得税率)=息税前利润—-调整所得税

5.2.4.3 项目投资决策评价指标及其计算

（1）静态评价指标 a.静态投资回收期

静态投资回收期是指以投资项目经营净现金流量抵偿原始总投资所需要的全部时间。按是否包括建设期可分为：包括建设期的回收期和不包括建设期的回收期。

静态投资回收期指标的优点是：能够直观地反映原始投资的返本期限；便于理解，计算简单；可以直观地利用回收期之前的净现金流量信息。

静态投资回收期指标的缺点是：没有考虑资金时间价值因素；不能正确反映投资方式的不同对项目的影响；不考虑回收期满后继续发生的净现金流量。

静态投资回收期指标一般决策的有原则是： 包括建设期的回收期≤计算期的1/2 不包括建设期的回收期≤运营期的1/2 b.投资收益率

投资收益率又称投资报酬率，指达产期正常年份的年息税前利润或运营期年均息税前利润占项目总投资的百分比。 投资收益率(ROI）=年息税前利润或年均息税前利润/项目总投资。

投资收益率指标的优点是计算公式简单。

投资收益率指标的缺点是：没有考虑资金时间价值因素；不能正确反映建设期长短、投资方式的不同和回收额的有无等条件对项目的影响；分子、分母计算口径的可比性较差；该指标的计算无法直接利用净现金流量信息。

投资收益率指标的决策原则：投资收益率≥基准投资收益率。

（2）动态评价指标

a.净现值

净现值是指在项目计算期内，按行业基准收益率或设定折现率计算的各年净现金流量现值的代数和。