我国房地产投资信托基金的发展研究姚明超

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我国房地产投资信托基金的发展研究姚明超

作者：雷皓月

来源：《沿海企业与科技》2011年第03期

［摘要］房地产投资信托基金(REITs)是一种产生于美国的房地产融资模式,它在融资方面发挥着重要的作用。进入21世纪后,许多亚洲国家开始尝试这种新型的融资模式，我国国内也随之掀起了一股巨大的REITs融资潮。文章将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例，对这种新型融资模式进行分析，论述我国房地产投资信托基金发展的优势与不足，并对其日后的发展提出合理建议。

［关键词］房地产投资信托基金；“中信”案例；优劣势分析；发展规划

［作者简介］雷皓月，北京林业大学经济管理学院财金系金融学本科生，研究方向：金融，北京，100083；姚明超，北京林业大学经济管理学院财金系金融学本科生，研究方向：金融，北京，100083

［中图分类号］ F830.8 ［文献标识码］ A ［文章编号］ 1007-7723（2011）03-0015-0004 一、引言

自从2003年央行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》后，我国房地产金融市场受到进一步控制，传统房地产公司的开发资金受到较大影响，房地产开发商被迫在资本市场上寻求新的融资渠道。此时，能在融资方面发挥重要作用的房地产投资信托基金，为房地产业的新兴发展注入一股新的力量。本文将以2008年中信牵头设最大房地产信托基金为例，对这种新型融资模式进行分析，探讨这种新的地产融资方式的优势以及不足，并对我国房地产投资信托基金的发展提出几点建议。

二、房地产投资信托基金简介以及发展现状

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,简称“REITs”）是一种采取公司或信托基金的组织形式，以发行收益凭证的方式来汇集公众和机构投资者的资金，由专门机构进行经营管理，将投资的综合收益按比例分配给投资者的信托基金制度。REITs主要以发行股票或基金单位进行融资，其中大部分股票或基金单位在交易所公开交易。 （一）REITs一般有两种不同的分类方式

1.根据REITs是否上市，分为上市型的房地产投资信托基金和非上市型的房地产投资信托基金。目前国外房地产投资信托基金大部分属于上市型，一般选择在证券交易所上市交易，上市型和非上市型另外一种称法为公募型和私募型，公募型是上市型资金，私募型一般是非上市型资金。目前内地还没有上市型的REITs，香港地区已有一些有益的尝试，同时也存在境外设

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立的REITs投资到我国境内的情形。对于非上市型的房地产投资信托基金，从我国现有法律法规来看，已经存在设立的障碍了，不过信托公司可以依照《信托公司集合资金信托计划管理办法》，依法设立各类房地产集合资金信托计划。

2.按房地产投资信托基金的投向区分，根据基金的投资方向和运用方式的不同，可以分为权益型、抵押型和混合型基金。权益型基金靠租金获得收入；抵押型基金主要用于直接或间接发放房地产抵押贷款；混合型基金兼备了权益型和抵押型这两种业务模式。目前，从国外情况来看，无论在数量还是在市值方面，权益型REITs均占主导地位，约占所有REITs的96%。上市型的REITs通常都属于权益型，靠租金获取基金收益。

REITs开创了房地产证券化模式，实现了房地产投资从不动产到动产的转变，为投资者提供了一个低门槛、高流动性的投资途径。研究显示，REITs走势与房地产市场有着较强的相关度。

（二）发展现状

2002年７月《信托投资公司资金信托管理办法》出台，信托投资公司开展资金信托业务的许可使房地产商与信托公司找到了结合点，导致了房地产信托的大规模发展。

2003年央行“121”号文件出台之后，房地产投资信托成为房地产开发企业融资的新渠道。 2004年全国共发行各类房地产信托产品89个，占全年发行总量的22.47%，发行金额110.8亿元，占全年发生金额总量的29.18%。

2005年快速步入抬头时期，截至2005年12月31日，集合资金信托市场共发行房地产信托121只，募集资金规模157.27亿元，绝对额大幅增加了35.1亿元，分别较上一年同期增长11%和28.73%。其产品发行数量和规模均为信托行业自2002年重新登记以来的最高峰值。 2006年房地产信托发展规模继续增大，2006年第一季度共有28家信托公司发行并公布了80个信托基金，实际募集资金总计85.3亿元，其中房地产投资基金所占比重为55.1%，对比2005年第四季度增长了约14.8%。 REITs已逐渐为国内的开发商所认识和接受。

从以上的历程可知，我国房地产信托投资基金在短短几年内取得了飞跃式的进步，进一步完善了我国房地产金融体系。然而，由于起步晚、经验少，我国的房地产金融至今仍存在着许多突出的问题。首先，我国整个房地产金融仍靠单一的银行体系支撑着。一直以来，中国房地产业一直面临资金短缺问题。从房地产开发方面的资金需求现状来看，中国房地产开发企业除了自有资金外，主要依靠银行贷款来维持房地产的简单再生产和扩大再生产。目前，来源于银行的资金往往占到房地产资金的70％以上，有些企业甚至达到90％。 其次，我国尚未形成完备的房地产金融体系。我国房地产金融的二级市场仍在酝酿之中，银行间接金融完全压制住了以证券化为主要手段的直接金融，不利于避免系统风险在银行体系中的聚集。 最后，我国房地产金融的资金融通效率低下的问题也绝不能忽视。金融体系的核心作用是将融资需求和投资