主题公园项目可行性研究报告

各大企业、公司。举办他们的庆典活动、联谊会、员工培训、拓展训练等。

社会团体。承办他们的一些学术交流会。如艺术交流会、学术交流会、研讨会等。

各地旅行社。与之合作在国庆、五一等重要节日举办大规模商业娱乐活动，吸引更多的海内外游客。 ⑶ 社会活动

承办一些影响力重大的社会活动。如西部论坛、中国房地产峰会、文化论坛、宗教文化交流、大型艺术节颁奖等国际交流会议，有助于提高项目区的国际知名度和影响力。

总而言之，《世界民居博览园》项目建成后，将获得门票、餐饮、住宿、购物、休闲、教育、医疗、商务会议等多种收入，旅游收益将会大幅度增长；预计开业后年接待人数200万，门票收入2亿元；旅游综合收入，按照国外一流旅游小镇游客消费比例，其他消费一般是门票的2-3倍，以此推算，预计开业后其它收入年均为5亿元，平均每年实现净利润3亿元，实现政府税收5000万元，到2025年接待人数800万，达到稳定；特色民居利润和税收见附录2；总利润及税收分析见表11-1；

表11.1 总利润及税收分析 单位：亿元 收入名称 特色民居 门票收入 旅游收入 美式农场 森林墓园 收入 250 2 5 2 3 277 总收入 税收金额 27.0625 0.06 0.52125 0.2251 0.31175 29.7393 总税收 成本 净利润 150 0 0 1 1 72.9375 1.8143 4.57875 0.7749 1.68825 91.435 总利润

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酒店 15 1.5587 3.8 9.6413 11.4 盈亏平衡分析 当其他条件不变，特色民居销售均价下降32.68%时，净现值趋近于0，也可以说，当销售率为67.32%时（不考虑其他经营性收入，如车位租金、会所经营等），就可以达到盈亏平衡。就直接成本而言，在其他条件不变情况下，直接成本上升48.625%时，也能保持盈亏平衡。

11.5 净现值（NPV）分析

净现值指投资项目在计算期内各年净现金流量现值之和。计算公式为：

式中t表示计算期数，NCFt表示第t期时发生的净现金流量，i表示与净现金流量相适应的折现率。

净现值实质表明投资项目在满足投资者最低报酬率要求下，项目的费用流量不断为收益流量所回收的程度。

NPV﹥0，表明投资项目的收益流量不仅能够收回其费用，满足折现率规定的盈利要求，还可以得到以现值表示的超额利润，投资项目可行。

NPV﹤0，表明投资费用知道项目寿命期终了仍未被完全回收，项目的收益流量尚不能完全补偿项目费用流量及满足折现率对项目占用资金的盈利要求，项目不可行。

NPV=0，表明项目实现的收益正好能够补偿项目费用流量及满足折现率对项目占有资金的盈利要求，项目盈亏平衡，选择可行或不可行均不影响项目的总体价值。

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由于该行业的基准收益率约为12%，故选取12%作为本项目的折现率，计算期设定为10年。

从总投资的角度，计算得出，本项目NPV=132.834亿元，项目可行。

11.6 内部收益率（IRR）分析

内部收益率指在项目计算期内，使投资现金流入现值之和等于现金流出现值之一和的折现率。计算公式为：

?t(CI?CO)（·1＋FIRR）?0?Tt?1 n公式中：CI为现金流入量 C0为现金流出量

（CI－CO）t为第t年的净现金流量 n为计算期年数

一个项目的内部收益率代表了在整个项目的生命周期之内，初始投资为投资者带来的真实报酬率大小，同时也真实反映了项目的盈利能力。

IRR 大于基准收益率时，项目可行； IRR 小于基准收益率时，项目不可行；

IRR 等于其准收益率时，项目可以接受也可以不接受。

经计算，本项目总投资财务内部收益率为58.65%，远大于基准收益率12%。

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第十二章 社会评价

12.1 项目对社会的影响分析

项目建成后，不仅能给发展商带来可观的投资回报，取得显著的经济效益，同时也会对当地发展产生积极的影响。具体体现在如下方面：

1．项目对当地居民生活的影响

本项目坚决贯彻生态原则、文化原则与经济效益原则并重，力求以较少的投入塑造出环境优雅的生活居住、旅游休闲空间。项目总体建筑设计布局合理、使用功能齐备、配套设施先进，是一个高标准的现代化生活休闲度假区。

项目建成后将改善原有居民的居住品质，为商州区大变样和城乡规划发展的后续工作及和谐社会建设做出贡献。这不仅有利于社会稳定，同时也会促进物质文明、精神文明和政治文明建设。

不仅如此，项目的建成在促进经济发展的同时也会带动当地常住居民人数的聚集和增加，目前腰市镇有常住居民3.4万人，预计在项目建成后的几年内人数会激增到10万人。并且该项目亦会拉动当地旅游业的发展，实现每年到此旅游人数的倍增，带动当地经济的发展，实现当地居民经济收入的提高。

从大局着眼，本项目的建设有利于提升政府形象，美化城市环境，改善城市面貌，实现城镇化目标，促进商州区总体发展，将收到一举多得的效果。

2．项目对所在地区不同利益群体的影响

项目的建设需要钢材、木材、水泥等建筑材料，该地区的建筑材料承

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