物业管理师《基本制度与政策》知识点：物业服务企业的义务

物业管理师《基本制度与政策》知识点：物业服务企业的义

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《条例》第三十六条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。”但是，物业服务合同约定物业服务企业的义务是多方面的，其中一些服务义务仅靠物业服务企业单方面的行为就可以完成，还有一些服务义务较为复杂，仅靠物业服务企业单方面的行为难以完成，需要业主以及主管部门共同发挥作用，其中主要包括物业服务企业维护物业管理区域秩序和协助安全防范的义务。

(一)物业管理区域公共秩序的维护义务 1.业主违反物业管理区域公共秩序的主要表现

物业管理区域的公共秩序，需要全体业主共同遵守才能得到良好的维护。在物业管理区域内，存在个别业主缺乏法制观念，道德意识淡薄，为个人利益违反物业管理秩序，损害其他业主合法权益的现象。常见的业主违反物业管理区域公共秩序的行为主要包括：(1)侵占共有部位或者公共场地，私搭乱建，影响居住环境;(2)违规装修，拆改房屋主体结构和共有设备设施，造成共同财产损害和安全隐患;(3)违规安装附属设施设备，侵犯相关业主正当权益;(4)违反规定饲养宠物，影响相邻业主生活和小区的整体环境;(5)开展经营活动导

致环境污染、噪音超标，影响相邻业主生活与经营活动;(6)违规使用房屋、阳台导致静荷载超标，影响相邻业主造成安全隐患;(7)利用房屋大量存放易燃、易爆、有毒等危险物品，给相邻业主造成安全隐患;(8)占用房屋共用露台、门厅或公共通道，影响他人使用和通行;(9)阻挠、妨碍或者拒绝配合物业服务企业实施正常的房屋维修养护活动，侵害相关业主正当权益;(10)其他违反管理规约及物业管理区域规章制度，妨害公共秩序的行为。

2.维护物业管理区域公共秩序的主要方式

为维护物业管理活动的正常秩序，《条例》规定，对物业管理区域内违反有关治安环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定的行为，物业服务企业应当履行如下义务：

(1)告知义务。业主对在物业管理区域内应当遵守哪些制度、如何进行各项活动享有知情权。物业服务企业应当利用业主入住通知、公告栏、发放宣传资料以及社区网络等形式，向业主广泛宣传告知临时管理规约、管理规约和房屋设备设施使用说明书的主要内容，以及关于房屋装修、环境卫生、绿化等公共秩序的规章制度。业主需要装饰装修房屋的，物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

(2)制止义务。对已经发生的业主违规行为，物业服务企业必须履行管理职责，通过劝告、批评教育等方式制止业主的违规行为。值得注意的是，《条例》只是为物业服务企业设定了制止义务，并没有赋予物业服务企业行政执法权。因为物业服务企业接受的是全体业主

的委托，维护全体业主的利益，在物业管理区域内发生违法违规行为，侵害的是全体业主的利益。所以，作为善意管理人，物业服务企业有义务予以制止。对于物业服务企业来说，这里的“制止”，更多的是一种义务而不是权利。当然，物业服务企业行使制止义务不应当超过必要的限度。

(3)报告义务。对于一些轻微的违法违规行为，在业主和使用人配合下，物业服务企业可能有能力制止，对于另一些违法违规行为，物业服务企业可能由于缺乏必要的依据和职权而无法制止。在这种情况下，物业服务企业应当做的是，及时向有关主管部门报告。例如对侵占公共场地，私搭乱建，损害居住环境的行为，应当向规划管理部门报告;对违规装修房屋，擅自拆改房屋结构和设备设施的，应当向房屋管理部门报告;对大量存放易燃、易爆、有毒物品的，应当向公安管理部门报告;对私自拆改煤气燃气的，应当向市政管理部门报告并通知燃气管理单位等等。

为了及时处理违法违规行为，防止有关行政主管部门的不作为，《条例》强调，有关主管部门接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者处理。如果接到物业服务企业报告之后，相关主管部门没有采取相应措施，属于行政不作为，应当承当相应的法律责任。例如，物业服务企业发现某业主在装修房屋过程中有擅自改变房屋主体结构的行为，劝阻无效后，应当向当地主管房屋装修的政府部门报告。如果主管部门不依法履行监督管理职责，应当按照《条例》以及其他法律法规承担行政责任甚至刑事责任。

3.业主违反物业管理公共秩序的法律责任

物业服务企业认真履行告知、制止、报告三项义务后，对于故意违反公共秩序并给其他业主造成损害后果的业主，业主大会和业主委员会可以依照《民法通则》、《物权法》等法律规定和管理规约的约定，追究违规业主的侵权责任，物业服务企业可以依据《合同法》、《物权法》和物业服务合同的约定，追究违规业主的违约责任。 《民法通则》对于侵害相邻权的法律责任，作出以下明确规定：(1)不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理供水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。(2)损坏国家、集体财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。

《物权法》规定：(1)业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。(2)业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。