房地产项目开发贷款初步调查报告写作要点

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原则上，我们只接受土地和实物成本价格价值的部分，对于实物溢价部分不予确认为项目资本金。

B、在所有者权益中反映的非本项目用地的其他土地和固定资产价值，应从所有者权益中剔除。

C、分析所有者权益各科目来源构成。若所有者权益反映的资金总额虽充足，但构成以固定和无形资产为主，其中可投入项目建设的货币资金不足，同样不能认定项目自有资金来源充足。

D、对同时开发多个项目的房地产专业公司的项目资本金的认定。企业有多个项目同时开发时，所有者权益中认定可以投入项目的资本金要在开发的多个项目间进行分配。当某个项目实现的销售收入达到该项目总投入时，该项目资本金可以视为全部收回，不需从所有者权益中匹配资本金。

E、经认定自有资金达不到规定比例的，要说明后续自有资金的补充来源渠道、可靠性和合法性。

已投入项目的自有资金的认定 编制自有资金已投入情况明细表。

序号 1 2 3 合计 对方单位 支付名目 支付金额 上述经认定的已投入自有资金需附报有关发票，只能提供收据的单项要附报银行划款凭证。

3、项目融资方案

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包括借款人目前向哪些金融机构发出融资信号，提出哪些融资品种，金融同业的态度和反应，融资进度以及初步拟定的融资方案等。

第四章 项目市场分析

一、宏观分析

当地房地产市场发展、房地产投资环境情况以及尽可能详细的地域市场供求情况、市场消费心理和特点，特别是调查项目类型相关的商品房市场供求状况和价格水平，判断调查项目的市场销售（出租）。

二、项目销售（出租）方案和营销计划 三、项目SWOT分析

进行SWOT分析，对项目的优势（S）、劣势（W）、机会（O）和威胁（T）进行分析。重点分析所在区域内将要开发的同类项目对本项目市场前景的威胁。

四、同类竞争项目分析比较

选择若干近3年已开发和近期将要开发的，在位置、价格、户型设计、功能、居住环境、装修标准、配套设施、物业管理、工程质量等方面均与本项目类似的同类竞争项目与被评估项目进行比较和分析，评估项目的市场竞争能力（以列表形式反映）。

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周边楼盘销售对比分析表 单位：元、㎡ 序建筑面楼盘名称 号 积 1 2 3 4 5 楼高 预售起始时间 销售价 格定位 车库配实际销售置情况 面积 销售率 五、项目市场前景预测

第五章 项目偿债能力

一、项目销售收入预测

（一）财务效益预测基础数据与参数

1、项目计算期：根据开发商提供的项目进度及销售计划，确定项目建设期为×年×月——×年×月，项目销售期为×年×月——×年×月。

2、销售价格（采用市场法或比较法预测项目租售价格和销售率）：该项目住宅售价按×元/平方米，商铺售价为×元/平方米，车库按×元/个测算。

（二）销售收入、税金及附加 1．销售收入预计

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根据上述确定的销售价格，预计项目的销售收入为×万元，具体如下：

销售收入预计表

面积 （平米） 销售单价（元/平米） 销售额 （万元） 类型 住宅 商业 车库 合计 年 年 年 备注 预测销售率 2．销售税金及附加

由于各地房地产销售税金征收标准不同，因而需同时填制下表，明确税金标准。

房地产企业销售税金明细表

项目 营业税 土地增值税 堤围费 城建税 税率 销售收入的×％ 销售收入的×％ 销售收入的×％ 营业税的×％ 项目 教育附加 所得税 合计 税率 营业税的8％ 按销售收入的×％（预征） 销售收入的×％ 3．所得税

若当地所得税采取预征的方法，应予以说明。 二、项目现金流量和财务指标分析 （一）项目财务效益表

项目财务效益表 单位：万元 序号 项目 合计 年 年 年 年 年 地产江湖www.dcjianghu.com——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！