资产评估课后习题答案

【二】1．某企业将某项资产与国外企业合资，要求对资产进行评估。具体资料如下：

该资产账面原值为270万元，净值108万元，按财务制度规定该资产折旧年限为30年，已计折旧年限20年。经调查分析确定，按现在市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为480万元。经查询原始资料和企业记录，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57 600小时，实际累计利用时间50 400小时。经专业人员估算，该资产还能使用8年。又知该资产由于设计不合理，造成耗电量大，维修费用高，与现在同类标准资产比较，每年多支出营运成本3万元（该企业所得税税率为25%，假定折现率为10%）。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。

解：采用成本法评估资产的价值接近于1385725元，具体过程如下： 资产的重置成本=4800000元

资产已使用年限=20×（50400÷57600）×100% =20×0.875×100%=17.5（年） 资产实体有形损耗率=17.5÷(17.5＋8)×100%=68.63% 资产的功能性贬值=30000×（1－25%)×（P/A，10%，8）=30000×0.75×5.3349=120035（元） 资产评估价值=4800000×（1－68.63%)－120035=4800000×0.3137－120035=1385725（元）

2．评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估，经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，经专业人员估算认为，该资产还能使用6年。又知，目前市场上已出现功能更先进的此类设备并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元。此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成收益损失额每年为20万元（该所得税税率为25%，假定折现率为10%）。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。

解：采用成本法评估该资产的结果接近于601336元，具体评估过程如下： 资产评估价值=重置成本－实体有形损耗－功能性贬值－经济性贬值

3

资产的重置成本=150×(1＋10%)=199.65（万元）=1996500（元） 资产的实体有形损耗率=3÷(3＋6)×100%=33.33%

资产的功能性贬值=3×12×650×（1－25%)×（P/A，10%，6） =23400×0.75×4.3553=76436（元） 资产的经济性贬值=20×（1－25%)×（P/A，10%，6）

=20×0.75×4.3553=65.3295（万元）=653295（元） 资产评估价值=1996500×（1－33.33%)－76436－653295 =1331067－76436－653295=601336（元）

3．某企业进行股份制改组，根据企业过去经营情况和未来市场形势，预测其未来五年的收益额分别是13万元、14万元、11万元、12万元和15万元。根据银行利率及经营风险情况确定其折现率和资本化率分别为10%和11%。试采用年金法确定该企业的整体价值。 解：（１）首先将未来５年收益额折现求和： ＰＶ＝１３×０．９０９１十１４×０．８２６４＋１１×０．７５１３＋１２×０．６８３０＋１５×０．６２０９ ＝１１．８１８３＋１１．５６９６＋８．２６４３十８．１９６＋９．３１３５ ＝４９．１６１７（万元） （２）求取年金：

Ａ＝４９．１６１７×０．２６３８＝１２．９６８９（万元） （３）确定该企业评估值：

评估值＝１２．９６８９÷１１％＝１１７．９（万元） 该企业评估值为１１７．９万元．

4．被评估对象为甲企业于2000年12月31日购入的一台设备，该设备生产能力为年产100万件，设计使用年限为10年，当时的设备价格为120万元。甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态，评估基准日为2003年12月31日。

经评估人员调查获知，目前该设备已经改型，与改型后的设备相比，被评估设备在设计生产能力相同的条件下，需要增加操作工人2人，在达到设计生产能力的条件下每年增加设备运转耗费4万元。同时，由于该设备生产的产品市场需求下降，要使产品不积压，每年只能生产80万件。经调查，根据有关规定，该种设备自投入使用之日起，10年必须报废，该类设备的规模经济效益指数为0.8，评估基准日之前5年内，该设备的价格指数每年递增4%，行业内操作工人的平均人工费用为每人每月1 200元（含工资、保险费、福利费），行业适用折现率为10%，企业所得税税率为25%。求该设备于评估基准日的评估值。 解：（1）采用环比物价指数计算设备当前重置成本： 重置成本=资产的账面原值×（1＋价格变动指数）

=120×（1＋4%）×（1＋4%）×（1＋4%）×100%=120×112.49%=134.99（万元） （2）资产的实体性贬值

甲企业在购入该设备后一直未将该设备安装使用，并使设备保持在全新状态， 资产实体性贬值=0

（3）计算该设备的功能性贬值:

该设备的功能性贬值=(0.12×2×12＋4) ×（1－25%)×（P/A，10%，7） =6.88 ×（1－25%)×（P/A，10%，7） =6.88 ×（1－25%)×4.8684=25.12(万元) （4）计算该设备的经济性贬值：

x

经济性贬值=（重置成本-实体性贬值-功能性贬值）*[1-(实际生产量÷设计生产能力)]

0.8

=（134.99-0－25.12） ×｛1－（80/100）｝=17.6(万元)

（5）设备于评估基准日的评估值=重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值

=134.99－0－25.12－17.6=92.27(万元)

5、某资产评估机构对某一厂房进行评估，按现行市价计算，耗费材料费用15600元，人工费14450元，机械使用费用6450元，其他直接费用14450元，按规定间接成本按直接成本的15%提取，求该厂房的重置成本。

解：重置成本=直接成本+间接成本=(15600+ 14450+ 6450+ 14450)*(1+15%)=58592.5元 6、某企业欲评估一台设备，该设备的年生产能力为5000件,经市场调查，有与该设备基本相同的一种设备现正在出售，其年生产能力为6000件,重置成本为3万元, 规模效益指数为0.6，求被估资产重置成本。

0.6

解：被估资产重置成本=3×(5000/6000)=2.69(万元)

7、被评估资产于1995年购入，入账总成本为12万元，2001年进行技术改造，投资2万元，若定基物价指数1995年为1.00，2001年为1.35，2008年为2.10，试用物价指数法计算该资产2008年的重置成本。

解：资产2008年重置成本：12*2.1+2*2.1/1.35=28.31万元

8、某企业因转让，需对一批数量较大的同类机器设备估算其重置成本，根据厂方提供的资料，这些设备是于1990年、1995年、1998年分批购进，账面成本总值为1000万元。按购建时间分成三批，各批帐面原值占账面总值的比重分别为60%、30%、10%，三批资产的相应调整系数分别为120%、130%、150%，求重置成本。

解：1000*60%*120%+1000*30%*130%+1000*10%*150%=1260万

【三】1．评估生产线，其年设计生产能力为10 000吨，评估时，由于受到政策调整因素

影响，产品销售市场不景气，如不降价销售产品，企业必须减产至年产6 000吨，或每吨降价100元以保持设备设计生产能力的正常发挥。政策调整预计会持续3年，该企业正常投资报酬率为10%，生产线的规模经济效益指数为0.6。要求：计算生产线的经济性贬值率及经济性贬值额（企业所得税税率为25%）。

0.6

解：（1）经济性贬值率=1－（6000/10000）×100%=26.40%

（2）经济性贬值额=100×10000×（1－25%）×（P/A，10%，3） =750000×2.4869=1865175（元）

2．评估机组为5年前购置，账面价值为20万元人民币，评估时该机组已不再生产了，已经被新型机组取代。经调查和咨询了解到，在评估时点，其他企业购置新型机组的取得价格为30万元人民币，专家认定被评估机组与新型机组的功能比为0.8，被评估机组尚可使用8年。假定其他费用可以忽略不计。 要求（1）估测该机组的现时全新价格；（2）确定该机组的成新率。（3）确定设备的评估值。 解：（1）被评估机组的现时全新价格最有可能=30×（1－20%）=24（万元） （2）该机组的成新率=[8÷(5＋8)] ×100%=61.54% （3）设备的评估值=24×61.54%=14.77（万元）

3．被评估设备为1999年从德国引进设备，进口合同中的FOB价是20万马克。2004年评估时德国生产厂家已不再生产这种待估设备了，其替代产品的FOB报价为35万马克，而国内其他企业2004年从德国进口设备的CIF价格为30万马克。按照通常情况，设备的实际成交价应为报价的70％～90％，境外运杂费约占FOB价格的5％，保险费约占FOB价格的0.5％，被评估设备所在企业，以及与之发生交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按CIF价格的0．8％计，国内运杂费按CIF价格加银行手续费之和的3％计算，安装调试费含在设备价格中不再另行计算，被评估设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备超支2万元人民币。被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10％，评估时马克与美元的汇率为1．5马克:1美元，人民币与美元的汇率为8元人民币:1美元。根据上述数据估测进口设备的价值。 解：根据题意有：

(1)被评估设备的C1F价格取同年其他企业从德国进口更新换代型设备的CIF价格最为合理．即被评估设备的CIF价格为30万马克，或20万美元，或160万元人民币。 (2)被评估设备的重置成本为：

银行手续费＝20× 8 ×0．8％＝1．28(万元人民币) 国内运杂费=(160＋1．28)×3％＝4．84(万元人民币)

进口设备重置成本＝160＋1．28＋4．84＝166(万元人民币) (3)设备的成新率；5÷(5十5)×100％＝50％

(4)设备的功能性贬值为：20000×(1—33％)(P/A，10％，5)＝5.0797(万元人民币) (5)进口设备的评估值为：166×50％ － 5.0797＝78(万元人民币)

【四】1、代估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，全

部出租，每建筑面积的月租金3000元，土地本金化率为7%，建筑物本金化率8%，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场比较法求得土地使用权价格每平方米1000元，试用建筑物残余估价法估测建筑物的价值。 解：总收入=200x3000x12=720万元

土地建筑物总价值=720-0.76=719.24万元

建筑物价值=

719.24?0.1x300x7%=8964.75万元

8%2．有一宗“七通一平”待开发建筑用地，面积为1 000m，使用期限为50年，容积率为5，

2

拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3 500元/ m，专业费用为建筑费用的10%，建筑费和专业费在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为每

2

日2元/ m，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%，贷款利率为6%，房地产综合还原利率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。 解：（1）年总收益：2×365×1000×5=3650000（元） （2）年总费用：3650000×2%＋3500×5000×(1.5%＋0.2%)＋3650000×17.5%=1009250（元） （3）年纯收益：3650000－1009250=2640750（元）

50－2

（4）房地产总价：2640750/7%×[1－1/(1＋7%)]=36258750（元） （5）测算建筑费及专业费：3500×（1＋10%）×5000=19250000（元）

2

（6）利息：地价×[ (1＋6%)－1]＋19250000×[ (1＋6%)－1]= 0.1236 ×地价＋1155000 （7）开发商利润：（地价＋19250000）×20%=0.2×地价＋3850000 （8）地价=房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润

=36258750－19250000－0.1236 ×地价－1155000－0.2×地价－3850000

地价=9069016（元） 3、某写字楼的土地面积为10000平方米，建筑面积为50000平方米，建筑结构为钢筋混凝土。土地使用权年限为50年，从2004年1月起计。 通过调查研究收集到如下资料：

（1）可供出租的使用面积为32000平方米。

（2）月租金按使用面积计算，为每月每平方米200元，出租率为90% 。 （3）建筑物的年折旧费用为800万元，经常费用为每月80万元。 （4）房产税每年按336万元交纳，每年的其他税费为年总收入的6%。 （5）社会上的无风险利率为10%，该房地产的风险报酬率为2%。 根据以上资料，用收益现值法计算该写字楼2009年1月的转让价格。 解：写字楼年收入32000x0.9x200x12=6912万元

年费用800+80x12=1760万元

年税费336+6912x0.06=750.72万元 ∴2009年该写字楼的评估值为：（6912-1760-750.72）x（P/A,12%,45）=36453.27万元

4．被评估设备购于1995年，原始价值30000元，2000和2003年进行两次更新改造，当年投资分别为3000元和2000元，2005年对该资产进行评估，假设从1995年至2005年，每年该类机器设备的价格水平同上一年相比平均递增10%，设备尚可试用6年，计算该设备的成新率。 投资日期 原始投资额 价格变动系数 现行成本 投资年限 加权投资成本 1995 30000 2.6 78000 10 780000 2000 3000 1.61 4830 5 24150 2003 2000 1.21 2420 2 4840 合计 35000 —— 85250 —— 808990 ∴设备综合已使用年限=

2

8089906=9.49年 成新率=x100%=38.73%

852506?9.49