杭州余杭临平项目开发计划书来莱蒙商业中心

项目成本 一层 二层 100% ％ 万元 则项目盈亏平衡点的物业销售比例为：一层可销售面积的100％（面积6127㎡），二层占可销售面积的％（即只要销售面积565㎡即可总投资资金平衡）。 4、投资回报率分析

本案项目总投资额为万元，根据不同的租销方式，得出以下不同的投资回报率（在此，只计算项目总投资的资金回报率，不计算自有资金的投资回报率，在事实投资过程中，自有资金的投资回报率远高于总投资的回报率）：

在此文未计算企业所得税。

下述四种方案中的全部销售与全部出租方式作用只是与实际可行方案进行数据对比时使用，不列为实际操作方式： 、全部销售（对比数据时使用）

除沃尔玛租赁面积外，所有面积销售总额为万元， 则税前利润为：万元，税后利润为万元；

则总投资资金回报率为：％

扣除企业所得税33％比例后，项目利润为万元；

则资金回报率为：％

沃尔玛租赁面积年租金万元为纯利润。 、全部商业面积出租（对比数据时使用）

全部商业面积的年租金为：万元；

则年投资回报率为：％

扣除企业所得税33％比例后，年租金收入为1987万元；

则年投资回报率为：％

、租售结合（实际操作备选方案） 4.3.1、一层商业面积销售，其他面积出租

一层销售总额为万元，则销售完毕后剩余资金为万元。其余面积年租金为万元，

则剩余投资资金年回报率为：％

扣除企业所得税33％比例后，项目利润为万元；

则资金回报率为：％

4.3.2、销售面积与项目总投资平衡，其他面积出租

在此销售方案中销售金额为万元, 其余面积年租金为1797万元，为企业所得税前利润。

5、一层销售现金流量表

一层销售现金流量表（全部投资现金流量表） 单位：万元 项目 项目 0 0 -100 -50 -100 -10 -300 -20 -200 -20 -500 -50 -1000 -50 -500 -1000 -600 -900 -50 -30 -30 -20 -900 -500 -500 -50 -10 -10 0 -140 0 -140 -2486 0 0 0 0 900 900 900 900 已在招商流出中包含此部分数据 -140 -250 -140 -460 -140 -360 -140 -690 -140 -140 -290 -277 -140 -140 -140 130 -160 -140 -140 -140 -190 -650 -650 -2736 -3196 -3556 -4246 注：1、招商与销售推广本为相互结合的推广流程，在此招商流出包含销售流出计算，销售流出不再单独计算。 2、施工流出与施工节点相关，招商销售流出、流入与招商销售节点相关。

6、总投资资金平衡现金流量表

此方案销售面积总额与项目总投资资金平衡。

总投资资金平衡现金流量表（全部投资现金流量表） 单位：万元 项目 项目 0 0 -100 -50 -100 -10 -300 -20 -200 -20 -500 -50 -500 -50 -1000 -50 -1000 -600 -900 -30 -30 -20 -900 -500 -500 -50 -10 -10 0 -140 0 -140 0 0 0 0 950 950 950 950 已在招商流出中包含此部分数据 -140 -250 -140 -460 -140 -360 -140 -690 -140 -140 180 -110 -140 -240 -277 0 -140 -140 -140 -140 -140 -140 -650 -650 -2486 -2736 -3196 -3556 -4246