20050808售楼前期物业管理服务培训资料

保利物业前期介入 售楼前期物业管理服务培训姿料 编号：poly-qq-mxg-2

1.房屋的使用、维修、养护；

2.消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理； 3.清洁卫生； 4.车辆行驶及停泊； 5.公共秩序；

6.市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。 十二、物业管理公司的权利

1.根据有关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法； 2.依据委托管理凳玫有关规定收取管理费用； 3.制止违反住宅区物业管理规定的行为； 4.选聘专营公司承担专项经营业务。

5.对无故不交各项应交费用的业主和使用人，物业管理公司可要求其限期缴交并按规定收取滞纳金；逾期仍不缴交的，物业管理公司可按本住宅区业主公约和市政府有关规定催缴，并通报批评；连续十个月以上拒交各项应交费用的，物业管理公司可向人民法院申请强制追缴。

十三、物业管理公司的义务

1.以为业主服务为宗旨，注重社会效益；经济效益和环境效益； 2.按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理； 3.接受管委会和业主的监督；

4.组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动； 5.按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。 十四、物业管理费由那些费用组成

所谓“物业管理费“是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括：（1）物业管理企业员工工资及福利费；（2）公用设备、设施的维修养护费；（3）清洁费；（4）保安费；（5）绿化费；（6）物业管理企业的办公费；（7）物业管理企业固定资产折旧费；（8）税金；（9）利润。

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十五、水电费收费标准

1．水费：自来水公司只抄总水表（物业公司代收代付）按政府规定价。

现阶段收费标准：22吨以下按1.9元/吨；22-30吨按3.3元/吨；30吨以上按4.35元/吨。

2.汚水处理费：（物业公司代收代付）按政府规定价。 现阶段收费标准：实际用水量Х70 %Х0.9元人民币。

3.电费：在入伙率达到90%后抄表到户，按政府规定价。（0.68元/度）

抄表到户以前的收费办法：[变压器的基本电费+线损（总用电量的3%）+实际总用电量]÷总户数=抄表到户以前的电费价

十六、物业管理的服务项目有那些

1．合同常规服务：主要有所有顾客共同享有的维修、保安、清洁、绿化、消杀、车管等服务项目，它满足顾客安居乐业的普遍需求，立足于“营造安全、环保、优美的工作和居住环境；建设健康、和谐、文明的亲情和文化社区。”

2．特约订制服务：主要是部分顾客有偿享有的商务、信息、秘书、庆典、代理、家居等服务项目，它满足成功人士提高生活质素、提高工作效率的需求，立足于创造一种全新的高品位的生存方式。

3．襄助服务：主要指无偿为一些有特殊需求的顾客提供救助、捐助、义工、提醒、邮发等服务项目，它满足那些有特殊困难和临时困难的顾客需要，立足于弘扬一种人们感到久违了的社会主义道德风尚。 十七、装修管理规定

装修管理拉是物业实际操作中的一大难点，同时也是人为造成房屋损坏和安全隐患的高发期。业主二次装修管理的水准如何、到位与否通常被看做是一个物业管理公司成熟与否的标志之一，其工作重要性自不待言。 1．装修流程说明

业主/租户本人或其委托人在管理处办公室领取《装修开工申请表》、《装修承诺书》、

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《防火责任书》及相关装修管理规定，并按表中要求逐项详细如实填写。

2．业主/租户本人确定装修方案，选定施工单位，并由施工单位指定一名防火责任人。 3．业主/租户会同装修施工单位负责人备齐如下装修申报材料到管理处办理申报审批手续。

①入伙交费收据或入伙会签单复印件；

②已填写好的《装修开工申请表》、《装修承诺书》及《防火责任书》； ③装修单位承建资格证书原件（交验后退回，留复印件存档）； ④装修合同复印件；

⑤装修施工图(包括装修平面图、给排水、电气管线图等)； ⑥装修项目明细表；

⑦装修人员身份证复印件和1寸照片2张。

4．管理处查验装修申报材料是否齐全，受理装修申报后，在三个工作日内予以审批。装修方案的审批原则如下： ①不能破坏建筑物的主体结构；

②不能破坏建筑物的建筑立面；扩大原有门窗尺寸或者另建门窗；外立面设广告招牌需重新申报审批。

③不能改动上下水主管道、消防管线、煤气管道、供电、通讯、智能化线路； ④根据设计院提供的楼板设计荷载，审核楼面及吊顶材料；

⑤确定用电负荷（大型设备必须严格接地）、用电工具及相应的用电保护措施； ⑥厨房、卫生间等的楼板防水措施；

⑦无大量使用易燃材料（木夹板须注明做防火处理）；

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⑧装修方案符合防火要求； ⑨其它。

5．装修方案经审批同意后，由业主/租户和装修单位负责人持《装修开工申请表》到管理处财务室缴清装修押金。

6．装修单位负责人持《装修登记表》、施工人员身份证复印件、一寸照片2张办理装修进场手续并缴纳有关费用（详见《装修收费项目及缴纳标准》。办理证件包括《装修施工许可证》和装修施工人员的《装修出入证》。

7．装修人员进场施工过程中，管理处有权进行不定时巡查，纠正违章。对违反装修规定者，管理处将酌情对施工单位有关人员给予处罚。高空抛物者从重处罚。

8．在装修过程中，若需要增加施工人员，必须由装修单位负责人亲自到管理处填表缴费，办理人员增补手续，其他人员一律不予办理。

9．房屋装修期限一般不超过三个月，如确实需要延期，需业主/租户亲自或书面委托办理延期手续。

10．装修竣工后，由业主/租户（或其授权委托人）通知管理处安排装修验收，如无违章装修或渗、漏、堵、损坏等情况，管理处将于十日内办理退证及退领房屋装修保证金手续。

注：退证包括《装修施工许可证》和《装修出入证》。 十八、小区安全防范

大南山鸣溪谷安防系统由闭路电视监控系统及可视对讲系统组成，从外到内形成四道防线：

1．第一层是在小区外围，特别是延山边及通往登山道的两个门重点设置周界报警和闭路监控，构成一道难以逾越的电子围墙；

2．第二层是小区出入口和地下车库各单元门禁（设内外双置门禁系统）、可视对讲，进

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